最高法院：未取得物权的房屋买受人的债权请求权能否对抗被拆迁人的合法权益？

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裁判规则

房屋买受人购买房屋后并未办理产权变更登记手续，但实际占有房屋，能够就案涉房屋的拆迁安置纠纷案件提起第三人撤销之诉。但由于该房屋买受人仅享有请求其出卖人办理产权变更登记的债权请求权，对于案涉房屋并不享有物权，因此，无法对抗被拆迁人获得优先安置的权利。

案号：最高人民法院（2016）最高法民终33号

案情简介

上诉人（原审原告）：孙晓艳。

被上诉人（原审被告）：盘锦中澳公司航空科技有限公司（以下简称中澳公司）。

被上诉人（原审被告）：姜维一。

原审第三人：丛学富。

原审第三人：石桂荣。

原审第三人：杨　娜。

孙晓艳一审诉称：2012年12月3日，孙晓艳与石桂荣签订了《房屋买卖协议书》，约定石桂荣将其自有两处商网以总价款147万元出售给孙晓艳。签约时孙晓艳严格审查了石桂荣取得两处商网的《商品房买卖合同》、交款发票、缴纳房屋维修基金的收款收据等所有手续。缔约后，孙晓艳通过转账方式向石桂荣支付了142万元购房款（按约定留5万元过户时支付），石桂荣出具了收据，并向房屋承租人说明了房屋易主情况，孙晓艳与承租人于丽确立了新的租赁关系，于丽向孙晓艳交纳了2013年和2014年的租金。辽宁省高级人民法院（2013）辽民一终字第101号民事判决（以下简称辽宁高院101号判决）第二项判令“中澳公司向姜维一交付金丽源小区08038017-101:1-1、1-2号房产”存在错误，将孙晓艳的房产作为中澳公司的房产判给了姜维一。姜维一与开发商签订的是合作开发协议，并非拆迁房屋回迁协议，对争议网点，姜维一并不具有可以排除其他合法权利的优先权。且孙晓艳所购两处网点与姜维一的原房屋不在同一位置。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定提起诉讼，请求撤销辽宁高院101号判决第二项。

中澳公司一审答辩称：孙晓艳的诉讼请求应予驳回。（1）孙晓艳无权主张“撤销判决”之诉。孙晓艳尚未取得该争议房屋的房照；从销售合同上看，该房屋是出售给石桂荣的。石桂荣才有权提起“撤销判决”之诉，孙晓艳只能诉告石桂荣。（2）孙晓艳仅将中澳公司列为被告，与事实不符。本项目实际施工人是丛学富和杨娜，应将丛、杨二人列为被告参与到本案的诉讼中来。（3）法院应当依法确认姜维一的合同效力。

杨娜陈述意见称：辽宁高院 101号民事判决对渤海公司与姜维一签订的《协议书》效力没有明示。姜维一没有开发能力，《协议书》是在姜维一“抗迁”情况下签订，不是渤海公司真实意思表示。协议约定“甲方同意乙方在原场地建设工程”的约定违反法律强制性规定，而且协议签订后，姜维一既未交纳50万元，又未实际建设，上述判决支持姜维一履行利益，没有依据。

丛学富、石桂荣陈述意见称：同意孙晓艳、杨娜的意见。丛学富、杨娜挂靠中澳公司进行开发，本案与中澳公司没有关系。姜维一没有履行《协议书》，对姜维一应按拆迁补偿处理。石桂荣购买的网点与姜维一原房址并不重合，石桂荣购买网点有效，作为网点所有人有权处分该网点。

一审法院经审理查明：

1.2011年1月17日，石桂荣与盘锦渤海房地产综合开发公司（以下简称渤海公司，现更名为中澳公司）签订了两份《商品房买卖合同》，渤海公司将坐落于大洼县田家金丽源小区的两套商业网点（08038017-101：1-1、1-2号，面积分别为80.75平方米、89.79平方米，价款分别为269370元、242250元）出卖给石桂荣。渤海公司为石桂荣开具了收款收据和销售发票。2010年12月22日，石桂荣与于丽签订了《房屋出租协议书》，将上述网点出租给于丽。

2012年12月3日，孙晓艳与石桂荣签订《房屋买卖协议书》，石桂荣将上述网点以147万元出卖给孙晓艳。孙晓艳已付款142万元，余款双方约定待办理房屋过户手续时支付。2013年10月20日，孙晓艳与于丽签订《房屋出租协议书》，将上述案涉网点继续出租给于丽。

石桂荣与丛学富原系夫妻关系，2012年6月12日离婚。丛学富、杨娜以中澳公司名义对案涉网点所在的工程进行开发。丛学富在一审审理中称：其以中澳公司名义将案涉网点出售给石桂荣，并收取了购房款。丛学富、杨娜挂靠中澳公司进行房地产开发;孙晓艳主张，案涉网点并非姜维一与渤海公司协议约定的姜维一房屋原址一层网点，对此节事实，参加诉讼的各方当事人均无异议。案涉网点于2010年8月5日取得商品房预售许可证。

2.姜维一与中澳公司因房地产开发经营合同纠纷，向盘锦市中级人民法院提起诉讼。盘锦市中级人民法院一审判决后，姜维一、中澳公司向辽宁省高级人民法院提起上诉，辽宁省高级人民法院作出辽宁高院101号判决。该判决载明：

盘锦市中级人民法院查明：2007年5月10日，案外人王晓杰将其所有的坐落于田家镇田家村丘地号为0803801908，面积为69.19平方米的房屋卖给姜维一的妻子张素霞（已故）。双方在大洼县公证处签订了《房屋买卖协议书》，该协议已履行，该房屋的产权证上载明的用途为住宅。姜维一购买该房后，用以经营饼店。因姜维一（属笔误，实际是丛学富、杨娜以渤海公司名义）开发盘锦金丽源绿都小区，姜维一的房屋在其拆迁范围内，双方于2009年12月7日签订《协议书》一份，约定：（1）甲方（中澳公司）同意乙方（姜维一）在原房场地（富田花园小区东大门东侧五米左右）建设工程，长13.5米，宽11.3米，共计七层。（2）此面积按照总体规划设计要求，由甲方统一安排。（3）所有费用按平米均摊，由乙方承担。（4）乙方动迁户房屋无条件拆除，交给甲方50万元人民币利润。（5）本建筑一层商网不需要甲方销售，归乙方所有。二层至七层的销售利润归乙方所有。（6）协议达成后房屋于本月10日前交付甲方。（7）经双方协商后，绝不反悔，如有异议，由法律部门裁决。协议签订后，姜维一交出了房屋，但其无证据证明已支付中澳公司人民币50万元。2009年12月15日，双方就此房屋又签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，该协议对补偿金额未作约定，在补充条款中约定参照执行双方2009年12月7日所签订的《协议书》内容。案涉楼房建成后，中澳公司已将一楼门市房全部销售。另查明，渤海公司于2011年6月20日注销，权利义务由中澳公司继承。该院经审理认为，公民的财产权利应当受到法律保护。中澳公司动迁姜维一房屋应予补偿。双方2009年12月7日签订的《协议书》不违反国家强制性法律规定，姜维一虽无开发资质但并不影响合同效力，该合同合法有效。双方2009年12月15日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定参照执行2009年12月7日《协议书》的内容，因此双方应当按照该协议履行各自的义务。该协议签订后，虽然姜维一已将原有房屋交给了中澳公司，但对于协议中的其他条款，双方并未实际履行。由于姜维一的房屋已被中澳公司拆迁，中澳公司应参照协议约定给姜维一安置门市房一处。由于中澳公司已将案涉楼房的一楼门市房全部销售，无法向姜维一交付门市房，因此应当承担违约责任，赔偿姜维一与合同约定门市房价值相同的经济损失。对于该门市房的价格，中澳公司认为每平方米价格在8000～1万元为宜，面积应当以双方2009年12月7日签订的《协议书》的约定为准，该协议第一条约定：“甲方（中澳公司）同意乙方（姜维一）在原房场地（富田花园小区东大门东侧五米左右）建设工程，长13.5米，宽11.3米，共计七层。”因此该门市房的面积认定为152.55平方米（13.5×11.3米），价值认定为1525500元（152.55平方米×1万元/平方米）。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，作出（2012）盘中民三初字第13号民事判决：中澳公司于判决书生效后10日内赔偿姜维一经济损失1525500元。

姜维一与中澳公司上诉至辽宁省高级人民法院。该院二审另查明，姜维一在一审中放弃了2～7楼销售利润的请求。大洼县地方税务局提供的房产管理网页页面体现，2011年1月18日，渤海公司将案涉开发项目1-1-1号（89.79平方米）、1-1-2号（80.75平方米）两套房屋以石桂荣名义开具销售发票。中澳公司称，因案涉项目系丛学富挂靠中澳公司名下，实际开发由丛学富负责并操作，故以石桂荣名义开具销售发票的情况，中澳公司全然不知。2013年12月2日，大洼县房产管理中心出具《证明》载明:“石桂荣在金丽源小区08038017-101: 1-1 、1-2房产信息中，经微机、档案室查档，无产权，无抵押登记。”该证据表明，案涉开发项目两套房屋尚未办理房屋权属登记。该院经审理认为，渤海公司与姜维一签订的《协议书》明确约定，在原房场地建设房屋，一层归姜维一所有。根据一审法院认定归姜维一所有的原一层商网位置，与案涉开发项目1-1-1、1-1-2两套房屋的位置同一。依照《协议书》的约定，上述两套房屋应当归姜维一所有。该两套房屋并未进行房屋权属登记，渤海公司同意将该两套房屋用于安置姜维一。一审法院认定案涉一楼门市房已全部销售，无法向姜维一交付门市房，不符合事实，应予纠正。关于姜维一主张逾期交房违约责任问题。两套房屋面积之和超出约定归还面积17.99平方米，按一审认定的1万元单价，超出约定归还面积价值近18万元。案涉房屋销售许可证于2010年8月取得，此时间应作为向姜维一交房的节点，至目前，逾期交房约三年。在该时段内，该房屋的租金与上述超面积价值基本相当，故超面积价值可抵作因逾期交房违约给姜维一造成的损失。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，该院于2013年12月19日作出辽宁高院101号判决：一、撤销盘锦市中级人民法院（2012）盘中民三初字第13号民事判决。二、中澳公司于本判决生效后30日内向姜维一交付金丽源小区08038017-101：1-1、1-2房产。三、驳回姜维一的其他诉讼请求。

姜维一不服辽宁高院101号判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2014年7月22日作出（2014）民申字第720号民事裁定，驳回姜维一的再审申请。2014年3月12日，盘锦市中级人民法院作出（2014）盘中执字第00019号协助执行通知书，要求孙晓艳按辽宁高院101号判决的内容于15日内腾迁房屋。孙晓艳于2014年3月31日提起本案第三人撤销之诉。

裁判理由与结果

一审法院认为：从合同上看，石桂荣从中澳公司前身渤海公司处购买案涉网点，而实际上案涉网点系实际开发人丛学富以渤海公司名义出售给石桂荣，实际开发人杨娜对此也未提出异议。孙晓艳在审查了石桂荣提供的其与渤海公司签订的《商品房买卖合同》、购房发票、收款收据及石桂荣与丛学富《离婚证》的情况下与石桂荣签订了《房屋买卖协议书》，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，孙晓艳虽然支付了大部分房款，且已实际取得购买的网点，并出租给他人，但案涉网点几经转让均未办理房屋产权证书，因此，孙晓艳对其主张的网点不享有物权，其对出卖人石桂荣享有债权。依据辽宁高院101号判决认定的事实，姜维一与中澳公司前身渤海公司于2009年12月7日签订的《协议书》约定：“本建筑一层商网不需要甲方（渤海公司）销售，归乙方（姜维一）所有。”但姜维一并没有取得该协议约定的网点。中澳公司及实际开发者丛学富、杨娜在本案中亦未提供证据证明尚有适宜的网点以满足姜维一应享有的权益。故孙晓艳对石桂荣享有的债权不能对抗姜维一享有的权益，其依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，请求撤销辽宁高院101号判决第二项，不予支持。中澳公司系案涉工程的被挂靠单位，又系孙晓艳提起撤销之诉所涉案件中的被告，而且在该案中生效判决判令其向姜维一交付本案争议的网点，故中澳公司作为本案被告并无不当。关于中澳公司及各第三人主张应对姜维一与渤海公司签订的协议效力进行确认问题，非本案审理范畴。综上，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，该院于2015年8月3日作出（2014）辽民撤字第00002号民事判决：驳回孙晓艳的诉讼请求。案件受理费18030元，由孙晓艳负担。

孙晓艳不服一审判决，向最高人民法院提起上诉称：（1）一审判决认定事实不清。一审判决认定：“2009年12月7日签订的《协议书》约定：本建筑一层商网不需要甲方（渤海公司）销售，归乙方（姜维一）所有。……故孙晓艳对石桂荣享有的债权不能对抗姜维一享有的权益。”而姜维一享有的权利系依据《协议书》产生，其性质应为债权。一审判决错误地赋予姜维一债权以物权属性，使其存在瑕疵的债权得以对抗孙晓艳已通过善意取得的案涉房屋。（2）一审判决适用法律错误。一审判决依据《中华人民共和国物权法》第九条作出，但《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”孙晓艳与石桂荣签订的《房屋买卖协议书》合法有效，且支付了房屋价款并实际取得案涉房屋用于出租，其作为善意第三人对案涉房屋享有的权利应受到法律保护，不应因未办理登记手续而无效。一审判决突破了合同相对性的原则，将被上诉人之间在签订协议过程中存在过错的后果强加给孙晓艳，非但不能定分止争，还可能产生一系列新的诉累，不利于维护正常的交易秩序。请求撤销辽宁省高级人民法院（2014）辽民撤字第00002号民事判决及辽宁高院101号判决第二项，依法予以改判；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人中澳公司答辩称：孙晓艳不具备本案诉讼主体资格。孙晓艳所受让的房屋并没有备案登记或办理房屋产权证，依据《中华人民共和国物权法》善意第三人的相关规定，其不享有物权。中澳公司不是案涉金丽源小区实际开发人，实际开发人借用中澳公司的资质到2011年4月1日已截止，中澳公司对该小区的任何资产不享有实质权利，不应承担相应义务。原渤海公司在2011年6月注销时的资产，特别是金丽源小区的资产，中澳公司并没有接收，中澳公司对其相应资产没有处置权。

原审第三人丛学富陈述意见称：辽宁高院101号判决错误。2009年12月15日的《城市房屋拆迁补偿安置协议》涵盖2009年12月7日《协议书》内容，分三个组成部分。一是给姜维一房屋补偿款，二是给付姜维一楼房，三是联营开发问题，三个部分紧密联系。姜维一没有投资，其因此失去联营开发的基础。渤海公司在不追究姜维一违约责任的前提下是否应该给付姜维一房屋和补偿款的问题，应根据权利义务对等原则，认定姜维一不能双得。将距离姜维一原房址20多米远的石桂荣的房屋判决给姜维一明显是错误的。双方已经约定，如渤海公司不履行义务，姜维一应按照拆迁补偿纠纷进行起诉，而不应按联营起诉，双方因补偿发生纠纷属于债权纠纷而不是物权纠纷。丛学富不应属于本案第三人，辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司挂靠渤海公司开发该小区，其以渤海公司名义向石桂荣出售房屋是合法有效的。石桂荣虽没有办理产权证，但其依据合同占有该房屋后再出售是合法的，孙晓艳有权利提起本案撤销之诉。姜维一没有投资50万元，没有相应的权利，双方应该回归于拆迁补偿关系，中澳公司没有权利将案涉网点给付姜维一。

原审第三人石桂荣陈述意见称：支持孙晓艳的主张。2011年1月17日，石桂荣从渤海公司购买了金丽源小区案涉两处网点，双方签订了买卖合同并交纳了房款，虽然石桂荣没有办理产权证书，但其买卖是合法的，孙晓艳取得房屋合法。石桂荣购买的商网位置与姜维一原房址位置不重合。

原审第三人杨娜陈述意见称：丛学富、杨娜不应成为本案第三人撤销之诉中追加的第三人。中澳公司和姜维一之间不存在房地产合作开发合同关系，《协议书》名为合作开发，实为拆迁补偿，在名实不符的情况下法院应明确对合同的效力作出认定。辽宁高院101号判决没有给出结论。因姜维一不具备合作开发的主体资格，《协议书》不应认定为有效。

最高人民法院二审另查明：姜维一诉中澳公司房地产开发经营合同纠纷案件二审庭审中，中澳公司称石桂荣所购1-1、1-2号房屋是应回迁给姜维一的房屋，姜维一认可。该案卷宗材料显示，中澳公司在2013年12月2日的《情况说明》中称，经核实姜维一原房屋的回迁楼地号坐落于金丽源绿都小区商网1-1-1和1-1-2，并表示同意按2009年12月7日与姜维一达成的《协议书》所确定的商网（长13.5米、宽11.3米）交给姜维一。

最高人民法院认为：根据当事人诉辩主张，本案争议焦点为辽宁高院101号判决第二项是否存在错误并损害孙晓艳的民事权益。

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因所购房屋未经权属登记，孙晓艳没有取得案涉房屋的所有权。孙晓艳主张其付清了房款并实际占有房屋，对案涉房屋属于善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（三）项的规定，不动产善意取得需具备该不动产权属已经登记在受让人名下的情形，孙晓艳与石桂荣订立《房屋买卖协议书》后，并未办理房屋产权变更登记，故本案不适用善意取得的相关法律规定。作为与石桂荣签订《房屋买卖协议书》的购房人，在经依法登记取得房屋所有权之前，孙晓艳仅享有请求石桂荣继续履行办理房屋产权变更登记手续、转移房屋所有权的债权请求权。因孙晓艳从石桂荣处所购房屋与辽宁高院101号判决第二项判令中澳公司交付姜维一的房屋同一，该判决第二项的存在影响的是孙晓艳对石桂荣享有的转移房屋所有权的债权请求权能否实现。据此，孙晓艳主张辽宁高院101号判决第二项损害了其基于善意取得享有的案涉房屋所有权，没有法律依据。

根据本案查明的事实，姜维一与渤海公司签订《协议书》及《城市房屋拆迁补偿安置协议》后，姜维一将其原房屋交付渤海公司，而协议其他条款没有实际履行。最高人民法院二审期间，各方当事人均认可姜维一与渤海公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》具有拆迁补偿安置性质。渤海公司注销后其权利义务由中澳公司承继，对此各方当事人亦无异议。因此，无论是否存在丛学富、杨娜挂靠渤海公司实际进行金丽源小区房屋开发建设的情形，均不影响中澳公司对姜维一依法及依据合同约定产生的补偿安置义务。虽然渤海公司与姜维一签订的上述协议，除姜维一的房屋已经被拆除外，其他条款没有实际履行，但姜维一的合法财产权利应予保护。《协议书》约定在姜维一原房场地建设房屋，一层商网归姜维一所有，不需要渤海公司销售。中澳公司在辽宁省高级人民法院二审审理其与姜维一房地产开发经营合同纠纷案件期间，自认案涉石桂荣所购商业网点房屋所在位置与姜维一原房屋位置同一，并表示愿意以该房屋安置姜维一。辽宁省高级人民法院在查明该房屋没有办理产权登记的情况下，也即没有案外人取得该房屋所有权的情况下，作出了辽宁高院101号判决第二项，在相关事实认定及适用法律方面并无不当。虽然孙晓艳及中澳公司、丛学富、杨娜、石桂荣在本案诉讼中均主张案涉孙晓艳所购房屋与姜维一原房屋不在同一位置，但是，因孙晓艳系从石桂荣处购买案涉房屋，石桂荣及孙晓艳均未办理房屋权属登记，孙晓艳基于房屋买卖合同关系对石桂荣享有转移房屋所有权的债权请求权，而该债权请求权能否获得支持尚取决于石桂荣对渤海公司相应的权利能否成立。因此，孙晓艳对石桂荣享有的转移房屋所有权的债权请求权，不足以对抗或否定姜维一在其原房屋被拆除的情况下，基于法律规定及合同约定，以及中澳公司在诉讼中的自认及同意以案涉房屋对姜维一进行安置的行为所产生的法律效力。据此，孙晓艳主张辽宁高院101号判决第二项存在《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定的错误并损害其民事权益应予撤销的情形，缺乏法律依据。

对于孙晓艳上诉主张其与石桂荣签订的《房屋买卖协议书》合法有效，依法应予以保护的问题，一审判决并未否定孙晓艳与石桂荣之间的《房屋买卖协议书》的效力，并明确了孙晓艳对石桂荣享有债权，孙晓艳在该协议履行不能的情况下，有权要求石桂荣承担相应的责任，对此孙晓艳可另循其他法律途径予以解决，不存在其合法民事权益无法获得救济的情形。

综上，孙晓艳主张辽宁高院101号判决第二项错误并损害其民事权益，请求撤销辽宁高院101号判决第二项的诉讼请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。孙晓艳上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18030元由孙晓艳负担。

裁判解析

本案系第三人撤销之诉案件，审理过程中主要存在两项争议焦点问题：

（1）孙晓艳是否具有提起本案第三人撤销之诉的主体资格问题；

（2）孙晓艳享有的民事权益能否对抗姜维一在原诉案件中享有的权利。

一、关于孙晓艳是否具有提起本案第三人撤销之诉的主体资格问题

一种观点认为，孙晓艳与姜维一和中澳公司的原诉案件没有直接牵连关系，不属于原诉中的第三人，其提起本案第三人撤销之诉不符合起诉条件，故应驳回孙晓艳起诉。

另一种观点认为，在姜维一诉中澳公司一案中，孙晓艳作为实际占有人，对案涉房屋具有请求权，原案件处理结果与孙晓燕具有法律上的利害关系，其可以作为第三人参加诉讼，只是因为其仅享有对石桂荣的债权请求权而要求撤销原诉不能得到支持。原审受理本案并驳回孙晓艳的诉讼请求并无不当。

我们认为，第二种观点更符合本案实际。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，有权提起第三人撤销之诉的主体为应当参加但因不能归责于本人的事由而未参加原诉的第三人。包括有独立请求权第三人和无独立请求权第三人。孙晓艳提起本案第三人撤销之诉，主张自己对案涉房屋享有物权，辽宁高院101号案件将其所有的房屋判决给姜维一存在错误。如按照孙晓艳的主张，其对于辽宁高院101号案件的诉讼标的应具有独立的请求权，属该案中的有独立请求权第三人。但是通过适当的实质审查即可认定，孙晓艳提供的证据材料不能证明其对案涉房屋享有所有权，其与石桂荣签订房屋买卖合同，未办理产权变更登记，仅享有要求石桂荣履行买卖合同的债权请求权。并且，石桂荣从中澳公司处购买案涉房屋也没有办理产权变更登记，其也并非房屋的所有权人，孙晓艳的债权请求权能否实现还有赖于石桂荣能否取得房屋所有权，因此，在中澳公司与姜维一就案涉房屋安置纠纷案件中，孙晓艳并非有独立请求权的第三人。

但是，孙晓艳为案涉房屋的实际占有人，立案时其也提供了已经支付全部价款的证据材料。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，已经支付全部价款并实际占有的房屋买受人，虽并不享有物权，但具备阻止法院强制执行的权能。

通常认为，该权能具有准物权的属性，可以称为物权期待权。相较于普通债权而言，该权利具有一定的排他性及优先性。在该种情形下，当事人就案涉房屋享有的民事权益具有了相比于普通债权更强的对外效力。因此，孙晓艳基于上述权能与针对其占有物直接予以处分的原诉就应当存在法律上的利害关系，能够成为原诉中的无独立请求权第三人，享有提起本案第三人撤销之诉的原告主体资格。而对于孙晓艳占有案涉房屋是否符合上述司法解释规定的全部要件，该权利与原诉中权利人的权利哪个应予以优先保护，则需经人民法院依法行使审判权，基于对相关证据的质证认证，查明案件事实，并根据相关法律法规规定进行审理认定。

二、孙晓艳享有的民事权益能否对抗姜维一在原诉案件中享有的权利

孙晓艳主张其对案涉房屋享有物权，辽宁高院101号判决损害了其物权权益。但通过一审法院审理查明，案涉房屋系孙晓艳从石桂荣处购买，且没有办理产权变更登记手续，孙晓艳并未取得物权，其仅享有请求石桂荣继续履行合同，办理产权变更登记手续的权利。由于并未办理登记手续，本案也不存在适用善意取得的条件，孙晓艳主张适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条没有相应依据。

姜维一作为被拆迁人，其原房屋被拆迁，依法有权获得拆迁安置补偿。其与原渤海公司达成的拆迁补偿协议尽管没有实际履行，但协议中明确约定在原址建设房屋给姜维一安置。在原诉案件诉讼过程中，中澳公司作为开发商，认可案涉争议房屋所在位置即是姜维一原房位置。经原诉法院审查，案涉争议房屋并未进行产权登记，房屋备案在石桂荣名下，石桂荣作为购房人，在法律上享有的是债权。其所购房屋又在被拆迁人姜维一合同约定的安置房屋位置，因而无权对抗姜维一的优先安置权利。尽管中澳公司是被挂靠单位，但无论其是否有权处分该安置房屋，对姜维一而言，其有权要求中澳公司履行安置补偿义务。并且原诉中，中澳公司也出具了同意安置的情况说明，原判决是在其同意以该房屋安置姜维一的情况下作出，属双方自愿行为，应无不当。

孙晓艳与中澳公司之间不存在直接的合同关系，其系从石桂荣处购买了案涉房屋，并且购买后也未办理房屋权属登记。孙晓艳依据房屋买卖合同关系仅享有要求石桂荣转移房屋所有权的债权请求权。因此，孙晓艳并非从房屋的所有权人处购买案涉房屋，其债权请求权能否获得支持尚取决于石桂荣对中澳公司相应的权利能否成立。因此，其对于案涉房屋享有的民事权益不足以对抗或否定姜维一在其原房屋被拆除的情况下，基于法律规定及合同约定，以及中澳公司在诉讼中的自认及同意以案涉房屋对姜维一进行安置的行为所产生的法律效力。因此，孙晓艳主张原诉判决存在错误并损害其民事权益缺乏证据证明，其主张撤销原诉判决的诉讼请求不能得到支持。

【合议庭成员：董　华　张志弘　汪国献】

【承办法官：董　华】

【执笔人：苗　佳】