李宇嘉：政策终于见效了 买公寓要提防“卖点硬伤”！

来源：金融界网站

1 公寓上市放量

近期，中原地产披露了深圳下半年供应的新楼盘，下半年有69个项目计划入市，可谓“放量”。笔者数了一下，其中有大约一半是公寓类产品。从户型看，未来深圳新房供应的格局是，小户型由公寓主导，大户型由商品住房主导。显然，靠新房“上车”的买公寓，改善的买住宅。

另外，近期地铁站卖楼盘的“小蜜蜂”成群结队的。“首付50万，在深圳安家”，若看到这样的广告，一般都是公寓类产品。后台有很多朋友咨询，公寓可以不可以买？未来还有增值空间吗？会不会砸在手里？等等，笔者在这里就公寓市场现状、置业选择，给大家提供一些建议。

2 公寓的今生前后

公寓这类产品，本质上是土地用途管制孕育出来的。即便是深圳这种产业发展的“大牛”，也不需要那么多的商业办公用地。再说，过去大城市都是工业主导，当产能过剩叠加出口下滑、劳动力成本攀升，产业用地也腾挪出了很多改造空间。于是，就有了商办写字楼空置的问题。

但另一面，住宅需求却非常旺盛。专家们常提的一组数据，就是国外住宅供地占40％左右，产业用地不到20％，我国刚好相反。不过，由于严格的土地用途管制，加上国家担心产业“空心化”，过度房地产化造成泡沫。于是，一边是产业用地空置，另一边是住宅需求嗷嗷待哺。

于是，打擦边球，很多旧改和商业用地就建造一些“宜居、宜商、宜业”的公寓类产品，俗称“类住宅”，名字有公寓式办公、酒店式公寓、创新型用房、商务公寓等等。这几年，限购严格加上住宅需求旺盛，一线城市这类产品非常火，两百万重仓几套，2-3年后价格就翻一番。

3 公寓，没有产品打造

那么，现在还可以买这类产品吗？从需求角度看，大城市限购还会很严格，而外来人口还会大量涌入。从自住需求来看，即便落了户，可能也高攀不起新建住宅，因为新建住宅“豪宅化”了；人口流入、限购严格，投资需求还很旺盛。因此，逻辑推演的话，这类市场还被看好。

从产品类别来看，公寓类小户型、精装修、上车门槛低，这不正是新市民、首次置业和投资的优选吗？但是，若放长眼界，问题没这么简单。首先，公寓类产品的买方，一直是投资客主导，对户型、设计、配套，几乎没有太多要求，即便是自住，也被视为换房的垫脚石。

既然买方不重视，作为供给方的开发商，自然没有太大的动力打造产品。现在，各大开发商都在研究自己的“产品系”，打造旗舰，但除少量高档公寓外，基本没有听说知名的公寓系列。因此，公寓的居住体验是很差的，甚至有人居家办公，电梯里经常充斥着送货的小贩，夜间嘈杂声很大。

4 开发商的心头好，就是你的问题

另外，公寓在工业、商办用地上建造，也不可能按住宅那样，做产品和配套。开发商做这类产品，还有一个鸡贼的地方，就是看重其现金流回笼快的优点。现在，没有一个开发商的资金链不紧张，但凡一次性付款的，都会有较大折扣。在住宅领域，刚需和改善客多，一次性付款的少。

但在公寓市场，由于总价较低、投资客多，一次性付款的很多，这成为开发商现金流回笼的粮仓。既然现金流一次性回笼了，也没有教育、社区等配套，开发商自然不会关心后续的问题被追索。近年来，京沪深对公寓市场采取紧缩措施，去除其居住功能，导致了很多问题。

笔者经常听说，公寓在销售时说的好好的，居住设施一应俱全，但交付时却发现没有开放式厨房、没有独立卫生间、没有空调外挂；LOFT隔成2层出售，得弓着腰进出。就在不久前，笔者得知一个朋友要去维权，说自己买的公寓无法接入煤气，而上一期则可以接入煤气。

5 公寓的“卖点硬伤”

一打听，方知本期是受限产品，最小分割面积300平米，不能设立独立卫生间和厨房等，目的在于打击炒客。还有一个重要的问题，就是楼市价格上涨，驱动的“短平快”操作，已不再适应了。目前，楼市已进入横盘期，所谓“横盘”并非不涨，而是涨幅Cover掉成本后剩的不多了。

因此，房子的价值，不再取决于涨价预期，以及预期的自我实现，而是取决于其使用价值。具体说，就是房屋品相对比竞品，“卖点”在哪里？可居性、配套、户型，还是地铁房等。过去，无论是上车、过渡，还是投资，公寓确实是一个可选的产品。但现在，公寓“卖点硬伤”开始暴露。

6 公寓，越来越非主流了

现在，取代公寓的竞品一下子涌现出来。比如，一线城市相继进入改善住房时代，“卖小买大”释放出很多小户型的住房。一季度至4月份的小阳春，主要就是这类产品受到热捧；地铁四通八达，在大城市外围及卫星城，紧凑型的、总价可控的“一房一厅”或两房一听，越来越受欢迎。

大城市的“老破小”，开放式街区，小商业发达，小店密集，生活气息浓，能满足那些早晨“多睡半小时”的上班族的青睐。国家给“老破小”加电梯、改造管线、修复周边商业、建停车场等，也让这类房子的竞争力提升。总之，公寓越来越非主流了，而大城市用地转向存量盘活，这类房子的供给还会源源不断（比如深圳），未来出售难度增加，放租收益也趋于下降。自从供给侧改革后，调控越来越强调疏导，而不是需求端打击，这个目的慢慢达到了。