滨江地产再战千亿 多数项目仅30%权益显底气不足

杭州有两家大型的地产公司，一个是绿城一个是滨江地产，但滨江一直被宋卫平压着，被称作浙江地产二哥。宋卫平建的房子以质量好著称，所以滨江地产也不敢把房子建得太差。

但去年中梁地产等浙系其他地产企业超过了滨江集团，滨江也从第二退到第四。

不知道这对滨江集团老板的面子有没有造成影响。在去年停止千亿目标之后，今年滨江集团再次喊出千亿的战略。

去年拿地导致现金流净流出100多亿的滨江集团，财务上稍显吃紧，今年年初拿地略为谨慎，不过好消息是今年上半年销售516亿，全国排第27位，其中在杭州地区销售107.22亿元。或许是与销售表现较好有关，最近，滨江集团拿地上积极了许多。

7月1日，滨江集团发布公告称，杭州滨泽于28日以43.1亿元竞得义乌市北苑街道义浦路老油库地块之国有土地使用权。该地块为位于义乌市北苑街道，土地出让面积13.99万平方米。滨江集团目前拥有该地块100%权益。

这事非常不容易，滨江一向合作拿地开发，很多权益只占30%，并且滨江因为去年拿地花了300亿，用力非常猛，今年也在陆续拿地但步子小了许多。

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利润下滑

滨江集团拿地会格外受到关注，是因为去年拿地导致了现金净流出超百亿引起交易所关注有关，很少有企业这么疯狂。

去年地产公司真是分化年，万科让出了保护多年的第一，恒大坐上了头把交椅。而在浙江宋卫平也将从绿城淡出，而滨江也没有完成自己制定的千亿目标。

没有完成千亿目标就罢了，滨江集团去各项财务指标却显得不够健康，2018年，公司销售额850.1亿元，较上年增长38.23%；实现营业收入211.15亿元，同比上年增长53.30%；归母净利润12.17亿元，比上年下降28.89%。现金流量净额为-136亿元，同比减少506.44%。

一个公司负债率高不一定危险，但要是帐上没了现金，那真就危险了。滨江集团去年现金净流出超过百亿。

为此，深交所对滨江集团发问询函。6月28日，杭州滨江房产集团股份有限公司公告回复深交所对其2018年年报提出的问询。

“我们主动踩了一脚刹车，因为对我来说，安全更重要。”滨江集团董事长戚金兴曾对外表示。

2016年销售额为330亿元，2017年销售额上升到615亿元，增长率达到了86.4%。如果按照这个增长的速度，2018年可以达到1100多亿元。戚金兴在2018年提出冲刺“千亿目标”也不是不可能。

但国家对房地产行业的调控和限价政策发布，大部分房企放弃了规模扩张之路。2018年滨江集团的“千亿”梦也暂时收了起来。

对于现金流下降，滨江集团表示是因为拿地花钱太多。经营活动产生的现金流量净额较上期下降较多且为大额负数，系公司为积极扩充土地储备规模，本期支付土地出让金及契税较上年有大幅增加所致。2018年滨江地产支付了300亿元现金。

年报显示，滨江集团当期新增土地项目26个，新增土地面积176.93万方，计容建筑面积346.97万方；土地款总额496.43亿元，平均楼面价1.43万元。

02

反周期运作

房地产是一个强周期行业，负责人要对宏观经济形势，行业周期有深放的了解，在此基础上掌握拿地与推盘节奏，如果背周期而行，那么公司的发展将会受到再挫折。

滨江集团这几年完美的错过周期，能够每次都踏空，相当不容易。

第一次失误是2008年，受4万亿刺激，地产行业疯狂发展，滨江全年只拿下3个项目，这一年没有吃饱。两年后，房价和地价均大幅增长，但此时滨江集团没有太多的房产可卖。

第二次失误是2009-2010年，一二线城市狂飙突进的时候，滨江却在三四线城市开启了大量拿地策略，吃撑了，以至于接下来用了3年半时间才消化干净。

第三次失误，是2014年面对楼市回暖上行，滨江全国坚保持现金流和销售量，降低贷款与负债，这就是所谓的“两保持两下降”，2014-2015年的两年时间里，滨江集团仅在杭州拿下3宗地，又完美地错过了2016年杭州房地产市场的火爆行情。

这三次完全与规律反着操作，2015年，滨江确立“三点一面”发展战略，‘三点’指的是杭州、上海以及深圳。以杭州为大本营，‘一面’指的是发展长三角、珠三角一带富裕的二、三线城市。

2015年底，滨江联合平安不动产以34.65亿元夺得上海宝山地块，开发出滨江公园壹号，但开盘后就遭遇当时最严格的调控，至今仍大量积压。戚金兴坦承“调控和竞争白热化，让滨江终难施展拳脚”。

2016年8月，滨江通过与深圳安远控股合作而首入深圳，先后积累了货值350亿的土地储备，但项目开发陷入泥潭，最后通过诉讼与合作方解约，才得以脱身。

滨江基本上停止了在一线城市的扩张，重新聚焦杭州市场。2019年拿地，主要是在杭州。但财经评论员严跃进认为，过去品牌影响力大，但这两年其实表现一般，很重要的原因是过于迷恋杭州市场的投资，而杭州本身全国性的楼市调整政策多，影响了资本的积累。对于滨江来说，未来需要积极走出去，尤其是凭借其企业名字和产品定位，适当研究中西部相对规模大的城市，这样是利好后续规模的扩张的。

如严跃进所说，应该走出去时，滨江集团反而不敢了，真是一朝被蛇咬，十年怕井绳。

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千亿目标

进入2019年，滨江集团拿地不再像去年那么拼命。此前接受采访时已经表示拿下了6块地。去年年报显示去年全年新增土地储备项目 26 个，新增土地面积 176.93 万方，计容建筑面积 346.97 万方。

除了拿地，滨江地产还与其他公司合作。6月27日，滨江集团发布公告，表示于6月26与温州申耕置业有限公司签署协议，双方将通过温州璞悦房地产开发有限公司开发位于温州市鹿城区滨江街道黎一村的一个地块，土地面积为26063.53㎡，计容规划建筑面积为93828.71㎡，规划用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地。作为目标地块唯一开发主体。申耕置业是碧桂园的子公司。

这么拼命拿地，还是为了实现千亿目标。2019年，滨江为自己制定的战略是：聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注粤港澳和中西部，同时调整区域布局，把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜，积极进入适应滨江风格的、人口净流入的、经济发达的、需要滨江产品的城市和区域，例如南京、苏州、成都、武汉等。而2019年的目标中心，就是冲刺千亿销售目标。

愿望非常美好，但不知道这次是否把握住了周期。

不过摆在滨江面前的还是将来收益的问题。滨江集团2019年主要竣工项目的权益比例大部分在30%左右，且在2018年财报的报告期内，其新增土地储备176.93万平方米，同比增加101.38%，大部分为合作开发模式。

也就是说，今年出售的房子，未必有多少现金能够回流到滨江集团口袋，更多是进了合作方的腰包。

滨江集团在回复交易所询问时说，房地产企业在取得土地时需大量资金投入，在预售阶段可取得大量资金回笼，回笼的资金金额一般远远大于项目开发所需资金成本。因此，公司存货周转时间虽然较长，但因房产均采取预售的形式，故资金回笼的速度远快于存货周转的时间。这是地产企业赖以生存的模式。

但总像答非所问，大家都知道是回款后还银行贷款，但问题是你能回多少款，回了款多少有你自己行支配？