上半年广州二手住宅价格持平稳态势 市区需求外溢

文/金羊网记者 张爱丽

近日，广州中原研究发展部监测阳光家缘的数据显示，2019年上半年，广州市二手住宅共成交53372宗，环比下降7.9%，同比去年大幅下滑22.3%。若从历年二手成交情况对比来看，2019年上半年二手住宅市场略显“寒意”，成交创近四年最低位。尽管如此，其网签均价依然保持平稳态势，为26555元/平方米，环比上升2%。

成交爬坡回升，市场交易环境更趋良性

从月度成交走势来看，2019年上半年二手实际成交表现为“逐渐回温”。与2018年第四季度月均7000-8000套的低位水平对比，2019年上半年（除春节月外）月均成交明显上扬。尤其在“小阳春”销售旺季后，单月成交量更是冲高至11000宗水平，市场交投活跃度显著增强。广州中原研究发展部分析认为，目前广州楼市供需两端表现稳定，业主报价相对合理、理性，部分客户观望情绪有所减缓，二手楼市交易环境更趋良性、稳定。

而根据中原领先价格指数显示，自2019年2月起，广州二手楼市价格开始“止跌企稳”，环比涨幅保持在0.8%-0.9%的区间微幅回升，逐渐回归至去年同期水平。广州中原预计，“价格稳”将继续为下半年二手楼市常态。

业主后市信心增强，议价空间明显收窄

广州中原研究发展部监测发现，2019年上半年，3房户型的房源成交大增，成交占比上升至36.4%，环比大幅上涨1.5%，同比去年同期大增4.0%。而4房以上的大户型房源成交占比为7.7%，环比微增0.3%。而面积段方面，120平方米以上的改善型户型成交占比逐步上升，截至2019年6月，120平方米以上户型成交占比高达15.3%，同比大增5.1%。广州中原研究发展部认为，现时楼市政策环境稳定，贷款利率亦较去年有所回落。致使部分改善客户观望情绪明显放缓，逐渐开始着手入市，促使大户型房源交投氛围明显较之前活跃。

监测还显示，2019上半年，业主对后市信心明显增强，议价空间有所收窄，大部分区域下调报价幅度降低0.8-1.5%左右。比如天河、荔湾两区，2019年上半年报价下调幅度分别为2.0%、2.4%，环比分别提升1.2%、0.9%，部分二手交投活跃的板块甚至不存在议价空间。

由此可见，目前“买方话事权”明显较去年减弱。而业主报价亦更趋理性、合理，盲目报高价现象逐渐减少。

市区需求往外“跑”，花都成交占比飙涨

随着中心区房价的高企，而外围区价格相对低洼，叠加交通便利度的提高，越来越多的客户从市中心转移至花都、萝岗等外围区域。根据监测，近年来，花都区二手市场表现活跃，成交占比亦一路飙涨。2019年6月，花都区二手成交占比为17.9%，同比去年大涨5.4%。

广州中原研究发展部认为，花都区成交“一路逆袭”主要有三方面原因：一、楼价低洼，2019年6月花都二手网签均价仅14568元/平方米，对不少刚需客户而言有较强的吸引力；二、花都区近年来一手市场缺货严重（9号线沿线实际可售待售货量为37.8万平方米，仅3595套房源），逼迫置业客户转移购买如御华园、祈福都会花园等优质次新房房源。三、区域商业配套逐渐成熟、升级。如近期落地于花都区的融创文旅城项目，除了完善片区配套外，还能吸引人流流入，加速盘活片区活力。