库存上升，楼市“消化不良”了！一线增40%，二线涨9%，三线增22%

一个健康的人，如果早睡早起，作息规律，饮食平衡，生病的几率自然会大大降低。

如果胡吃海塞、嗜辣嗜咸、经常熬夜，饮食生冷不忌，必然会“消化不良”。

别误会，这不是一篇关于“养生”的文章，我们要说的是楼市。

如果把房地产比作一个人的身体，过去这些年，食量未免太大，吃的太饱，“吃撑”之后，消化系统必然会出问题。

回溯全国1987-2017年商品房销售面积，从1987年的0.3亿平米，攀升至2017年的16.9亿平米，涨了56倍。

30年的时间，56倍的增幅，这样的速度，没有任何一个行业能与之匹敌。

所以，我们看到了“副作用”：今年一季度的居民杠杆率已经达到了54.3%，绝对数值虽然不高，但近十年的年均增速达到3个百分点以上。与此同时，房屋空置率常年维持在20%以上，房价收入比达到了15倍以上。

很明显，楼市也开始“消化不良”了。如今，随着库存上升，这个症状愈加明显。

7月3日，房产研究机构克而瑞发布报告指出，据CRIC数据统计显示，上半年各重点城市库存量同比继续呈上升趋势。截至5月末，54个典型城市新建商品住宅存量约33853万平方米，同比上升16%。

各能级城市库存相比2018年同期也均有不同幅度的上涨，其中一线城市涨幅最大，达到40%，二线和三四线城市同比分别上升9%和22%。

具体而言，沈阳、佛山、大连、青岛等8市待售面积仍在1000万方以上，常熟、钦州、湖州等6市同比涨幅超过100%。

所谓“库存”，指的是房屋待售面积，库存越高，说明销售端去化的难度越大，“供大于求”是迟早的事，房价下跌的压力也与日俱增。

无独有偶，在6月份，中泰证券宏观分析师梁中华发文指出，去年下半年以来，商品房广义库存和存销比已经再次抬升，而今年4月住宅类商品房广义库存也开始环比上升，随着棚改大退潮，未来的地产市场将呈现地域分化，中小城市或将面临更大压力。

道理很简单，一线城市库存增加40%，对于购买力强劲的北上广来说不算什么大问题，只是需要费一番周折而已。二线楼市库存只升高了9%，连10个百分点都不到，以新一线城市、各大省会城市的基本面，也不必担心房子能不能卖掉的问题。

最关键的，是三四线楼市，统计已经发布数据的169个城市，17个一二线城市人口单年流入高达150万人，而四线以下城市，有70%呈现净流出状态。

也就是说，那些名不见经传的地市和县城，那些动辄房价破万的小城市，会成为房地产市场最大的“软肋”。

正如一个人的消化系统出问题一样，库存一旦重回上升通道，房价的上涨基础便不复存在。

有心人应该还记得2013年-2014年时，从2013年底开始，房价同比增速自9.1%持续下滑到2014年9月，最低达到-1.1%，商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月达到-8.6%。

楼盘降价、去化率下降、促销活动不断，引发诸多老业主不满，房企回款跟不上，融资也必然会出现瓶颈，公司债、信托、银行贷款，相应的都会“缩水”。

站在2019年7月份的关口，这就是下半年楼市有可能要走的“老路”。

当然，所谓“车到山前必有路”，2014年之后，各地的棚改货币化安置启动，从京沪深到小县城，短短几年时间，积压的库存就被拆迁户一扫而空，由此化解了库存升高的尴尬。

然而，今年全国棚改总量加起来不过285万套，连2018年的一半都不到，货币化安置比例可能会降低到10%以内，广大中小城市再度进入库存上升周期后，只能依靠市场自我调节，等待楼市气氛自发的回归理性，才能实现平稳着陆。