昆明楼市进入2019年下半场，加量容易加价难

随着6月份结束、时光轴进入下半年伊始的7月份，房地产2019年的上半场已然收官，接下来面对的是今年下半场的考验。昆明楼市在今年的上半场可以说既活跃又不失稳定，既有压力也有收成，平淡中透出缓缓向上的发展势头。综合各项数据和市场动态分析发现，下半年有望延续上半年的市场走势，各项量的指标会有所增长，而价格仍将平稳。

政策的稳定性和连续性促成市场增量

上半年昆明楼市热度不减，特别是新建商品房供货环节出现了较大幅度的增长。据统计，主城1—6月份累计投放了近800万方新建商品房供量，同比增长率超过40%。之所以出现这样的市场表现，除了客观上的项目入市节点与这个时间段发生契合外，昆明楼市政策的稳定性和连续性也使得开发商更有信心、更乐于推盘。

昆明分别于去年3月份、7月份出台了相关限售、限购政策，深入推进“房住不炒”，将投机行为排挤出局。限购政策执行至今已满1周年，供需双方经历了磨合、适应的过程，相关需求于近期得到缓慢释放，促成了上半年楼市的增量热度和价格稳定。

“量增价稳”的运行节奏将贯穿全年

根据已掌握的数据，基本上可以确定“量增价稳”已成为昆明楼市今年以来的主要运行节奏。从新建商品房供应量、成交量、价格指数等方面看，供应量增长较快，成交量增长相对平缓，价格增幅处于可控区间。价格方面除住宅物业有所增长外，商业及写字楼甚至出现了同比下降的情况。国家统计局公布的数据则显示，1—5月份昆明新建商品房价格环比涨幅仅4月份超过了1个百分点，其余月度均低于1%，而二手房价格增幅放缓程度比新房更加明显。

来自诸葛找房的数据显示，1、2月份昆明二手房市场挂牌房源量环比有所减少，减幅分别超过6%和9%。从3月份起挂牌房源量开始回升，已从3月份的13万多套增长到了6月份的17万多套，4个月内最大环比增幅达到12.93%、最小环比增幅3.88%。挂牌均价方面除2月份受春节假期的影响出现环比下跌1.98%外，其余5个月度均有不同程度的上涨，但涨幅最大0.70%、最小0.04%，可见价格稳定得到进一步加强。

房贷利率两次下调，给购房者带来利好

今年以来，昆明房贷利率出现了两次下调，第一个下调节点是春节后，首套利率由基准上浮15下调至基准上浮10%；第二次则是5月份，首套利率由基准上浮10下调至基准上浮5%，二套利率由此前的基准上浮15%下调至基准上浮10%。据了解，工行、建行等多家银行加入了降息行动。

据融360发布的数据称，5月份昆明房贷利率入围全国“十低”城市，这对购房者来说无疑是一大利好。但值得注意的是，下调利率是为了减轻购房者的还贷压力，而相关的首付比例并没有调整，也就是说银行并没有给购房者加杠杆，因此不会给楼市带入过多的刺激。

下半年或会更加热闹，但销售压力仍大

据了解，下半年将有草海片区、北市山水新城、西北新城、呈贡乃至巫家坝、东白沙河等片区的近30个楼盘入市，相比上半年的近20个楼盘入市，下半年的市场或将更加热闹。随着下半年房企推盘节奏的进一步加快，市场增量也会更加明显，这与下半年存在9、10月份消费节点不无关系。

虽然一些片区会因产品批量入市而获得更多的关注，但昆明新房、二手房价格倒挂现象已成事实，这点充分说明在售新房普遍存在地理区位相对偏僻的共性，故而下半年的销售压力仍然是比较大的。从这个视角看，下半年的市场仍将平稳，价格上调空间有限，对购房者仍然是有利的。