深圳再放楼市大招，租赁备案率有望快速攀升

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近日深圳发布了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》(以下简称“《意见稿》”)，其中提出，到2022年，深圳将新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。

为了规范住房租赁市场，《意见稿》提出全面实施住房租赁合同信息采集、登记或备案制度，坚决贯彻落实稳租金调控目标，建立住房租赁指导价格发布制度，引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。

由于深圳楼市在过去多年里被称为是领涨领跌的风向标，因此，业内认为上述政策或将传导至国内其他城市。

租赁备案率或将提升

《意见稿》明确提出，深圳将建立住房租赁行业主体备案制度，明确住房租赁企业备案条件和流程，从事住房租赁业务的商事主体应当自本意见实施或领取营业执照起30日内申请办理备案手续。

不仅如此，《意见稿》要求全面实施住房租赁合同信息采集、登记或备案制度，推行租赁合同网签。

这意味着，曾被深圳废止的住房租赁备案制度，又将全面推行。

梳理发现，深圳早在1993年推出的《深圳经济特区房屋租赁条例》中，就明确提出“房屋租赁关系的设立、变更，当事人应当自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案”的政策。这明显早于全国。

从全国来看，1994年出台的《城市房地产管理法》规定，“出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案”，该法规自1995年开始实施。也就是说，全国实施住房租赁登记政策是在1995年。

同样在1995年，《城市房屋租赁管理办法》重申住房租赁备案制度。该政策规定，《房屋租赁证》是房屋租赁合法有效的凭证，对于出租人不按期申报、领取《房屋租赁证》的，直辖市、市、县人民政府可以处以罚款。在类似的规定下，当时业内一度认为住房租赁登记备是租赁关系合法成立的条件。

不过，1999年全国层面的住房租赁备案制度首次出现放松。当年出台的《合同法》提出，6个月以下的房屋租赁合同，不经过房屋管理部门登记备案的，租赁合同依旧合法有效。到了2011年，《商品房屋租赁管理办法》进一步将“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定”的旧规废除。可以看出，住房租赁登记制度的效力正在逐渐消失。此外，从2019年1月房租抵扣个税出台后引起的市场来看，租赁备案登记政策落实情况难言乐观。中原地产首席分析师张大伟表示，以北京为例，租赁备案率非常低，不足一成，而从全国来看，估计连1%都不到。

和全国情况类似，深圳曾出台的住房租赁政策因备案率低，实际上处于“名存实亡”的状态，因此在2015年被废止。

那么，曾被废止的住房租赁备案制度，为何又被再次推出？

“过去租赁备案制度的一个目的是以房管人，但近年来，以居住证来管理外来流动人口的目的已经实现，再加上业主和租客配合度较低，因此被废除。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受采访时表示，现在重提租赁备案制度，其根本出发点是实现租购同权。

李宇嘉认为，按照深圳楼市政策，在2035年将新增建设筹集各类住房共170万套，其中60%为非商品住房，租赁住房占绝大多数。如果要实现租购同权，在现有情况下，一些租赁权利的享有，需要通过备案的方式来实现。“过去住房租赁备案率低，是因为备案所承载的价值少，而在未来，若租赁服务所附加的教育、就业、社区服务等价值得到承租人认可，他们将主动去备案。”

可以肯定的是，随着住房租赁条例被纳入国务院2019年的立法工作计划，这项旨在规范租赁市场、助推租购同权政策，将促使城市推出新一轮的租赁备案登记制度。

市场定价权仍在企业手中

为提高租金透明度，本次《意见稿》提出坚决贯彻落实稳租金调控目标，建立住房租赁指导价格发布制度，引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。

按照《意见稿》的规定，对企业向个人出租住房，并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，适当降低增值税征收率；对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，且租金不高于租金指导价格的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。

而对于不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，或租金高于租金指导价格的个人和企业，《意见稿》提出将从2019年9月30日起将按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。

这项政策体现了深圳“控涨幅、稳租期”的决心，但同时也引发了外界担忧。

一方面，从过去经验看，政府指导价格和实际价格之间相差较大。例如，2016年深圳公布的住宅租金指导价格平均为24.6元，但当年中国房价行情平台发布的《中国城市租金排行榜》显示，深圳平均租金为66.25元。到了2018年，深圳市房屋租赁行业协会官网信息显示，由于住宅租赁市场的波动，市场租金跟政府指导租金编制的数据有较大出入，政府决定不公开发布指导租金。

另一方面，政府如何合理定价仍存争议。从其他城市经验看，上海首批公租房曾按照“略低于市场租金”的原则定价，但在实践中，因“尚景园”的公租房项目所在区域内基本为豪宅，市场价偏高；而“馨宁公寓”的周边又多为老房子，住房条件差，市场价又明显偏低，因此，曾参与上海公租房政策制定的上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍表示，要进行合理定价，就要找到同地段的参照住房，而这在实际操作中很难实现。

不仅如此，雅卓地产经济研究院院长邓浩志告诉，由于市场的供求关系在随时变化，供给方面，有时房源多，有时房源少；需求方面，春节后、毕业季都是高峰，而春节前则需求低迷，只有市场主体才会这种变化，政府作为一个不参与经营的主体，出台指导价格时，容易在时间和空间上产生错位。

更主要的是，邓浩志认为，目前一线城市的租金回报率在2%以下，二线城市在3%~4%，但银行贷款利息基本达到7%左右，加上各项运营成本，租赁企业普遍面临亏损问题，在这种情况下政府若过于严格地限制租金，企业亏损的压力将更大，如果没有持续的政府补贴，部分企业将会退出租赁行业。

不过，李宇嘉认为，租赁指导价格只是政府监测和管理市场的一个工具，其目的一方面是为公租房、租赁补贴提供一个发放依据，另一方面，当租客和业主间出现租金是否过快上涨的冲突时，政府指导价格提供了一个参考准绳。总体来看，住房租赁的定价权仍在租赁企业和业主手中，不影响因面积、楼层、服务水平、新旧程度不同导致的价格变化。

“但因受市场供需影响，企业也不太可能定过高的价格。”李宇嘉指出，对企业而言，未来的出路在于提高居住体验，通过租赁资产证券化，以及国家税收减免等方式去克服困境。