三大信号预示房价告别“只涨不跌”，购房者警惕房地产市场下行

本轮楼市的调控可以说是中国房地产史上最严厉的调控政策，但刚开始启动的时候，大家对政府调控信心并不是很充足，毕竟中国楼市经历过几轮反复，政府的楼市调控也经历了几回，购房者对政府调控的决心并不是非常坚定。

不过我们购房者不能陷入经验主义，过去二十年房价走势不代表未来二十年的房价走势，过去政府对楼市调控的反复不代表现在政府对楼市调控的决心。

冷眼分析近几年政府的调控政策，发现这次政府真的是动真格的，釜底抽薪的调控政策不断推出，特别最近的楼市政策的信号让冷眼相信，房价即将告别“只涨不跌”模式，下面冷眼和大家详细分享一下这三大信号：

信号一：房地产银行信贷不断收紧，开发商日子越来越不好过。

银行的信贷政策是支撑房地产市场持续繁荣的关键。但在此次调控中，银行不断收紧房地产行业的信贷政策，甚至不惜误伤刚需购房者依然提高贷款利率，收紧各种融资渠道，停止银行向房地产行业输血。

1、银行资金宽松周期，依然坚持提高首套房利率。

房地产市场快速增长二十年，银行是最受益的行业。因为房贷基本上稳赚不赔的生意，所以银行的贷款利率一直保持极低的水平。在以往，只有银行资金非常紧张，已经抽不出资金支撑房贷的时候，银行才会提供银行利率。但是这次银行一反常态，在年初资金非常充裕、房贷利率开始下降情况下，一反常态提供首套房的贷款利率。

当然，提高首套房的利率不可避免会误伤刚需购房者，但正因为此，更能说明政府对楼市的态度，就算是误伤刚需购房者，也不放松房贷。这深刻说明政府实施“房住不炒”的政策决心。

2、一年半连续八次降低存款准备金率，但都是定向降准，排除房地产业。

2018年至今，银行平均二三个月就降准一次，在短短一年半的时间降准了八次。释放的资金也是天文数字级别，达到几万亿元。如果按照以往经验，这些海量的资金必然大部分会涌入房地产行业，推动房地产市场再一次的虚假繁荣。

但是这种情况并没有发生，每次降准政府都异常小心，想尽一切办法避免资金涌入房地产行业，并且还向各地派遣督查组，严惩违规向房地产行业输血的银行。

3、持续收紧房地产企业各种融资渠道，停止向房企输血

政府不但从供应需求两个方法阻拦资金为房地产行业输血，最近更是收紧房地产常规的融资渠道。2019连5月17日，银保监会通过正式发文的形式，警告所有商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地融资。2019年7月7日，银保监会直接约谈多家大型信托机构，直接要求他们缩减信托规模，注意信托风险。

这直接是断了房地产企业的生命线，在市场销售不景气的情况下，如果融资渠道受阻，必将导致大量房企面临破产的边缘。

信号二：“旧改”接替“棚改”，摆脱经济对房地产的依赖。

“棚改”计划为上一轮二三线城市的楼市复苏做出了巨大的贡献。前几年经济形势不明朗，人口大量外流、城市吸引力不足的二三线城市房地产市场拥有大量的库存无法消化。政府为了完成“去库存”目标，正式启动了“棚改”计划，一方面可以提升城市居民的生活品质和居住环境，一方面也能带到城市经济发展，可以说是一举两得。大量的刚性需求和改善需求在“棚改”过程中诞生，涌入到了房地产市场中，带动市场的存量进一步去化。

2019年7月政府正式宣布“旧改”代替“棚改”，成为政府对旧城区新的改造计划。这意味政府希望彻底摆脱经济对房地产市场的依赖，“旧改”计划可以说是最完美的解决方案。这个计划不但不会创造出新的购房需求，而且还能改善居民的居住环境，更可以保持经济的增长。

旧改不但对房地产市场起不到促进作用，反而会减少市场的需求。原本老房子的居住环境不断的恶化，必然每年会定量涌出大量的改善需求。但如果旧改成功实施，老房子的居住环境得到改善，大量的改善需求就不会增加，甚至部分刚性需求也涌入到老房子中。

“旧改”计划接替“棚改”计划，深刻说明政府对房地产市场态度的转变，已经不在希望经济对房地产过多的依赖。

信号三：房产税迟迟没有推出，犹如达摩克利斯之剑震慑投资客。

这个信号可能很多购房者会觉得疑惑，房产税积极推出不是信号，房产税不推出怎么是信号了。大家普遍是高估房地产税的作用，低估了房地产税的震慑作用了。

房地产税如果落地并不可怕，很多国家都实行房地产税，但是该涨的一样涨，何况在中国这个每个人都想要有一套房的国度了？而且中国并不是没有实施房地产税，上海、重庆作为房地产税的试点城市在2011连已经开始征收房地产税，至今房地产税已经征收了将近八年。但这两个城市的房价依然保持飞速上涨，丝毫没有受到影响。

房地产税如果落地了就毫无震慑作用，如果不落地就如达摩克利斯之剑高悬在投资者头上，时刻震慑他们的投资行为。这说明政府出台房产税的初衷并不是如专家所言的提供政府收入，提供政府税收来源，而是真正的希望抑制房价。

房地产行业信贷政策的持续收紧、“旧改”计划替代“棚改”计划、房产税的迟迟没有推出，都预示政府对房地产行业态度的转变，房价将告别“只涨不跌”的模式。

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