济南一市民吐槽投资写字楼失误：十年前买的房，如今没涨多少！

◆经济导报记者 王延锋

“老城内黄金地段，高大上的写字楼，你觉得租金该有多少？”6月28日，在济南市市中区金龙大厦，市民郝先生问经济导报记者。

郝先生在金龙大厦有一处房产，已经购买了十来年，他一再向记者抱怨这一笔失败的投资。“买了之后已经有10来年了，价格几乎没涨，想出手还卖不出去。出租的话，收益也比较一般，每平米的日租金只有一块多。还不如把当初买房的钱用作买理财产品呢。”

经济导报记者注意到，近年来济南写字楼市场供应量比较大，市场出现分化走势，部分项目及部分地段的产品在销售、出租等环节遇到一些问题，一些在售项目甚至将写字楼包装为公寓对外出售。未来，随着济南东部写字楼的放量供应，写字楼市场或出现更加分化的走势。

投资10年

房价没涨多少

7月28日，经济导报记者来到位于泺源大街以北、顺河高架以东的金龙大厦。这里可谓是济南老城内的核心地段，东距趵突泉只有约500米。该项目有主楼和东西两侧的副楼构成，从外观看很是高大上。该项目的主楼在2000年前后便已经建成投用，至今已经有近20年的历史。但是，项目内依然设有一个销售中心，原来该项目到现在还没有销售完毕。销售中心工作人员介绍道，项目还有少量产品在售，价格非常实惠，仅为9800元/平方米左右。

对于想买写字楼的人来说，这个价格确实很有诱惑力。但对于已经购买了该产品的郝先生来说，这个价格让人有点欲哭无泪。“我买这个项目已经有10来年了，买时价格是8000元/平方米左右。到现在，价格几乎没有上涨，升值收益不如银行理财产品。这还不是最重要的，最重要的是即使以9800元/平方米的价格销售，也是很难出手的。我曾经想把它卖了，对外挂了一年多的时间，但却没有能卖掉。”郝先生抱怨道。

那么，金龙大厦为什么出手困难呢？

一位知情人士向经济导报记者表示，金龙大厦价格比较便宜的一个重要原因是它的土地产权。金龙大厦的用地是商业商务用地，总共只有40年的建设用地使用权。而该项目开发得比较早，在1999年前后就已经在开发。现如今，该项目的建设用地使用权已经过去了20年，还有20年的产权。目前，住宅产品的产权问题已经得到明确，其建设用地使用权期间届满的将自动续期，但商业商务建设用地使用权期间届满后如何处置，现在还没有明确说法。金龙大厦40年产权到期后如何续期现在还不明确，这是该项目面临的一个不确定性。

另外，金龙大厦现有的出租情况、物业情况也让人不尽满意。

整体入驻率一般

金龙大厦主楼总共有29层，它的入驻情况如何呢？

28日，经济导报记者从金龙大厦最高层往下逐层探访，发现其空置情况还是比较严重的。

据经济导报记者逐层统计，金龙大厦整个主楼有6层处于全部入驻的状态，比如项目顶层全部是某保险公司的办公室；大约有11层的入驻情况也比较好，空置率在四分之一以下，只有少量房间处于闲置状态；但还有11层有较多房间处于闲置状态；第3层则处于整层空置状态。经济导报记者在第3层看到，这里原来是某个教育培训机构的办公室、教室等，但现在该机构已经撤离，整个楼层灯光昏暗，看不到一个人，让人觉得毛骨悚然。

在部分房间处于空置的情况下，该项目的租金情况也一般。经济导报记者拨通了一个空置房间房主留的电话，房主在电话中表示，其空置的房间总面积约80平方米，现在对外出租，月租金只需要3500元，而且还可以再谈。以3500元/月估算，该房间的日租金仅仅约为1.46元/平方米。金龙大厦销售中心杨成雷先生介绍道，除了销售，该项目有一部分产品对外出租，日租金在1.7元/平方米左右。这样的租金水平，在济南主城核心地段可谓是很低的了。

对于项目当前的出租收益情况，郝先生分析称一个重要原因是项目盖得比较早，一些设备已经老化，物业水平也有待进一步提高。“前两年项目换过一个物业公司，整体物业水平有了一定的改进，但有些地方还是需要继续改进。”

经济导报记者在“爬楼”的过程中也发现：金龙大厦内低层卫生条件还不错，但中高层部分楼层卫生条件一般，有些楼层的楼道内烟头随时可见，记者在沿途碰到多个人员躲在楼道里吸烟；部分楼层卫生间条件极差，走在办公区甚至就能闻到恶臭味；个别楼层的吊顶上有渗水现象，有工作人员在廊道内放置了一些水桶用于接住渗水。

经济导报记者注意到，金龙大厦的物业公司为阳明物业管理有限责任公司(济南分公司)。物业工作人员表示，对于楼宇内的设备运行情况他们都在进行日常的维护。但她同时也承认，因为大厦建成时间较早，有些设备的维护难度较大。对于中高层楼道内的抽烟现象，一位物业人员抱怨道，虽然三令五申禁止在楼道内抽烟，但有些楼层入驻员工比较多，人员流动性很大，在管理方面存在着困难。

在金龙大厦工作的赵先生则向经济导报记者表示，金龙大厦的一些设施、配套已经明显落后。以电梯为例，虽然金龙大厦的入驻率还不是很高，但电梯已经明显不够用。在6月28日的中午，记者在19层等待电梯，等了15分钟，来了5部电梯，每一部电梯都爆满。不得已，记者只能走步梯下楼。而在走步梯下楼的过程中，不断有人加入，有企业高管、企业员工，还有一些参加培训的孩子，最后形成了一支浩浩荡荡的队伍。同时，由于金龙大厦建设时间较早，停车位一直比较紧张。“这个楼开发得比较早，地下空间没有充分开发，只有少量地下车位。在大厦南北两侧还有一些地上车位，但依然不能满足大家的需求。很多时候，大家只能在周围其他地方找停车位。”赵先生说道。

另外，在金龙大厦一楼大厅公告处，记者还看到了多个通知，包括济南市公安消防市中区大队下发的责令限期改正通知书、传唤证等，物业也贴出了消防维修升级、中央空调系统设备维修及更换部件等方面的公示，这也显示金龙大厦在投用多年后面临设备陈旧等方面的问题。

投资写字楼须更加专业

金龙大厦目前面临的情况虽然有个案原因，但同时也折射出写字楼市场的一些情况——在供应总体较多的情况下，市场呈现分化之势，一些区位条件、物业水平等情况一般的写字楼，在出租、升值方面都将面临着很大不确定性，投资写字楼产品要谨慎。

经济导报记者注意到，目前济南写字楼产品的出租收益差距很大。以西客站和东部CBD附近的写字楼对比为例，来自链家的数据显示，西客站融策中心目前租金在1.4元/平/天-1.8元/平/天，而位于东部中弘广场项目，已投用的D座写字楼租金在2.1元/平/天左右。这两个写字楼开发商实力都一般，投用时间也都不长，可对比性较高。两者之间的差距显示了东西两地写字楼市场的不同水平。

合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析道：“ 目前，济南写字楼市场整体供应比较大，近些年来整体保持平稳姿态，显示济南实体产业在不断成长，对写字楼办公产品的需求也在增长。相较于购买住宅，购买写字楼等商业商务产品更加专业。因为写字楼产品从某种意义上不仅仅是房地产，还是一个产业园。它未来的运行期情况，不仅跟房地产有关，还跟这个项目的区位条件、产业引入情况、产业政策、后期物业服务等有密切关系，投资写字楼之类的产品需要更加仔细地研究和更加专业的知识。”

（编辑：曲波 陈德罡）