购房合同类型、买房常见合同纠纷及注意事项

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  房子与普通的消费品不同,买房涉及到的知识面广,资金金额大。在我们签订购房合同时,可得谨慎一点,万一出现任何纠纷,合同就是我们维权的依据。那么,购房合同有哪些类型?购房合同常见的纠纷有哪些?签订购房合同合同要注意什么?

  

  一、购房合同的类型

  1、 定金合同

  定金合同属于担保合同的一种,是为了履行房屋买卖合同所签订的合同。定金合同条款一般比较简单,定金金额不得超过房屋价格的20%,在合同中可以约定房屋的房号、交付时间、交付条件等。如果购房者违约,开发商已收取定金不予退还;如果开发商违约,购房者可要求双倍退还定金。定金合同的一般用于房屋买卖的最初阶段,合同名称应明确为定金合同。

  2、 订金合同

  订金合同内容与定金合同基本一致,但不同的是购房者对购买房屋反悔时可以要求退还订金,开发商违约的话是赔偿损失而非双倍返还。

  3、 预约合同

  预约合同是为了将来订立一定合同的而实施的契约行为。合同条款要比商品房买卖合同简化,可以简单约定房屋坐落房号、价格、交付时间和签订商品房合同期限、违约条款等,但不得含有商品房买卖合同的主要内容。预约合同无论是否具有预售许可证都是能够成立有效的,可以普遍适用在房屋买卖的各环节。

  4、 商品房买卖合同

  指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。当开发企业取得预售房许可证或商品房销售许可证后既可签订商品房买卖合同。商品房买卖合同签订后经过房地产主管机关备案后具有物权登记的效力。

  二、购房合同常见纠纷

  1、逾期不能正常交付

  房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型,通常有两类情况,一是因开发商资金不足或预售不成功,预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房,二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

  对于此类纠纷,2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发,开发商在催告后三个月内履行的,同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的,购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同,如果未约定违约金数额,可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

  2、故意隐瞒相关资质

  我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定,而在现实生活中,除了因房地产管理部门审核不严,出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明,但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外,还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾,明明未取得商品房预售许可证明,却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权,却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件,却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。

  中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售应当符合下列条件:

  ① 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  ②持有建设工程规划许可证;

  ③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并以经确定施工进度和竣工交付日期;

  ④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

  《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  3、权属证书缺失

  《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内,办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款,在规定的时间内或合同约定的期限内,未及时协助买受人办理房屋产权属证书,或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记,买受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书,并支付违约金。

  4、质量瑕疵

  质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等。房屋缩水,司法解释已有明确规定;对于存在质量瑕疵的预售房屋,司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 另外,开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的,法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金,因为在购房过程中,购房方一般处于弱势地位,合同中一般对此违约没有约定,同时有时该类违造成的损失难以计算,致使该类违约出现后,无法追究开发商的违约责任。

  5、宣传广告失真

  一些房地产商在预售宣传时,一般都散发精致的售楼书,许诺所预售房屋有优美的环境,高尚的品位,完美的配套设施,周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入,一些配套设施迟迟难以落实,甚至有些就是虚假广告,根本就是无中生有,蒙骗消费者,物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨说法时,房地产商往往寻找各种理由推卸责任。

  三、签合商品房买卖合同注意事项

  1、要审验七证

  消费者在购买商品房时,要注意看商品房七证是否齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预销售许可证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  2、要认真审查《商品房认购书》以防陷阱

  买房现签定认购书并交纳一定的定金,如果购房人未在限定的时间内签约,定金将被扣除,这是现在售楼过程中的习惯性做法。购房人签定认购书的目的是锁定物业与价格,但个别开发商却利用你心急的心情将不合法的物业锁定给你。

  ①谨慎对待销售人员的宣传

  ②交钱之前请三思还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉支付钱款。

  ③签订《商品房认购书》并非必经程序

  虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。

  4、把诱饵写进《商品房认购书》

  销售人员往往会以优惠价格、保留房号等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》,但有时最终难以兑现,建议将这些内容明确写入《商品房认购书》,并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。

  5、约定《商品房认购书》退出条款

  由于签订认购书时,楼盘一些细节尚未明确,买卖合同的很多条款都没有明确,很多不确定性因素都可能导致难以签订买卖合同,例如申请贷款不被批准等,因此必须约定退出条款,以保证在自己没有过错的时候能够随时退出。

  3、要谨慎签合同,签前要认真审查合同条款,弄清其含义

  在一些购房纠纷中,明明是消费者权益受到了极大损害,但就因为草率签定合同及附件,真出问题时,消委会没办法处理,律师帮不上忙,也不可能要求政府用行政手段来干预市场。因为买卖合同遵循双方意思自治原则,只要你签字了,就已经表示你接受当中所有条款。说什么没看过、读不懂、不公平,全都没有用。

  以上就是关于购房合同的类型、合同常见的一些纠纷及签订购房合同时需要注意的相关事项。不少购房者在买房时,对相关的知识缺少了解,从而让开发商钻了空子,造成自己维权难,维权无证可依的地步,让自己处于被动的局面。

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