回报率全国垫底，广州投资客要被赶尽杀绝?

衡量房价高低，我们经常会引用两个指标。

一是 房价收入比 ，可以看出人们的家庭收入是否能够到城市的平均房价。

房价收入比越高，普通工薪阶层购房难度越大。

另一则是 租金回报率 ，能通过城市的租金收益，来衡量房产的投资价值。

租金回报率越低， 房价泡沫越大 。

根据易居研究院的调查报告。

广州的房价收入比 在全国位列第8 ，不仅低于其它一线城市北上深，还低于近年楼市大热的厦门和三亚。

图源：易居研究院

对于购房者而言，还算是个喜讯。

但同样是易居出品，另一份报告上的广州，看上去就没那么乐观了。

c

按照国际上一般的租售比，3%-5%的租金回报率属于正常水平。

北上广深全军覆没，回报率均低于2%。

其中最惨淡的还属广州的， 租金收益率1.6%，成为四大一线城市的吊车尾 。

“差生”广州的成绩往下掉似乎是突然发生的事，毕竟至少在一季度的时候，他还以1.9%的回报率领跑一线城市。

图源：易居研究院

广州怎么了？

让我们试着从与租金回报率直接有关的两个因素——房价和租金来分析原因。

先看房价，6月广州全市均价34256元/㎡，环比还下跌了0.17%。

米宅制作，图源中国房价行情网

分母变小了，按理来说值应该变大，回报率应该上升。但显示出来的结果似乎不是这样。

只有一种可能—— 租金跌得更厉害了。

图源：中国房价行情网

广州是 上半年全国租金跌幅最大的城市 。

6月环比跌幅9.94%，同比跌幅7.69%，上半年环比跌幅13.83%。 三项全部飘红。

正值毕业季，是毕业生都不愿意来广州，房子租不出去了吗？

不，广州和上海、北京一起，仍然是最受毕业生欢迎的城市之一。

供不应求的广州本应当处于卖方市场，定价权该被牢牢握在房东手里。

现在却“大权旁落”了， 房东不幸成为案板上的任人宰割的鱼 。

人为刀俎，谁为鱼肉

对于租金不受控制的回落，或许能从以下几个方面进行解读：

其一，工资与租金不匹配。

对于租房客而言，工资上涨时，可能不会换更大的房子居住。但在工资下降时，会立即产生换小房子的冲动。

而这个夏天，广州平均薪资8868元/㎡，成为了 唯一一个没有月薪过万的一线城市 。

图源：智联招聘

并且智联这份薪酬表还存在虚高的水分，平台发布的工资和实际工资不符已经成为求职期大家默认的“潜规则”。

为方便计算，我们姑且当它是真的。

广州6月平均租金57元/㎡，如果租个50㎡的房子，那么每月近3000元的租金就 占了工资的三分之一 。

为避免生活质量直线下降，租个小点的，便宜点的，也不是不能接受。

其二，广州租房面积小，合租多。

在人们的购房选择上，新盘和老破小一直胶着着，人们总是害怕顾此失彼。

但对于广州租房客而言，决定似乎好做得多。

广州租客对于小面积户型的容忍度似乎是全国最高的。

图源：贝壳找房

根据贝壳的租赁报告，广州整租房屋平均租赁面积43.1㎡，合租房屋平均租赁面积12.4㎡。均为全国最小。

这个“最小”还不是广州租客能接受的真正的“最小”。

他们能接受的最小面积，逼得人大常委会提出了一项《广州市房屋租赁管理规定（草案）》。

草案规定， 出租屋人均使用面积不得少于5㎡，厨房阳台卫生间等空间不得供人居住 。否则出租人将面临五千至三万元的罚款。

似乎只要有个能落脚的地方，就能够住人了。

其三，广州租金受地铁影响小。

通勤时间是所有租客要考虑的第一因素，如果无法负担距离公司最近的房屋租金，他们至少也会挑选离地铁线最近的房屋。

地铁盘也因此成为房东们投资的热点。

但研究表明， 广州租金受地铁距离影响变化是一线城市中最不明显的。

北上广深的地铁与租金相关系数分别是-0.13，-0.17， -0.12 ，-0.13，又是广州最小。

图源：21世纪经济报道

广州因为地铁线密集，地铁附近的老破小又多，房屋租金受地铁距离影响 变化最平缓 。

这么看来，当初投资在地铁盘上的钱，房东根本捞不回来。

分析完原因，兴许有人会问，投资回报率这么低，广州房价真的值它现在这个价吗？

对于自住而言，我能给出肯定的答复，一定是值的。

但是对于投资客，市场就不那么乐观了。

分析回报率低的原因，能看出主要是租客对居住环境的容忍度，早就了广州一跌再跌的租金。

租客的真实消费需求被一再压制。

他们需要一个契机释放出来，或许是借着工资涨势，又或许是依靠旧改全面推进的潮流。

而在此之前，他们和房东一样，都是案板上待宰的鱼肉。