听过海景房、江景房、墓景房,但这是个什么房?

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  上海内环出现了一个非常不错的盘,但也仅限于地段,除地段本身外,这个盘真没什么好的了。

  一线临江的房子被称之为江景房,靠近海边的房子被称之为海景房,甚至我们也听说过靠近墓地的称之为墓景房,比如周浦、宝山大场、奉贤海湾等项目,但这个盘属于什么盘?

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  曾经我们还有小宁淘房记团队的时候,就有去过这里,有这么个印象,这儿有个主体不大且低矮的古庙。

  当时的照片是这样的:

  

  据了解,这座古庙是始建于宋太平兴国八年(公元983年),距今已有一千多年历史。该寺庙于2015年3月在原址上开始重建,即太平报恩寺

  

  资料图:太平报恩寺效果图

  这个建设高度达120米,总高为40层,是静安寺两倍的佛指舍利塔,如今的工程已过半,目前是这样的:

  

  这个矗立在杨浦东外滩,距离黄浦江不到700米的寺庙,与静安寺形成了鲜明对比。

  都知道,静安寺已是上海地标性商圈,商业氛围、人气流量早已极度成熟,早已成为了区域内,乃至上海的标志性区域。

  而东外滩的太平报恩寺附近,不用说与静安寺媲美,就连区域内的新江湾城都比不过,倒是周边居住氛围非常浓厚。

  这个地处杨浦东外滩,比邻太平报恩寺的新房项目圣骊河滨苑就是本文的重点距离黄浦江的直线不到800米,本可以江景取胜,称之为江景房的项目,怎奈江景房的光环无法照亮他,倒是南面的太平报恩寺“普渡”了该盘,照亮了它,那么这个盘到底是称之为江景房,还是庙景房呢?

  

  

  来看下距离,该盘与太平报恩寺仅隔了一条向东行驶的单行车道龙江路,所以,即将开盘的这两幢楼其中的8号楼,推窗就能看到寺庙,这在上海当属独一份吧。

  

  与此同时项目东侧,位于兰州路还有一处养老院以及公厕,看上去凌乱,而在项目北侧隔着东纺谷创意园又有一处加油站,直线距离约200米左右。

  如此,这个身在内环内,距离黄浦江不到800米的项目,在东外滩的小区位上来看,算不上理想。

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  圣骊河滨苑是十足的老牌项目,早在2009年前后,就已经开发建设了,如今推盘的这两幢楼是项目的第四期产品,因此这个超过10年的老牌项目,产品也都是10年前规划好的老产品了,只是现在才拿出来卖而已。

  

  2009年前后,该盘的均价也只有1.5万/平左右,如今开出的第四期产品,均价为9.05万/平,10年涨了5倍有余。案场销售也打趣道:其实10年前的1.5万/平也很高了,我们不能拿过去的房价做对比。

  按照他们的逻辑来看,现在开出的价格也很高,但若干年过后或也会觉得,现在的9.05万/平不高了。

  目前项目大筹已认筹完毕,正在认小筹,金老板打探到,截止7月3日,项目总共收到的大筹以及小筹大约有40多组,而该盘此次推出的2幢高层共有159套房源,按照这个认筹速度,在7月16日开盘,恐怕认筹率也不会超过一半。

  从户型上就能看出,项目的产品确实已过时。

  

  87中间套户型▲

  

  109、114平边套户型▲

  8号楼,位于社区外围,贴着龙江路的这幢楼为两梯三户设计,面积为87、109、114平,且都是2房。

  1、看面积段,100多平只做2房1卫,奢侈且不够经济。要知道,当下都是面积越来越小,且功能更加完备的户型理念了;

  2、中间套87平户型是全南房,不通透。如今主流的中间套户型也基本能够做到南北通透了,只要在走廊之间设有采光天井,两边加上固定围栏就能实现;

  3、所有户型均没有飘窗,虽然不是什么硬伤,但实用性欠佳。

  

  135、137平户型▲

  11号楼为两梯两户设计,分别为135、137平3房2卫。咋一看,户型没有太大硬伤,但仔细分析,也有一些缺陷。

  1、户型同样没有飘窗,缺少实用性;

  2、除一个主进户门外,在北阳台连接楼梯处,还有一个进户门,这一点令人费解,如果给保姆使用,总不会让保姆每天爬楼梯吧,万一住在高区怎么办,太不人性;若保姆乘坐电梯,那还是要在主入户门近入屋内,那么北面的进户门就显得多余。若把北阳台单独做保姆通道,但这种面积段,也说不通。

  可能有网友反问,这些户型市面上依然有啊,金老板想告诉你,如果看到这类项目,那么基本可以断定,你看到的依然是个售卖多年的老牌项目,与该盘如出一辙。

  

  小区内部实景绿化

  在小区规划上看,这也都是10年前的过时产品了,卖到单价9万+的项目,无会所,小区也没有人车分流,车位配比勉强达到1:1,更谈不上什么园林绿化,只有简单的种上几棵树,铺上草坪而已,绿化的层次感、美观度根本谈不上。

  但若想配上9万+的价格,也只能在房屋装修上多花些成本了。项目的装修标准是大金的中央空调,新风系统,但无地暖,厨房配备了博世五件套,包括排烟机、灶具、消毒柜以及冰箱、洗衣机等,卫浴则用的是杜拉维特洁具、高仪的龙头等,另外销售还介绍,我们的厨房还有嵌入式的冷风机,夏天做饭不会觉得闷热。

  看上去,室内装修还算上等。不过事实上,在限价的当下,杨浦东外滩新房价格被定格在9万出头,既不能太高,也不能过低,如果出现圣骊河滨苑这种品质一般的房子,要卖到东外滩9万+的价格,在什么都被定型的情况下,也只能拼装修了。

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  东外滩区域的旧改力度非常大,多个项目都是之前的旧改项目,包括保利翡丽甲第、八埭头滨江园、阳光城滨江悦等项目,所以说这里是杨浦的老城厢,当下的城市界面还处于拆迁以及翻修阶段,看上去并不美观。

  

  

  社区周边商业实景

  所以配套设施还比较低端,主要以沿街商业为主,“烟火气”非常浓厚。而高端一点的购物则要到平凉路商圈、五角场商圈。

  其实,东外滩最值得期待的就是八埭头滨江园综合体,日后建成将达160万方,包括星级酒店、商业等各色高端配套,此外在项目附近还有一处18万方的综合体渔人码头。

  另外值得一提的是学区,该项目此次推出的两栋楼沿用龙江路317弄,与此前的住宅打通,为同一小区,因此本次推出的两幢楼极有可能对口市东幼儿园、齐齐哈尔第一小学以及市东中学,其中齐齐哈尔第一小学为重点学区。

  

  销售也提到,如果这两幢楼单独开路号,成为独立的小区,那么对口学区或有变数,但沿用之前的路号,学区问题应该不大。

  圣骊河滨苑是金老板在内环内看到的为数不多的品质一般的小区,物业费也是按照2009年标准制定的,只有2元/平/月,按照当下的标准来看,生活成本是很低的,也算是一优势。

  不可否认,地段是该项目的一大亮点,案场销售也如是说,但如果介意品质、甚至寺庙的话,那么该盘还需要慎重考虑。

  多看,多对比,买到合适自己的房子,毕竟该盘不会那么抢手,可以慢慢选择。

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