克而瑞：2019年中昆明房企销售榜单出炉

2019年赛程即将过半，昆明楼市坚持调控不放松，楼市供求平稳，市场表现稳中微涨；下半年，大量的新盘入市必定造成激烈的量价竞争，开发商会加大营销力度，保证成交量，同时，下半年面对竞争，房企未来会更多地审视客户需求，更多地从客户需求出发，找到自身的产品定位，提升产品力和产品附加值。

透过榜单我们看到了政策宽松下的上半年，TOP10房企整体流量销售规模471.06亿元，同比上涨30.39%。

布局昆明的房地产开发企业，万科、融创“品牌形象+产品优势+快速开发”持续领跑，万科企业加速拿地获取土储。

强者恒强的局面也进一步凸显。一些企业紧抓市场节点，差异化的产品面世，实现了业绩规模和影响力的双丰收。对于企业来说，如何在激烈的市场环境中寻找新的生机，除了制定精准的营销策略外，回根溯源，差异化的产品本身和匹配客户需求也在这场战争中显得尤为重要。

榜单解读

楼市供求平稳，市场表现稳中微涨，土地市场竞争激烈。

昆明楼市坚持调控不放松，楼市供求平稳，市场表现稳中微涨。土地市场竞争激烈。

市场面，春节后后市场热度升温，市场供求增加，成交量价稳中有升，核心区域、核心板块的高端项目逐步入市，拉动昆明房价小幅上涨。和去年同期相比，整体市场优于去年同期。

投资面，政府供地节奏加快，但公开招拍挂净地较少，房企拿地积极性高涨，且竞拍异常激烈。品牌房企持续增加货储，且整体楼面价上涨明显。受南市区巫家坝、会展板块及西市区草海板块的崛起，城市房价将进一步拉升。因此，房企面临产品力打造的竞争以及制定精准的营销策略的考验。

下面，克而瑞将从房企集中度、入榜门槛、房企梯队等多个维度进行2019年中昆明房企销售排行榜解读。

集中度解读

TOP10房企集中度59.92%

从榜单数据来看，房地产行业集中化程度在进一步加深，大中型房企的规模逐日递增。

从2019年上半年的房企集中度来看，行业集中度持续上涨，继续呈现寡头化，龙头房企优势继续放大，TOP5房企上半年集中度44.11%，同比上升7.74%，规模型房企市场地位愈发稳固，TOP10房企集中度59.92%，外来品牌房企进一步占据昆明市场的江山，此类企业更多由城市核心区多项目支撑业绩。

2019年上半年昆明各房企拼劲十足，各项成绩均创新高，随着多个新盘入市，供求关系大为扭转。

2019年上半年TOP5梯队入榜门槛均出现小幅下滑，一方面由于近2年TOP5房企销售基数较大，增长较快，另一方面受房企提质控速的战略发展转向的影响；TOP5房企业绩差距翻倍，且竞争激烈。

TOP10房企入榜门槛较去年上半年上涨14.13%，且随着TOP10房企在土地资源上的集中度也相对较高，未来业绩仍存在增长空间。

今年上半年金地、中南、绿地首进前十，融创业绩保持高增长，其布局呈贡马金铺，城市的价值洼地，业绩持续增长可期。

房企梯队解读

各梯队内部竞争加剧

业绩差距较小

时至半年度，较2018年年上半年，前三甲卫冕成功，融创一举位居第四，大型房企进入50亿+“新赛道”，碧桂园、万科、融创等实力房企位列阵营前列，说明了一线及外来房企持续占据昆明市场主流；本土房企占有率依旧很高，俊发成绩稳定持续上榜，排位稳居第一；

房企们在扩张当中“马太效应”十分明显，“强者恒强”的局面或将持续，而资源和市场的集中度也将为行业的规范化和升级提供更强的助力。第二梯队房企实力相当，房企表现你追我赶，销售业绩均在20-30亿元之间。

本次榜单出现一个明显的变化，其主要依托核心一到两个项目上榜的房企居多，其主要受资源型物业和核心区位、产品品质综合因素的拉动。

依托核心一到两个项目上榜房企中，融创、金地、中南几个房企均为显著。其项目为多为千亩资源文旅大盘、或核心区位拉动销售、或价值价格洼地促进销售。此类企业企业独立性强，项目多独立操盘。另外，金地、融创等房企携带中高端产品系，成功打造区域性标杆项目。

融创 融创地产坚持“全国优势布局和高端精品”发展战略，在热点稀缺资源区域为昆明客户打造高品质“府”系精品住宅，今年上半年，九云府是项目是主推的产品，其中包括七层邻海洋房和三层东方府邸等大户型产品，一线邻海的观景和新东方设计品质是吸引购房者的主要原因。2019年正值文旅城开业，助推昆明生活新方式的形成。

中南 凭借首个入昆项目（中南云镜）和和碧玉园合作项目（中南碧桂园樾府）一跃前十，其标准化“府”系产品实现快速复制，在市场上保持良好的竞争力和影响力。

俊发 立足昆明市场，在拿地增储上，重点发力昆明。同时将良好的商誉和与政府沟通能力转化为软实力，在城市旧改方面蓄积优势，从而实现可持续发展。

企业业绩解读

多企业业绩快速增长

各房企在消费回归理性、竞争激烈的大背景下，以产品力打造提升产品溢价，在竞争大势中仍然保持较强的市场号召力与产品竞争力。TOP10企业业绩大幅上升，中南、融创、绿地货源充足，表现亮眼，业绩同比分别上升351.60%、235.78%、221.55%。

房企驱动力解读

产品驱动

规模型房企实现双赢

2018年至今，各房企开始改变战略发展，在目前消费回归理性、竞争激烈的大背景下，房企需要通过产品系标准化、升级产品品质等途径，以产品力打造提升产品溢价，在竞争大势中仍然保持较强的市场号召力与产品竞争力。

结合2019年上半年销售金额TOP10的企业，以其住宅的销售面积和销售均价看，我们把企业分三类：

1、产品驱动型：产品溢价能力强，盈利能力高。以金地为代表，发力金产区、合作开发的巫家坝板块，通过刚需刚改中最高端的“名仕” 系产品拉动，成功打造区域性标杆项目。

2、规模驱动型：全面布局型房企，以规模创造业绩。以俊发、碧桂园为代表，企业占据市场绝大份额，如碧桂园主力在售项目高达11个，积极覆盖昆明城市各区域各版块。

3、平衡型：兼具产品与规模同步发展。以万科代表，项目从北向南再到西，产品货值分布，利润和流量型产品兼具，品牌形象影响力、口碑较高。

单盘产能解读

标杆项目带动企业产能

近年来，强者恒强的局面也进一步凸显。企业紧抓市场节点，差异化的产品面世，标杆的项目带动企业业绩增长，最终实现业绩规模和影响力的双丰收。

2019年上半年房企单盘产能TOP10榜，门槛产能为4.25亿，融创14.82亿的单盘产能位列第一。

融创发力核心区（草海）和价值价格洼地（马金铺）区域，通过其最高端的“九府系” 系产品拉动，成功打造草海片区乃至昆明标杆项目。其马金铺项目以“十里”系产品再献呈贡，6月首开售罄。

房企覆盖倍率解读

企业储备和去化能力差异较大

A类：覆盖倍率相对较高，绿地、万科都是属于近两年扩张加速的企业，新增货值倍增，随着企业产品打造力、开发实力的提升，绿地后期业绩增长可期，万科业绩更上一层楼。

B类：以俊发、中南、融创为例，房企货储量大，但企业本身开发效率较高，货储充沛，未来业绩将持续快速增长。如融创主城今年又一项目补位，企业自身的产品力和影响力，加上企业自身的去化能力较强，未来项目会持续高速去化。

C类：金地为例，覆盖倍率处于行业较优水平，有自身的标准产品线，能够实现拿地到销售的快节奏周转。新城随着项目持续销售，覆倍率不足，需积极补仓。

后市预判

政 策 端

维稳是主旋律，政策更多体现“承前”。上半年昆明楼市并无重大调控出台，政策方面以完善为主，如昆明市住房公积金管理中心发布关于开放查询部分个人公积金信息；昆明市下放土地审批权给主城5区；昆明宣布房产中介行业收费新规，卖家需承担1%中介费等。

在房价趋稳的情况下，预计昆明楼市政策短时间内不会有太大变动，建立和健全房地产调控长效机制将成为“重中之重”。

土 地 端

预计下半年土地供应和上半年持平，热度不减，抢地成常态，公开净地高溢价率持续。

市 场 端

昆明商品住宅供小于求，成交均价一路走高，由于市场整体表现较好，2016-2018年价格上涨幅度较快，2019年起，市场进入调整期，价格增速放缓。下半年市场供应加快，面积大幅上升，受主力供应影响，下半年量价较上半年小幅微涨，预计住宅均价突破14000元/㎡。