深圳一小区停车场地面开裂多年未解决，物业公司突然更换引质疑

　　近日，深圳坪山区祥祺滨河名苑小区有业主向南都反映称，小区内存在停车场地面、装饰柱开裂等质量问题，反映多年依然没有妥善解决，原物业公司6月底突然发公告离开，新物业公司7月开始进驻，也被部分业主质疑合法性。滨河名苑原物业公司回应称，离开是由于跟开发商的合同到期，新物业也表示其是开发商重新选定的前期物业公司，入驻小区符合相关程序。坪山区住房和建设局回应称，小区质量问题将尽快督促整改，而新物业未备案。

　　业主投诉：小区工程质量问题频出，投诉后维修不善

　　2015年12月底，坪山区滨河名苑的开发商“深圳市祥祺房地产开发有限公司”正式交房。2016年6月，小区居民开始陆续入住。但有业主向南都记者反映，入住几个月后他们发现小区存在一些工程质量问题。业主向南都记者提供了当时的一些图片，图片显示地下车库的地面有空鼓、开裂和起沙的情况，车库的天花板还有渗水的现象。业主还表示，小区楼房装饰柱也存在开裂的问题。

　　“小区相当一部分业主家中还发生程度不一的漏雨情况。”业主龚先生表示，装饰柱开裂存在安全隐患，他还认为这会让雨水渗入居民家中。

　　龚先生表示，当时业主多次向小区开发商反映问题，开发商则让他们联系物业公司解决，小区的物业公司深圳市祥祺物业管理有限公司是该开发商的子公司，业主称，反映后他们的诉求并没有得到很好回应。有业主随后向当地街道办、住建局、信访办等多个部门反映问题。

　　业主表示，投诉后，坪山区住建局多次召开调解会。2018年5月，在区住建局的调解之下，开发商承诺联系施工单位对业主反映的问题进行维修。“当时施工方的维修仅仅是走个过场，有些维修仅仅解决了部分问题，有些非但没修好，反而造成了破坏。”龚先生这么说道。

　　根据区住建局提供的整改方案，施工方将用高压注浆的方法来解决空鼓问题。龚先生认为，高压注浆是导致地面裂缝不减反增的原因，他说当时业主咨询了专业人士，并明确向住建局下属的质监站工作人员阐明高压注浆的危害，但是最后施工方依旧实施了该方案。“至于装饰柱，施工方仅仅做了简单的涂抹。”

　　今年5月份，业主从通过信访渠道，继续向相关部分反映问题，得到了区住建局的回复。坪山区住建局向业主回复的短信中，表示对现场进行了核查，“暂未发现小区地下室停车场有空鼓、开裂、起沙，天花漏水等现象” 。

　　7月1日，南都记者来到滨河名苑小区走访，在地下车库看到了地面开裂、起沙等现象，缝隙并不宽也不深，但一些裂缝长达三四米，车库的天花板和墙面的连接处有因漏水而生锈的痕迹。但记者走访时没有明确发现地面空鼓的问题，车辆在停车场能正常行驶。南都记者随后跟随业主来到一栋居民楼的楼顶，看到装饰柱确有开裂，有业主向记者展示视频显示，屋内因漏水导致了墙面剥落，记者在龚先生家中也看到有漏雨的迹象，但墙面未剥落，尚不清楚漏雨与装饰柱开裂有无直接关系。

　　旧物业公司离开，新物业合法性遭质疑

　　6月28日，深圳市祥祺物业管理有限公司在小区里张贴了一张通知，称与开发商签订的《前期物业管理服务合同》于5月31日到期，7月1日退出滨河名苑的物业管理工作。这也引起了业主质疑，业主表示该通知落款的时间为5月30日，却直到6月28日才张贴出来，而7月1日新的物业公司就已经进入小区开始工作了。

　　有业主觉得，根据业主之前和物业公司签订的《前期物业管理服务协定》规定，合同中止的条件为“本物业业主委员会与由业主大会选聘的物业公司另行签订的物业服务合同生效之日时自行终止。”而滨河名苑入驻后仅组织了业委会筹备小组，真正的业委会并没有成立起来，业主大会也从未成功召开。因此，业主认为，物业公司通告中说的“合同到期”与事实不符。

　　南都记者多方采访后获悉，祥祺物业公司提供的依据是其和开发商签订的《前期物业管理服务合同》，而业主则拿出了业主和祥祺物业签订的《前期物业服务管理服务合同》，两者对服务期限的表述并不一致，这或许是双方分歧的原因所在。

　　在这种情况下，部分业主认为，新物业公司进驻不合法。7月1日上午10时左右，滨河名苑约20名业主向新物业递交了《关于坚决反对星科物业非法进驻祥祺滨河名苑的通知》，表示“新物业公司若强行入驻，一切后果自负。”

　　祥祺物业：离开是因为和开发商的前期物业合同到期

　　7月4日，深圳市祥祺物业管理有限公司负责人邓女士接受南都采访时表示，关于业主反映的工程质量问题，集团联系施工方进行修复后的工程均由政府验收，质量也合格。而一些业主反应家中依旧漏水，邓女士则表示，任何小区均会存在漏水现象，“有问题可以联系新物业公司维修。”

　　对于物业公司更换的问题，邓女士表示，他们离开是因为和集团的《前期物业服务管理合同》于5月31日到期。而新物业公司是通过竞标的方式合法合规竞选上来的。“老物业公司不愿意做，和业主关系也不好。新物业总得跟上，否则垃圾都没人处理，我们也是为了业主好。”邓女士说。同时，就业主反应的新物业没有和业主签订任何的物业协议的问题，邓女士认为，滨河名苑从成立至今，没有成立业委会，因此星科物业仅仅是集团重新选定的前期物业服务管理公司。

　　南都记者查阅相关资料，公开信息显示，新旧两家物业公司法人和股东暂未发现重复情况。

　　星科物业：新物业为开发商选定的前期物业服务企业

　　7月2日，南都记者向滨河名苑的新物业公司——深圳市星科物业管理有限公司发函询问相关问题。7月4日，该公司复函称，其是由小区建设单位“依照法定程序协议选定的前期物业服务企业，按照相应的法律法规与前物业企业进行了现场物业交接。”

　　星科物业公司在复函中表示，滨河名苑曾进行业主委员会筹备工作，但至今未成立，根据深圳经济特区物业管理条例等相关规定，建设单位为保障小区的正常秩序，选聘该公司为小区前期物业服务企业，为小区提供安保、清洁、工程维护等物业服务。

　　复函中还提到，星科物业公司具备二级资质的物业管理企业，是深圳市政府指定的采购单位，“有能力为小区提供专业的物业服务”。并表示，如发现确有业主所反映的问题，将与相关责任单位的积极协调。

　　坪山区住房和建设局：

　　质量问题尽快督促整改，新物业未备案

　　7月3日，南都记者向坪山区住房和建设区发函了解相关情况，7月5日22时，对方向南都复函称，2017年12月以来，便陆续收到滨河名苑业主相关诉求，该局派出工作组多次赴现场调查核实情况，约谈相关责任主体，组织专题协调会议，会同各责任单位解决相关质量问题。在此期间，祥祺地产委托深圳中建院建筑科技有限公司出具检测方案，并将方案公示业主；在该局工作人员及相关责任单位监督下，深圳市中建院建筑科技有限公司按方案对地下室进行抽芯检测并出具芯样检测报告；而后，祥祺地产委托岳阳市建筑设计院根据检测单位出具的鉴定报告出具整改方案，并公示业主后对地下室进行整改。经多方共同协作，地下室相关整改工作于2018年8月30日完成，物业管理处于8月底全面开放地下车库。整改期间，祥祺地产公司分别将整改方案、整改计划、整改进度在小区公示栏进行了公示。

　　关于业主近期反映的地下车库装饰柱存在开裂等新的质量问题，复函称，该局已会同坪山街道办到现场核查，听取了业主代表意见，下一步将会同街道办约谈相关责任单位，并督促尽快落实整改。

　　关于滨河名苑业主质疑的新物业的合法性问题，坪山区住建局复函称，截止目前，该局暂未收到深圳市祥祺物业管理有限公司的书面退出服务报告。同时，经调查，新物业未在该局进行合同备案，后续该局将针对该事项开展调查，依法依规处理。

　　律师说法

　　前期物业服务企业擅自离场，属违约行为

　　南都记者就此事咨询了广东君言律师事务所的颜昭雄律师。颜昭雄指出，房屋作为一种商品，开发商负有保修义务，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期为5年。在保修期内，开发商应承担保修义务。保修期外，相关费用可从本体维修金中支出。

　　开发商是否具有重新选择前期物业公司的权利？颜昭雄表示，根据《深圳经济特区物业管理条例》，开发商有权签订前期物业服务合同，选定物业服务企业，合同期限为二年到五年，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。本案中，在业主大会并未成功召开的情况下，前期物业服务企业擅自离场，重新招标新的物业服务企业，颜昭雄认为这属违约行为，应承担违约责任。

　　马上办评分

　　被点名单位：坪山区住房和建设局

　　57分 不及格

　　介入速度：20分

　　理由：接到业主的投诉，坪山区住建局能及时介入。

　　处理进度：13分

　　理由：住建部门多次召开协调会，并敦促相关单位解决业主反映问题，但在新问题出现后，住建部门跟进力度尚存在不到位情况。

　　处理效果：13分

　　理由：业主前期反映的问题经过修复后，又出现了新问题，部分业主对处理效果并不满意。

　　马上办研究员评分：11分

　　业主前期反映小区质量问题后，能及时协调相关责任单位解决，对随后出现的新问题，住建部门则跟进不力，并不能做到及时调研及听取业主意见，引起部分业主不满，而对于新旧物业更换问题，住建部门在媒体介入后才启动调查。在回应业主诉求和媒体关切上，坪山区住建局都略显拖沓，欠缺积极主动，不利于事情解决。

　　南都跟办：实习生 项土方 记者 曾海城