切记,不要乱买学区房

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  12平方360万,每平方均价30万元。

  这里不是寸土寸金的 深圳湾 ,也不是房价冠绝全国的 上海黄浦江畔 ,而是北京西城区的 老破小

  既老且破又小,没有厨房,没有独立卫生间,电线交错,墙面斑驳,均价却高出天际,唯一的原因只有一个:

  学区房。

  01

  最近,学区房的热度一波接过一波,争议更是层出不穷。

  先是,去年年底,深圳罗湖某小学拟规定 “住房面积50平以下限制入学” :面积大于50平方的学位房,居住满一年即可入学;面积低于30平方的,居住六年方能入学。

  按照相关部门的解释,之所以出此规定,是因为学位已到极限,同时防范炒作小面积学区房。由于存在公平问题,这一规定随即被校方连夜取消。

  接着, 广州牛奶厂某楼盘卖楼宣传的名校不翼而飞 ,被指涉嫌误导宣传。该项目曾以高出同片区其他楼盘的价格销售,并打出配套“双名校”作为卖点进行传播。

  随后, 南京顶级名校拉萨路小学突发校区搬迁,引发家长不满 。拉萨路小学在南京属于金字塔尖的名校,周边学区房价格高达8万元,远远高过南京市均价。

  最近,一篇名为《苏州没有学区房》的文章不胫而走。 苏州学区房向来火热,然而今年高考,苏州400分以上(江苏高考满分480分)的高分考生仅141人,不及南通、无锡、泰州、扬州、盐城、南京等城市。

  

  再接着,刚刚爆出30万均价学区房的北京西城区,陷入高分考生全军覆没的传闻。 据了解,今年北京理科700分以上的共计24人,其中海淀17人,西城区仅有2人。

  一边是学区房价格居高不下、家长为名校奔走的场景,另一边是学区房之于高考成绩的不匹配、高房价付出没能迎来高成绩。

  学区房陷入前所未有的尴尬。

  02

  不仅如此,学区房政策正在剧烈变动之中。

  先是,广州提出了租售同权。 无论是租房还是买房,都能享受到同等的受教育权利。无论是买房还是租房,都能享受到同等学位,那么抢购学区房的必要性就不复存在。

  接着,北京多区推出了多校划片政策。 以往单校划片,一个萝卜一个坑,学位房价格居高不下。而多校划片,则带来诸多不确定性,同样一套学区房,有可能分配到名校,也有可能分配到普通学校。入学风险的存在,让学区房充满着不确定性。

  这两大政策,被认为是学区房的釜底抽薪之策。然而,现实却出现诸多吊诡之处。

  一方面,租售同权尚未真正落地。 在很多城市,学位房仍是就近入学的第一决定因素。有户籍有学位房的,优先享受对口小学派位;有户籍无学位房的,只能最后接受区域统筹。无户籍无学位房的,只能通过积分入学,与千军万马共同争抢学位。

  早在2017年,就有城市的教育部门直言不讳地表示 “租购同权”不等于租房就能上名校。在既有的教育资源分配中,户籍、房产、学位仍旧是首要衡量因素。

  

  一方面,多校划片也存在诸多难题。 抛开划片公平性、就近入学的现实不说,对于北上广深这样的大城市,优质教育资源多集中于中心城区,这些区域无论如何多校划片,都无法改变学区房高教育溢价的现实。

  即便在北京,多校划片已经提出几年时间,但离落地仍有一定距离。

  03

  学区房到底还能不能买?

  要想了解这一点,必须明白学区房的高房价从何而来,维持这种高房价的因素是什么,这些因素能不能持续。

  学区房高房价的背后,实质是教育溢价。 同一地段,学区房相比于非学区房,普遍有20%左右的高溢价,部分名校的学区房溢价超过30%。

  

  在一个向来重视教育的国度,每一个家长都担心自己的孩子“输在起跑线”上,用学位房来投票,就成了不约而同的选择,家长愿意为了所谓更好的学校支付更高的价格。

  我国义务教育执行的是“就近入学”规则,一套房子对应一所学校,学校强弱悬殊,自然带动对应的学位房价格出现差异。

  在投资上, 正因为教育溢价的存在,学区房一般比普通房子涨得更快,同时拥有更强的抵御楼市风险的能力。

  根据任泽平通过对北京十年房价走势的追踪发现, 大都市圈、地铁房、学区房以及受益于城市外扩的地区涨幅更大。

  不过,这是过去学区房的投资逻辑。如今,学区房面临着越来越多的问题。

  04

  学区房面临的风险越来越多。

  其一,学区资源重新分配的风险。 无论是租售同权,还是多校划片,只要能够落地,都会对学区房产生釜底抽薪式的影响。虽然短期内,由于各种利益的阻碍,这两大政策都很难顺利推进,但这是学区房未来的可能的发展方向,必须提前做好预防。

  其二,政策变动的风险。 前不久,苏州工业园区在楼市调控压力之下,将“五年一学位”调整为“九年一学位”,学位锁定期突然从5年变成9年。

  而深圳有城区也在学位压力之下,改变过去“对口入学”的规则,罗湖某名校甚至试图出台“住房面积50平以下限制入学”的政策。政策变量,已经成了学位房的重要影响因子。

  其三,开发商虚假宣传的风险。 虽然多地政府已明令禁止楼盘捆绑学位房宣传,但学位房作为房价的重要组成要素,会被开发商或明或暗地变相宣传,并体现于房价之中。

  但是,学位本身具有不确定性,开发商同样也有误导宣传的动机,这就导致学位房投资往往充斥着各种道德风险。

  其四,学位房与教育实力不相匹配的风险。 每一个家长都不想自己的孩子输在起跑线上,但买到一流的学位房,未必就等于买到了美好的未来。学位房与高考之间的关系,越来越不稳定,这对学位房的实际效果必然提出质疑。

  其五,城市格局洗牌的风险。 任何区域的教育,都是由人来决定的。随着新城区拔地而起,尤其是一些城市的政务区和商务区不断转移,城市的白领和金领群体也随之而转移,这些人群聚居之地,教育质量一定不会差,这就对传统老城区的学位提出挑战。

  05

  那么,还要不要投资学位房?

  对于这个问题,答案并非“是”和“否”如此泾渭分明。学位房到底还能不能投资,关键要看投资的是什么样的学位房。

  其一,投资单个学位房,不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。 要知道,优质教育资源往往都聚集于中心城区,每个城市都有自己的教育强区,这些区域名校云集。不管是单校划片,还是多校划片,都不影响学区房的价值。

  其二,在学区房选择上,老破小优于老破大。 许多老城区的旧房子,最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间,并非房子本身。相比于老破大,老破小反而是更具性价比的选择。

  其三,跟着白领和金领群体走。 一个地方的教育是否优质,与学校的底蕴有关,也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地,学区质量普遍存在向好的发展优势。所以,一些政务区或商务区的准学位房,性价比反而高过老城区的传统学位房。

  来源:国民经略

  文:凯风

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