7月之后，楼市的玩法变了！现金为王，购房者别用“精神胜利法”

　　楼市在不同的阶段，有不同的“玩法”。

　　在2008-2014年，城镇化进程推动下，人口红利持续释放，房价即便上涨，波及的范围、蹿升的幅度也不会太离谱，婚房、刚需改善房、学区房这些概念，正是在这个时期出现萌芽。

　　此时，买房要趁早、要果断，人们买房不是为了炒作，而是为了提升自身居住需求。

　　在2015-2018年，棚改货币化安置助推，各大龙头房企争相下沉中小城市，普涨格局来临，无论是京沪深、省会、地市还是县城，房价可谓是“齐头并进”。

　　数据显示，截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平，同比增长达8%，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平。

　　与此同时，居民杠杆率上升至2018年的53.2%, 10年时间，上涨了35个百分点，增速最快的阶段是从2017年开始，短期消费贷增速首次超过了长期住房贷款。

　　此时，只有“高杠杆”买房，才能斩获最大利润，不少炒房客在这个阶段实现了财务自由，有胆量低首付和零首付买房，就能赚的盆满钵满。

　　到了2019年，尤其是7月份之后，楼市的“玩法”又要变了。

　　前两个阶段，买房的侧重点是“居住需求”和“杠杆”，新的阶段，则是“现金为王”。

　　原因有以下两点。

　　第一，棚改退潮，“旧改”接力，房价大涨基础不复存在。

　　7月份，推进城市“旧改”成为热门话题，老旧小区改造的市场空间巨大，不用拆老房子，不用土地开发，不用开发商折腾，对外立面、电梯、车位、老旧线路等各类配套进行升级改造，既能带动基建各个行业的发展，又能填补棚改缺失后的缺口，可谓是一举两得。

　　在2015-2018年，正是因为大量的拆迁户拿着巨额现金去“扫楼”，才造成了短期库存紧缺，由此引发房价上涨，今年棚改总量相比往年下降幅度超过了50%，有专家测算会拖累房地产销售面积减少30%以上。

　　大拆大建-库存减少-房价上涨，这是之前房价上涨的逻辑，现在旧改可以带来数万亿的想象空间，完全可以承托房地产行业持续发展，房价大涨的基础自然不存在了。

　　第二，土地市场遇冷，调控力度有增无减。

　　数据显示，截至7月，今年土地成交价款已经连续四个月负增速，回顾2008年-2018年的楼市，每次土地市场遇冷，都会引发调控不同程度的松动，比如2012年和2015年，每次调控有所宽松之后，都会成为房地产再次崛起的时间节点。

　　然而，2019年却是例外，从4月份到6月份，三个月的时间，各地发布的调控政策高达150余次，力度非常大，也彰显了各地“控房价”的决心，尤其是类似苏州、西安、东莞、合肥等热门城市，限售、限购、土拍限价各类措施及时出台，使房价过热的城市遭遇“当头棒喝”。

　　有了这两个前提，对购房者来说，手持现金就变得迫在眉睫。

　　有人匆匆忙忙买了房子，把家庭的毕生积蓄都投入到房产当中，不管以后是想改善置换，或者是卖出变现，难度都会增大。

　　举个例子，现在某二线城市限售3年，假如你2019年买了期房，三年交工，两年时间办产权证，再等上三年的限售期限，最后挂出去再等个半年，这么算下来，假如你是基于投资目的买房，未来需要“冷冻”近10年才能顺利售出。

　　如果房产的流动和变现周期动辄七年乃至十年，为何不拿着现金观望？哪怕去限售时间短、抢人力度大的城市，也比死守着一堆钢筋水泥来得实在。

　　所以，七月之后，购房者千万别用“精神胜利法”。

　　很多人明明是抱着保值增值的动机去买房，明明是为了虚荣心和和攀比心去置业，在市场走弱的大环境下，还一直安慰自己“房子长期会升值”，“买房稳赚不赔”这些话，这就是典型的“精神胜利法”。

　　真正理性的购房者，应该对趋势有足够的清晰认知，不要把以往无脑炒房就能赚钱的套路当成准则，更不要把过去三年时间的房价波动，以偏概全的认为“房价会永远涨下去”。

　　房子的终极属性只有一个：居住，只要脱离了自住属性，就迟早会有“露馅”的那天。

　　所以，我们都应该多问问自己，房子是不是生活的必需品？如果非买不可，应该买哪里的房子？财力是否足够？杠杆是否能承受？十年无法卖出，自己会不会陷入被动？

　　把这些问题都搞明白、弄清楚，如果你的买房意志仍然坚定，手里有多少钱，就办多少事，按照既有计划去做就好了。