百万公寓上涨20万依然亏损？购房者投资公寓一定要躲开六大陷阱

在房地产市场中，投资公寓的购房者并不是把房价越炒越高的万恶投资客，大部分都是普通购房者，他们投资公寓的目的只是想保卫自己的资产，不想让自己多年辛苦积攒的收入被疯狂通胀吃掉。因此他们的资金实力普遍非常脆弱，投资公寓的资金可能就是他们全部的流动资金，一旦投资失败基本上就没有翻身的机会。

正因为此，冷眼不希望这些普遍购房者投资公寓发生投资失败情况，下面详细讲解投资公寓产品的几大缺陷：

在讲解之前，冷眼先做几个说明：

1、冷眼文中所说的公寓产品是指非70年产权的公寓，70年产权的公寓在房地产市场归类是小型化住宅，因为除了面积小之外与住宅没有区别。

2、本次冷眼讲解的主要是公寓不适合投资的缺陷，不适合居住的缺陷请看冷眼另外一篇文章《千万不要买公寓当住宅的五大理由》。

一：公寓产权年限只有40-50年，土地到期需要缴纳巨额的土地出让金。

公寓和住宅的土地是不一样的，公寓的土地性质一般是商业用地或者是综合用地，住宅的土地使用年限远超公寓，一般是70年的使用年限。简单来说：从土地产权角度来说，公寓比住宅就缩短了20-30年，将近土地三分之一的使用时间。假设未来政府要求土地产权到期统一收费，就算公寓和住宅的收的费用一致，住宅的费用也比公寓低三分之一。

根据目前已经到期住宅、公寓的政府处理案例来看，住宅是自动续期，不需要另行缴纳费用的。公寓到期，必须进行申请延长，而且需要缴纳巨额的土地续期费。

住宅土地使用权到期案例：温州鹿城区600套住宅

时间：2015年

处理：不需要提出续期申请

费用：不收取任何费用

公寓土地使用权到期案例：海宁龙祥大厦

时间：2019年

处理：需要提出续期申请

费用：按照3137元/m2的补缴土地出让金，大概是总房价7.5%

以上两个案例就是最近土地使用权到期政府的处理方式，如何未来政府按照这一模式进行执行的话，公寓物业土地使用权到期后需要缴纳巨额的土地出让金，最重要的是政府对土地出让金的收取没有指定详细的标准，海宁龙祥大厦是收取了3137元/m2作为续期费，那下次是不是按照这一标准了？这对公寓物业投资而言是极大的隐患，土地出让金到期收取一次、费用收取标准的不确定极大影响了公寓物业的投资回报率。

二：公寓交易税费高昂，投资者不可能通过物业升值获得高额回报。

公寓物业不是住宅物业，因为其用途是商业用途，政府对转手的征收的税率极高。其中增值税、土地增值税是按照物业未来升值的差价进行计算，也就是说公寓升值越多，收的税越多。

我简单举个例子让大家清楚公寓的税费有多高，假设投资客投资一套100万公寓，出手时候公寓价格上涨30%，卖130万，需要缴纳以下税费：

增值税：（130万-100万）×5%=1.5万

其他杂费：1.5万×17%=2550元

印花税：130万×0.1%=1300元

个税：130万×3%=3.9万

契税：130万×3%=3.9万

土地增值税：（130万-100万）×30%=9万

粗略算下130万公寓需要缴纳税费19万，另外还需要缴纳中介费：130万×2.5%=3.25万，剩下7.75万，如果再扣除你支付的利息，你基本没赚钱。在公寓上涨30%的时候，想通过公寓转手赚钱的可能性基本为零。

购房者要清楚，未来的房地产市场不可能像以前一样房价继续暴涨了，只会保持平稳的运行态势。而且公寓在上涨30%都不赚钱的情况下，你觉得能通过公寓升值获得收益吗?

因此，投资者希望通过公寓升值然后转手获得高额回报是非常困难的。

三：公寓贷款条件苛刻，月供压力大，利息支出巨大。

公寓属于商用物业，是银行严格监管的范围，审核十分严格，利息高昂。

首先银行对公寓物业的审核十分严格。对各种收入证明和财产证明要求很高，有拒贷的风险。

其次住宅的资金档杆远远高于公寓。因为公寓最低首付需要五成，住宅最低首付却可以做到三成。投资客如果只有50万的首付，住宅产品可以购买最大总价150万的，公寓产品只能购买最大总价100万的。同样总价的公寓和住宅，住宅支付的首付款远远低于公寓。

然后公寓贷款年限短，最多只允许贷款10年，这导致购房者月供压力非常大。假设同样贷款100万购房款，住宅物业最长能贷款39年，月供只需要5307元/月，公寓物业最长只能贷款10年，月供要达到11041元/月，购买公寓的购房者要承受巨大的资金压力。

最后公寓贷款利息较高，利息要上浮10%-20%。公寓的利息因为商用物业，因此不能享受住宅物业的优惠利率，基本上要上浮10%-20%，需要支付大量的利息，比住宅物业的利率高了一个百分点，进一步影响了公寓的投资回报率。

四：公寓租金回报率低，回报周期较长。

很多购买公寓的购房者根本不会计算回报，认为只要租金和月供差不多就是赚了。这完全是错误的投资观念。首先公寓本身没有价值的，上文已经说了，公寓价格上涨30%都没法赚钱，所以租金才是公寓的唯一回报方式，但是如果租金回报率低于你资金闲置的回报，投资公寓就是亏损的。

简单来说购房者不买公寓，首付的50万放到银行做理财，每年有2.25万的回报。购买公寓，每年租金回报扣除利息支出、扣除所有的支出，每年回报的资金一定要高于2.25万，如果低于这个水平就是亏损的。

但是大部分城市的租金回报一般处于极低的水平。根据最新统计数据：2019年一二线城市的房屋的租金回报率基本在2%左右徘徊，当然公寓物业的回报率应该高于房屋的平均出租率的，乐观估计，公寓的的租金回报率应该在3%左右。这个回报率远远低于目前银行理财收益的4.5%，基本和货币基金的回报率持平。

大家要注意，这个回报率还没有扣除你利息的支出，如果扣除就更不可想象了。这意味着投资公寓的购房者辛辛苦苦买公寓办手续，寻找租客、处理租赁麻烦等等还不如把钱放在银行里面吃利息省时省力。

因此，在大部分城市大部分公寓项目是没法通过租金获得稳定收益的。

五：公寓转手难度大，交易周期漫长。

公寓转手的客户是比较少的，因为公寓毕竟不是住宅，很少有居住客户购买公寓，只有投资客才会购买公寓。投资客看到的是未来增长，投资回报率，二手公寓所在的区域肯定是基本成熟了，没有向上的上涨空间，与此同时，二手公寓项目在交易过程中需要缴纳巨额的税费，投资客更愿意选择没有税费，升值空间巨大的一手公寓。

因此公寓的转手难度是比较大，交易周期十分漫长。

六：房地产市场告别黄金期，公寓价格将进平稳期。

公寓产品由于自身存在巨大的缺陷，长期与住宅价格形成倒挂，成本高出住宅物业的情况下，价格却卖不过住宅产品。

近些年的确有些购买公寓的客户通过物业升值赚取了收益，这主要因为前些年是房地产市场黄金周期，房价出现飞速的上涨，公寓因此也随涨了，很多公寓项目上涨幅度超过30%，因此公寓客户获得丰富的回报。

但未来房地产市场进入平稳期，房价暴涨的可能性基本上是没有的。公寓物业也步入滞涨期，房价将保持平稳。

购买公寓只能通过物业升值、租金回报两种途径赚取回报，高额交易税费、未来价格上涨缓慢、高额的利息支出导致根本无法通过物业升值获得回报，出租回报率低也导致租金回报较低。

我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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