上海以西,这样的改善产品卖一套少一套

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  前段时间,万科天空之城星之屿正式开始认筹了,一共304套房源,根据头条君了解的最新消息,如今大筹已经达到417组,而且据说,两个户型各自的认筹比很均衡,没有出现翘脚现象。

  在现在的市场环境下,认筹比能超过1的无疑都是真正的网红盘,去年上半年,这样的项目有25个,今年就只剩14个,市场的眼光更严苛,能入围的自然都有绝对的过人之处。

  上一次,头条君在万科与招商的直接竞品PK测评里已经对项目做过一次梳理(徐泾最火网红盘深度PK 和你了解地可能不太一样!),不过之后有一些网友表示当时只重点说了100㎡的户型,120㎡的没怎么提,而且,由于后者总价相对比较高,感觉可筛选的范围更广,甚至还面临买一手还是买二手的选择。所以头条君想了想,不如就借着这次万科的120㎡产品,一起把改善房购买的现状也唠一唠。

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  同区域内基本没竞品

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  要说网红盘之所以能红起来,很大程度上取决于产品的稀缺性。

  星之屿的120㎡H户型在格局上是3+1的配置,头条君实际去看过,多出来的小房间不说有多宽敞,但已经足够应付很多额外的空间需求,书房、儿童房、休闲室都够你折腾。不夸张的说,很多直接打着3房、4房的户型,那卧室以外的房间都未必能这么大。

  

  △星之屿美好家加载户型展示间

  那么在整个徐泾,目前在售4房户型的项目有多少呢?3个。但是,最小面积139㎡,最大的182㎡。

  如今限价的原因,整个徐泾的新房售价基本都统一在5.8万/平,不过即便按照星之屿这次5.76万/平米的均价来算,多19㎡就意味着总房价要多出109万,认真说起来,首套首付多出30几万,有些人并非不能“够”一下,但图什么呢?房间没有多,功能都一样,动力不足啊。

  

  △星之屿美好家加载概念展示间,H户型中的两用大横厅,外侧阳台整体包覆

  而且,在头条君之前还有业内分析过,星之屿的F和H户型,其实是二期卖得最好的105㎡和125㎡的改良版,H户型也保留了之前大横厅/书房两用设计的经典部分。经历过市场检验,提纯过性价比,区域内还没有对手,基本是躺赢的节奏。

  我知道很多人要说暗卫的问题,在之前的PK测评里头条君也有过分析,但放在这里,是另一个选择,要不要多花100万买个明卫?

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  区域外的选择没有多乐观

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  天外有天,区域内就算没有竞品,区域外难道还没有吗?还有那么多市区二手房,难道都是假的吗?

  在这里,还是要先把星之屿H户型的价格段理一理,从已经公布的一房一价表来看,H户型的主力价格段基本在700万上下浮动,6字头的也不少,最高不超过730万。所以头条君以600-800万的价格段对目前的一手存量房做了一个筛选。

  

  

  

  结果是,内环到外环之间,面积在120㎡以上的一手房有284套,在整个环线内只占28%(数据来源:网易住宅数据中心),这些房源大概有一半集中在宝山上大、浦东周康和外高桥。

  实话说,头条君也是有点吃惊的,筛出来的这些区域,要说价格预期和徐泾相比也并没有特别的优势,且论前景,徐泾的大虹桥还更看得到摸得着一些。至于内环内和外环外的更别说了,一个是基本没有,一个是论地段也未见得能比徐泾更好了。

  一手房的竞品既然找不出明显优势,那么二手房的选择余地会不会更大一些呢?

  

  直接晒图吧,头条君查了绿房子网站,在650-730万的价格段内,110-130平米的只有3房,算上130-150平米的,也只多出3套四房,其中满2年的房源不到20套,满5年的只有55套,当然也可以选择不满5年,税费成本记得加上。

  二手房中,自然有地段一看就比徐泾更好的,比如莘庄、比如七宝,但如果再综合上楼层、户型、物业等等条件,选择余地显然更小。

  所以综合来看,这样的产品,这样的价位,放眼全上海、乃至二手房,星之屿未必是完美的,但至少综合水平一定是偏高的。

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  明确的未来很重要

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  对于很多改善型需求而言,最大的纠结点,往往在于市区二手房成熟的配套和一手房不确定的未来。但在这一点上,万科天空之城确实需要一点点区别对待。

  从区域发展的角度来看,同一个环线纬度上,短时间内确实很难再有能够超越大虹桥的规划了,随着时间的推移,依靠特殊的国际交通枢纽地位,这里或许将成为全上海更具交通优势的城市副中心,而天空之城与它也只有3站地铁的距离。

  

  △万科天空之城规划示意图

  往产品本身看,万科天空之城可能是继闵行七宝之后,万科另一个真正意义上从无到有的造城项目。和申通合作带来的特殊待遇上次已经提过,这里不再赘述,仅仅是万科自己的能量,头条君举一些案例,大家就清楚了。

  一个是自身规划,七宝万科广场珠玉在前,要说七宝板块价值真正被认可是从七宝万科开业开始的,也许都不为过。而未来天空之城拥有的则是升级版的七宝万科广场,甚至一些品牌引进工作已经展开,据说,目前虹桥万科广场(暂定名)已经确认签约CGV影城。不需要凭空想象,这里今后至少也是七宝现在的样子。

  另一方面是对周边基础配套的影响,尤其是在教育领域。最典型的是万科海上传奇,当初也是在开发过程中为当地代建了一所学校,结果引入了建平实验中学;闵行的万科城市花园,隔壁就是复旦万科实验学校;杨行的万科四季花城旁边也有一个华师大附属杨行中学……回头看看天空之城,先不说徐泾本身已经有诸多国际学校,就看星之屿地块北侧预留的幼儿园、小学、初中地块,对于一些成长型的家庭来说,完备的教育配套是可以预见的。

  生活和教育,改善客群最关注的两大问题,似乎都已经有了现成的参考答案。

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  低成本的买房机会,只有1次

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  其实,在头条君看来,预算相对充足的首套房买家,与其入手100㎡的F户型,倒不如考虑要不要“够一够”120㎡的H户型。

  前者较高的价位段在580万左右,而后者较低的价位段在680万左右,100万的总价差落到首套首付上是35万,但却多了1个功能型的房间,和20㎡的生活尺度。

  

   △星之屿美好家加载概念展示间

  如今置换的成本那么高,如果一开始就用足杠杆,一次性选择一个环境好、空间足、配套全、交通达的小区自然是最好不过,相同预算下,市区二手房难免顾此失彼,但对星之屿来说,给它一些时间,你要的都会有。

  -END-

  *免责声明:推广名:万科天空之城星之屿;备案名:万科天空荟苑;地址:上海市青浦区徐泾镇尚涵路99弄;公司:上海万泾置业有限公司;预售证号:青浦房管(2019)预字0000162号。本宣传资料为要约邀请,针对万科天空之城.星之屿项目概况进行介绍,仅供参考不作为销售承诺。项目不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化,最终以双方签署的正式《上海市商品房预售/销售合同》及其他相关协议文本为准。

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