长租公寓艰难前行：一年“阵亡”16家

长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

长租公寓，这个曾经的资本宠儿急速跌落风口。

近日，有消息传出，远洋控股集团有限公司计划年内剥离长租公寓。而在此前不久，朗诗绿色集团刚刚宣布，计划剥离长租公寓业务。

长江商报记者粗略统计发现，自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现爆雷或跑路现象后，有近16家或大或小的长租公寓品牌“阵亡”。

有数据估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大。不过，近两年，在租金贷模式下，长租公寓频繁“爆雷”。因此，自2018年8月份开始，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管，不少银行叫停了租金贷业务。如今来看，这确实扼住了公寓运营商的“命脉”。

业内研究人士向长江商报记者透露，市场态度转凉说明这类项目的资金回收周期是比较长的，其实本质上也是要求开发商反思开发的模式。长租公寓从后续大的市场前景看，还是不错的，但确实要跳出房屋开发的模式去研究，尤其是在租售同权等方面积极研究新动向。

高热需求催热长租公寓

“在这里住了两年多了，租金比较稳定，配套服务好也很齐全，而且公寓有统一的管理，比较安全。”租住在武汉一魔方公寓的一位用户向长江商报记者表示。这栋魔方公寓外立面涂成橙色，其销售经理向长江商报记者介绍，一共6层，共4000-5000平方米，100多间房，房间面积多在25-30平方米，月租在2700-2800元（包括水电、物业等全部费用），长租6个月起租，一年一签。

这里原本是某集团员工住宿，看中这里的交通优势和潜在的受众人群，来自上海的魔方对原有产业进行开发者装修，自开业以来，入住率达到90%以上，目前只有4、5间空房。长江商报记者看到，公寓每间房配有齐全家电，有不同的装修风格供租户选择。在一楼大厅，有门禁系统、自助售卖机和单独的健身房。

此前，长江商报记者实地探访了武汉本土专业化住房租赁运营企业和外来品牌，发现交通便利、装修时尚、自带交流属性的长租公寓在90后人群中备受好评。

2016年2月，国务院下发了《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，其中提出建立租购并举的城镇住房制度。之后，多部门相继出台了细化政策，包括北京、上海在内的全国9城也相继发布了各自的政策。

可以看到，长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。

租金回报率仅1%-3%

长江商报记者梳理公开数据粗略统计发现，截至目前，已经有30余家长租公寓累计融资已经超过50亿元人民币。2017年，万科，朗诗、龙湖等多个房地产商加入到了长租公寓的队伍中，快速扩张。

然而，扩张速度与其利润并不成正比，2017、2018年，朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损则达到2.34亿元。

投资周期长、成本高、盈利难也是长租公寓企业面临的普遍问题。武汉本土品牌“可遇公寓”，创始人佘福员在接受长江商报记者采访时表示，“可遇”主要做集中公寓运营，目前略微盈利。分散合租公寓目前整体处于亏损状态，主要原因是运营成本偏高，消费升级下，分散合租房间难溢价。

克而瑞的监测数据显示，在长租公寓盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%)，低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。

住房租赁专项债屡遭中止

由于政策支持，住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。截至2018年底，据不完全统计，共有7家房企发行了住房租赁专项债券，金额共计135.28亿元。

然而进入2018年下半年，情况急转直下，房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止，如花样年50亿元的住房租赁专项公司债券宣告终止，中城联盟住房租赁专项公司债券在12月份中止，新欧鹏拟发行的20亿元专项债券也遭到中止。

易居研究院研究总监严跃进向长江商报记者表示，对于房企来说，今年上半年出现了至少三家房企长租公寓经营困难的现象，当然困难不等于倒闭，而更多是剥离企业项目和放缓投资，这也说明未来房企投资长租公寓方面其实是需要警惕的，或者说看好此类产业前景，但是企业需要更为稳健。