拧紧“水龙头”！三季度，楼市要凉凉凉凉凉凉凉？

　　这个周末，楼市最大的消息是：给房地产行业提供逾3万亿融资余额的渠道，可能要“拧紧水龙头”了！

　　这个渠道是信托。

　　据多家媒体报道，银保监会近日约谈了部分“房地产信托业务增速过快、增量过大”的信托公司，并发出了警示。

　　随后，“澎湃新闻”挖出了更多的料：

　　1、此次被指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等十家。

　　2、指导的内容是：今年房地产信托规模不得超过6月末的规模；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停；地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响。

　　所谓“432”——“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。

　　这其实是5月份银保监会印发“23号文”的政策延续。“23号文”的全称是《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。在这份文件的“附件2”里，指出信托公司如下行为属违规：

　　向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，

　　或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；

　　直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；

　　那么问题来了：银保监会为什么突然对“房地产信托”出手？原因很简单，从去年四季度开始，开发商和信托公司联手搞了一波融资高潮，HIGH得不得了，简直玩疯了。

　　我们看一下数据：截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00％；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15％。

　　看总规模，房地产占比不算高。

　　如果看增量，就完全不是那么回事了。“用益信托数据”显示，2019年上半年房地产信托募资3634亿元，占集合信托总规模的39.19%。看到了吗？存量占比是14%，增量占比接近40%。

　　为什么信托领域的钱蜂拥进入房地产行业？因为这个行业回报稳定，有政策托底，风险偏低。虽然个别房地产信托项目可能有风险，但整个行业是稳定的，再加上楼市在一季度非常宽松，各种降税接连不断，楼市小阳春自然带动热钱流入。

　　比较一下各大类信托产品收益率，也可以看出房地产行业的优势：

　　今年上半年集合信托市场共成立8926款产品，成立规模9273亿元，平均收益率为8.23%。

　　房地产信托募资规模为3634亿元，平均收益率为8.33%；

　　金融类信托募资规模为2322亿元，平均收益率为7.48%；

　　基础产业类信托募资规模为2149亿元，平均收益率为8.64%；

　　工商企业类信托募资规模为801亿元，平均收益率为8.29%；

　　其他投向类信托募资规模为366亿元，平均收益率为8.16%。

　　在上述5大类信托产品里，房地产收益率仅次于“基础产业类”位居第二，但“基础产业类”的风险、难度显然大幅超过房地产。

　　其实不仅信托资金加速流入楼市，银行信贷资金也是这样。央行公布的5月份数据显示，新增人民币贷款56%给了“住户部门”，也就是居民家庭、个人。居民家庭、个人贷款做什么？这个不用解释了吧。

　　56%，还没有包括房地产企业的贷款。

　　看完这些数据，你就会明白为什么银保监会对楼市这样警惕了。银保监会主席郭树清6月13日在上海陆家嘴论坛上发出警告：“凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价；凡是靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”

　　事实上，过去一年多，中国居民家庭的“杠杆率”正以每个季度“1个百分点”的速度增加，这足以让监管层焦虑了。

　　所以，要踩一下刹车！

　　如果“澎湃新闻”的报道属实，那么这句话将有较大杀伤力——“今年房地产信托规模不得超过6月末的规模”。

　　6月末的最新数据没有看到，5月末是3.15万亿。由此推测，6月末大约是3.21万亿左右。上半年新增大约3600亿元，下半年不让增长，意味着3600亿左右的增量没有了。

　　此外，“符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停；地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停”。

　　所以，这对于房企的影响还是比较显著的。可以想见，银行给居民家庭、个人的贷款，或许也会适当管控。

　　这意味着，至少三季度的楼市可能会偏冷。当然，这是整体形势，具体到每个城市由于限购、限价、限贷的力度不同，情况各不一样。南宁这类城市，目前仍然是非常火爆的。

　　一定会有读者问：看来你去年年底的预测要落空了，你不是说2019年“前低后高、前冷后热”吗？是的，我有这个预测。

　　但这个预测是说全国整体房价，年底会比年初有所上涨，涨幅大约在GDP增幅左右，个别城市会超过。现在我仍然维持这种判断。

　　为什么？因为2019年的下半年还有接近180天呢。三季度偏冷一点基本可以确定，但四季度未必。

　　因为政策还会微调。2019年的一季度，跟4月中旬之后，就是两种“温度”。所以，现在和三个月之后，又未必一样。不信，可以走着看。

　　楼市是为经济服务的，而经济形势是不断变化的。

　　请注意，这次约谈警示提出的要求是：在“房住不炒”的总体要求下，“确保房地产信托业务稳健发展”，“将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平”，“优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务”。

　　稳，仍然是调控的核心要求。

　　至于房地产行业内部，洗牌会加剧。激进的房企，如果暂时拿不到宝贵的资金，就要卖项目、卖土地，甚至卖身（股权）。而稳健的房子，则可以抄底、捡漏。

　　吃瓜群众，可以看到“有人漏夜赶科场，有人辞官回故里”的各种大戏。但如果你在有显著人口增量的大城市，上半年房价又没有显著上涨，那么三季度应该是一个刚需、改善买入的好机会。

　　以上文章不代表本人观点

　　投资买房需谨慎

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