纪海鹏坐镇龙光,65亿豪赌深圳地王!闺女纪凯婷入籍海外

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  6月24日,深圳5宗住宅用地集中挂牌出让。本土房企龙光地产表现神勇,以最高限价65.8亿元+配建3.67万平方米人才住房竞得龙华宅地,成为当天的最大亮点。

  业内测算,龙光竞得的楼面地价高达6.31万元/平方米,刷新龙华区单价地王,该项目未来售价需达到每平方米10万元以上才有盈利。

  龙光地产起家于广东汕头,2003年开始涉入深圳并以此为大本营长期深耕,此次高价拿地,并非其首次夺得地王。早在2014年、2015年,龙光先后在深圳拿了一宗单价地王和一宗总价地王,被业内称为深圳地王“专业户”。

  

  楼市资本论注意到,这家地王专业户背后,隐藏着一个神秘家族:父亲纪海鹏闷声发财;女儿纪凯婷移民海外,24岁时成为全球最年轻的女富豪;还有一位不成器的弟弟纪建鹏,竟然雇凶杀人……

  【一】纪海鹏赚钱有术,龙光成盈利大户

  对开发商来说,项目最大的风险,莫过于地拿贵了,无力消化。楼市资本论认为,龙光地产尚未进入千亿阵营,却在深圳频频出手拿地王,应该是基于掌门人纪海鹏运营企业的三大高招:

  一是重仓大湾区。

  龙光以深圳为大本营,积极拓展大湾区,2018年基本实现了粤港澳大湾区“9+2”城市群的覆盖。财报显示,截至去年年底,龙光总土储货值6520亿元,其中大湾区土储2260 万平方米,占比62%,可售货值2889 亿元,占比71%。

  亚布力智库研究员任安迪分析,尽管这次在深圳拿地楼面单价6万元,但整体看,龙光历年来土储成本并不高,平均仅3900元/平米,而去年合约销售均价达到16008元/平米。拿地成本不到房屋售价的四分之一,低于行业平均水平。

  

  二是逆周期拿地。

  跨周期拿地是龙光地产的拿手好戏,创始人纪海鹏善于“抓住市场时点”逆周期布局。2014年楼市转入低谷期后,龙光抓住这个有利时点在深圳大量拿地,转而在行业上行周期出手,获取高溢价。

  2014年,龙光地产斥资46.8亿元拿下龙华单价地王,楼面价超过25000元/平,后来一期销售均价5.5万/平;2015年,龙光又以112.5亿元竞得龙华红山地块,成为总价地王,楼面价1.3万/平米,结果售价达到4.6万/平米。截至目前,龙光地王地块不但没有出现过亏损,还成为支撑公司持续高盈利的重要来源。

  三是高周转操盘。

  在操盘方面,龙光地产主要通过高周转来消化前期拿地投入,快速获利。即使去年高周转在业内饱受诟病而被房企纷纷放弃时,龙光地产仍继续加码高周转。据中国房地产报报道,以往龙光地产从拿地到开盘时间为11个月,去年对大湾区项目要求拿地8个月后开盘,大湾区以外项目则压缩到5个月开盘。

  

  在高周转方面,万科奉行“5986”原则,要求拿地5个月动工、9个月销售;融创实行“5-9-12-15-30”办法,也是拿地5个月开工、9个月开盘。相比之下,龙光拿地后5-8个月开盘,周转之快,在业内名列前茅。

  当然,高周转难免工程隐患。今年4月,广西住房和城乡建设厅发布通报,对34家存在施工隐患、被责令停工整改但在规定期限内整改不力的企业,予以点名通报批评,其中就包括龙光旗下子公司龙光工程。与此同时,龙光工程还登上了广东汕尾的“黑名单”,汕尾市住房和城乡建设局在全市建筑施工安全生产督查通报中,列出龙光玖龙府施工存在10项违规行为。

  虽然屡上黑名单,龙光地产的盈利表现却非常突出,频登盈利排行榜。新浪财经最近发布的“2019上市房企价值TOP50排行榜”上,龙光高居行业第四位。2018年其净资产收益率ROE高达31.5%,远高于上市房企9.80%的均值,领跑全行业。

  

  在另一份“2018中国内房股归母净利润50强”榜单,龙光也以82.88亿元归母净利润总额,跻身内房股前十强。

  【二】入籍圣基茨,“龙光公主”纪凯婷隐身海外

  如果说,盈利能力是龙光地产的一大光环,那么,被称为“龙光公主”的纪凯婷,则给龙光抹上了一层神秘色彩。

  龙光地产1996年发轫于汕头,掌门人纪海鹏非常低调,只顾闷声赚大钱,除了现身业绩发布会,很少出现在媒体聚光灯下,被业界称为深圳最神秘的潮汕地产商。在涉入房地产之前,纪海鹏名下有二家吊销但未注销的企业,分别是汕头市龙湖区“农锋医疗器材”、“ 农锋建筑材料”,均成立于1993年5月。外界猜测,他赚得的第一桶金,或来自建材和医疗器材领域。

  

  ▲龙光地产董事局主席 纪海鹏

  楼市资本论注意到,纪海鹏生于1966年,祖籍汕头龙湖。龙光地产的前身龙光建安,是一家合伙型企业,合伙人包括纪海鹏、纪海鹏的弟弟纪建德,以及亲戚姚美端、姚耀林等人。其开发的第一个地产项目是汕头金禧花园,到2001年,龙光已占据汕头1/3市场份额,成为当地龙头房企。

  2003年,龙光2.86亿元在深圳宝安拿地,由此开始转战深圳,逐渐拓展大湾区布局。2011年,龙光总部入驻深圳,同年进入中国地产百强之列;2012年成立香港总部,销售额首次突破百亿大关。

  2010年,纪海鹏注册成立龙光地产,开始筹划上市事宜。在接下来的两三年间,纪海鹏通过各种腾挪,将自己的股份全部转移给了女儿纪凯婷,然后纪凯婷又将股份全部转移给了自己和家人作为收益人的家族信托。

  纪凯婷出生于1990年,当时还在伦敦大学皇家霍洛威学院求学,并已获得圣基茨国籍。楼市资本论查证发现,圣基茨和尼维斯是位于中美洲东加勒比海中的一个岛国,面积仅267平方公里,人口不到6万,其中黑人占比94%。

  而且,该国迄今仍未与中国建立外交关系。纪凯婷入籍这样一个化外小国,背后有什么难言之隐,不得而知。有人分析,或是为了龙光在香港上市时绕过内资监管。2013年12月成功登陆港交所。招股书显示,纪凯婷那时已经获得香港永久居民身份证,通过家族信托持有龙光地产85%的股份。

  龙光上市后,这位年仅24岁的女孩即以13亿美元(约合80亿元人民币)身价跻身2014年福布斯财富榜,并成为当年胡润富豪榜上最年轻的女富豪,声名鹊起,被坊间称为“龙光公主”,与国民老公王思聪齐名。

  

  纪凯婷本人非常低调,很少公开露面,微博上只有简单的四个字:低调做人。她还公开声明,全权委托父亲纪海鹏管理公司。公开资料显示,纪凯婷担任龙光非执行董事,每年薪酬约725万元人民币,迄今并没有进入公司核心高管层。

  【三】纪建鹏雇凶杀人,获刑三年

  作为一家色彩浓厚的家族企业,龙光董事会主席纪海鹏在安排女儿纪凯婷提前继承家族财产的同时,也把比他小8岁的弟弟纪建德推上前台。

  去年1月29日,纪海鹏卸任龙光行政总裁,由时任龙光副总裁兼首席运营官的纪建德接任。纪建德系纪海鹏胞弟,2006年加入龙光地产,曾负责管理汕头业务并主管建筑及原材料采购。

  

  今年6月20日,纪建德又获任龙光执行董事。至此,这位“二老板”身兼执行董事、行政总裁、首席运营官三职,外界猜测其使命:一是作为公司主管代替兄长出面应付各种场面;二是在家族代际交替中充当重要角色,辅佐二代接班人上位。

  从公开报道看,纪海鹏还有一位胞弟,名叫纪建鹏,2015年涉入一起雇凶杀人案。

  据南方都市报,纪建鹏时任龙光工程南宁分公司法人代表,凶案就发生在南宁龙光旗下普罗旺斯工地。被害人黎汉规,承包了该楼盘的内外墙装修工程,2015年1月31日前往工地结算工程款,和纪建鹏发生口角,继而被多人刺伤,送医途中身亡。纪建鹏等三名涉案人员迅速逃离现场,事后被南宁市公安机关抓获归案。

  

  除这起恶性案件外,龙光还卷入国开行广东分行行长吴德礼贪腐案。据财新网报道,吴德礼2018年初落马,牵出一起500万的车库行贿案。行贿人交代,吴德礼曾给龙光贷款约150亿元,纪海鹏为表感谢而给吴500万元;还有一种说法是,吴德礼以儿子在深圳买房缺钱为由,在饭桌上向纪海鹏暗示,纪海鹏于是安排人准备了500万现金,在地下停车库里转交给吴。

  

  随着楼市步入下半场,房企竞争越来赵越激烈。但对龙光纪海鹏来说,没有比房地产更好的产业了。

  坚持房地产主业,押注大湾区,逆周期抄底,洚鹏这一系列非典型策略,将龙光地产带进了内房股净利润规模前十强之列。

  但是,一家企业不但要能赚钱,更要能长久。对龙光来说,家族因素可能是其一大软肋?如何引入职业经理人,使龙光长治久安,或许是纪海鹏在退隐前急待解决的大问题。

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