泰禾的财技:频繁担保 影子交易

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  (图片来源:全景视觉)

  经济观察网 记者 陈博 7月5日晚间,泰禾集团(000732.SZ)发布公告称,前一天被无锡市中级人民法院冻结的1218801590股已经全部解除。经历了惊鸿一夜的泰禾集团的高管们,终于可以舒口气了。

  7月4日晚,泰禾集团的控股股东泰禾投资集团有限公司(以下简称“泰禾投资”)所持有的48.97%股份被司法冻结。截至6月29日,泰禾投资持有泰禾集团99.1%的股份处于质押状态。

  早在6月25日,泰禾投资持有泰禾集团的1500万股被江苏省无锡市中级人民法院冻结。 7月2日,剩余的594400795 股继续被江苏省无锡市中级人民法院冻结,至此,泰禾投资持有的泰禾集团股权全部被冻结。

  对于股份被冻结原因,泰禾集团在公告中表示,为其他公司债权、债务转让提供了连带责任保证担保,因债权、债务纠纷被法院裁定冻结等值资产。泰禾投资的担保债务为2亿元,根据7月4日的收盘价,泰禾投资这部分股权市值约100亿元。

  通过集团提供连带担保,使子公司或参股公司实现融资或完成股权转让,以缓解资金吃紧,是泰禾集团近年在财务上惯用的拯救手法。

  Wind数据显示,仅2018年一年,泰禾集团就为公司控股参股公司提供连带责任担保86宗。根据经济观察网统计,今年以来,泰禾已经发布过15份为关联公司融资或股权转让事项提供担保的公告。

  截至7月5日,泰禾集团实际对外担保余额约812.20亿元,占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的439.92%。其中,对参股公司实际担保约33.44亿元,其余均为对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间提供的担保。

  今年4月份,泰禾集团发布《关于未来十二个月对外担保预计情况的公告》显示,截至4月23日,股东大会已累计审批通过对特定担保对象的担保额度共计2756亿元,预计未来十二个月对这些对象的担保额度总额不超过2460亿元。

  泰禾集团在未来12个月预计提供担保的公司有106家,均为关联公司。除去6家暂无财务数据之外,这些被担保对象中,大部分资产负债率超过80%,有67家2018年度的净利润为负数。

  今年泰禾集团已经提供担保的24家子公司,大部分资产负债率超过90%,有10家甚至资不抵债,8家净资产、净利润为负,6家最近一期的营收为零。

  以全资子公司江苏泰禾锦城置业有限公司(以下简称“江苏锦城置业”)为例,2017年12月,为满足经营需要,江苏锦城置业曾向五矿国际信托有限公司贷款,并由泰禾集团提供连带责任保证担保,截至今年3月9日,贷款余额为15.224亿元。

  去年江苏锦城置业净利润为30.30万元,截至2018年12月31日,其资产总额48.67亿元,负债总额48.68亿元,已经资不抵债。

  3月9日,泰禾集团为这笔贷款新增一个担保条件,由全资子公司福州泰禾锦兴置业有限公司承担共同还款义务,期限不超过 1 年,并以其持有的资产提供抵押担保,泰禾集团则继续提供连带责任担保。

  据经济观察网记者了解,此次泰禾投资股份事件所涉及的受担保的债权债务转让事项也发生于江苏区域项目。

  7月3日,泰禾集团还发布了一份《关于出售泰禾长安中心部分房产的进展公告》,宣布取消与北京量钭科技有限公司(以下简称“北京量钭”)关于泰禾长安中心部分房产的买卖。

  泰禾集团与北京量钭的这场交易要追溯回两年前。2017年12月初,北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司(以下简称“北京泰禾嘉盈”) 将泰禾长安中心B栋3-21层物业作价18亿元出售给北京量钭。

  泰禾长安中心位于北京石景山区鲁谷路银河商务区,出售这部分物业共计303套办公现房,总建面约3.5万平方米。按照测算,这笔交易将增加主营业务收入17.14 亿元,在扣除成本及相关税费后,预计增加公司2017年度净利润2.08亿元。

  彼时,北京量钭的控股股东刚经历过一轮变更,由北京东飞祥义投资有限公司(以下简称“东飞祥义”)转变为恒天融泽资产管理有限公司(以下简称“恒天融泽”),持股99.90%。穿透股权之后,恒天融泽背后的实际控制人为中植系。

  泰禾集团在公告中强调,北京量钭、恒天融泽与泰禾及泰禾前十名股东不存在关联关系及其他可能或已经造成上市公司对其利益倾斜的其他关系。

  然而,北京量钭的交易款一直未全额到账。交易之后,北京量钭支付了7.27亿元的购房款,剩余的10.73亿元原计划于2018年11月15日前支付,泰禾集团基于谨慎性考虑未确认这笔收入。

  但在2017年年报中,泰禾集团将这笔交易为2018年贡献的利润进一步预计到3.8亿元上。2018年报显示,这笔交易支付时间被进一步延长至今年6月30日前。

  最新公告显示,北京量钭尚未按协议约定支付全部交易对价款,为了维护公司利益,经双方协商,泰禾集团决定取消这笔交易。

  值得关注的是,就在这笔交易“夭折”的8个多月之前,北京量钭的控股第二次发生变更,中植系退出,东飞祥义重新“上位”。

  天眼查信息显示,东飞祥义留下的电话及电子邮箱均为泰禾集团常用号码。比如2016年度报告中联系电话与泰禾集团办公电话完全一致,电子邮箱后缀也是泰禾集团。而且还与泰禾集团合资成立北京嘉华锦鸿房地产开发有限公司在北京和河北地区开发项目。

  另外,东飞祥义使用的企业联系方式和电子邮箱与泰禾集团在北京多家子公司相同,比如北京泰禾嘉华房地产开发有限公司、北京中维泰禾置业有限公司、北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司、北京泰禾置业有限公司等。

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  陈博经济观察报记者

  不动产开发报道部记者
关注华南房地产,政策及地产相关上下游产业。

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