房价区域不平衡，与人口流动息息相关。一城房价跌回十年前

三四线房价出现下跌！某城竟跌回十年前，这是好还是坏？

最近几天，山东乳山房价跌回十年前的消息铺天盖地。

一个靠海景房发展起来的海边小城，十年前海景房最火爆的时候，房价约3500元/平方米，短暂的冲上接近10000一平米后，十年后的今天，价格又跌回4000元一平米。

还记得前段时间，黑龙江鹤岗一万多块一套房子的新闻也是传的人尽皆知。

鹤岗：黑龙江最负盛名的煤炭城市，随着煤炭业的逐渐落寞，城市人口外迁。导致住房需求瞬间下降，每平米均价只有几百块。有的地方甚至一万块就可以买一整套。

和我在之前文章讲的一样，一二线继续微涨，三四线开始下跌，

三四线城市的房价果真这么脆弱么？

其他的三四线城市还能撑多久？

【三四线房地产下跌前兆】

其实，一切的一切都是有预兆的，一切的经济行为从结果看，都能找到原因。

2016年年底，“房住不炒”被提出来。

2017年开始，国家开始严厉打击炒房行为，对房价进行整体调控。

一二线在这个时候开始，一直到现在，房价在一定程度上被抑制了。

而在三四线城市，房地产对经济的贡献，和对政府税收的贡献，使得当地房价一路攀升。

再加上，一二线房子限购，致使一部分年轻人被“劝退”回自己的家乡。

这样大城市和三四线城市的房价增速被拉开，而三四线城市的房价也在迅速靠近一二线。

事实上，冷静的想一想，三四线的房子凭什么那么贵？真的有那么多人去接盘么？

【为何上涨又为何下跌】

导致近两年三四线房价上涨的主要驱动力有两个，一个是人口流入，一个是棚改货币化。

事实上，砍掉房价的原因，也是由这两点导致的。

l 人口流入，资本蜂拥而至。

一些三四线城市，在最近几年迎来了返乡创业潮。

一方面是因为一线城市留不下，另一方面也是有很多人见到了小城市的市场潜力。

而人口流入，导致了房价短暂的上涨。

但毕竟三四线城市人口流入有限，恰巧此时一二线城市忽然之间限购了，房产投资者不知道去哪里投资了。

忽然，一个个城市出现在了房产投资者眼前，这些城市，不限购，增长迅速。

看看人口流入，感觉流入趋势也挺明显。炒他！！！赶紧低价买进！！！

大量资本进入三四线城市，早期进入的，的确挣到钱了。进入的晚的，忽然有一天发现，接盘无力了，房价也就开始跌了。

l 棚改货币化，住房需求虚增。

棚改货币化很好理解。

以前拆迁给房子，回迁之前，大多数拆迁户选择去外面租房住或者其他办法，等到回迁房建完再住回去。

这样的话，市场上并不会产生太多购房需求。

而从2015年起，一些城市为了解决商品房库存过大等问题，拆房不给房了，而是改成了直接给钱。

拆迁给钱就完全不一样了，拆迁户自己拿着钱去买房子，需求量一下就上去了。

短时间看的确如此。但是平地终有建起高楼的一天。

尽管拆迁户自己去买了房子，可是新楼盖起来，城市住房库存只会变得更多。

所以也可以理解为，棚改货币化最终导致的是住房需求的虚增。

【南北大战，谁将输的更惨】

人口增长是房价的最有利的支撑因素，因此研究了人口的增长可以很大程度的了解房价未来的走势。

本文统计了从2017年到2018年31个省、自治区及直辖市（不包括港澳台地区）的长住人口增长率。

并按照南北进行划分。得到的结果令人惊讶。

数据来源：Wind经济数据库

所有省份和直辖市的增长情况很明显的分成了五个梯队。

●第一梯队的人口增长率超过1%。一共有5个省份，其中4个南方省份，仅有1个北方省份。

●第二梯队的人口增长率超过0.6%。一共有7个省份，其中4个南方省份，3个北方省份。

●第三梯队的人口增长率超过0.4%。一共10个省份，其中5个南方省份，5个北方省份。

●第四梯队的人口增长率超过0%。一共5个省份，其中3个南方省份，2个北方省份。

●第五梯队的人口增长率为负的。一共四个省份，全部都是北方省份。

可以看出来，增速越快的梯队，北方省份越少。而负增长的省份几乎都是北方省份。

这也就解释了，山东乳山和黑龙江鹤岗房市的坍塌。

即使是人口外流省份，也有个别城市是在小幅增长的。比如辽宁沈阳。

但是增速过低的话，最终遭殃的还是这个省份的三线和四线城市。

所以一个城市主要的人口流入城市大多是一二线城市，而流出城市或低增速则主要是三四线城市。

需求不足才是三四线小城市房价暴跌的主要原因。

—END—

欢迎关注，私信不迷路。“柳林和她的伙伴们”将继续给大家，带来更多有趣有价值的房产资讯，最有态度的财经评论，更多实战案例分享。