（图片来源：全景视觉）
经济观察报 记者 田国宝 “现在还没开盘，里面正在装修。”7月3日，在北京朝阳管庄一个樾长安的房地产项目售楼处门前，一位工作人员表示，具体开盘时间还没有确定，如果现在想参观项目，需要和公司的物业部门提前预约。
樾长安为北京城建和北京首开联合打造共有产权项目畅悦园的办公配套部分，在5月份畅悦园最后一批申购完成后，剩余的办公配套部分以樾长安的案名重新面世。目前售楼处门前的展板上标有樾长安字样。
樾长安的项目公司北京城志置业有限公司一位人士表示，樾长安属于办公项目，将根据购房者需要进行定制化设计和装修，“比如你想买下来做工作室，先交一部分定金，根据你的要求把房子装修好交付给你。”
其表示，樾长安严格遵守北京市商办限购政策，多数产品户型为两层到三层不等的独门独院布局，500平方米起售，未来将全部精装修交付。目前价格还没有确定，预计单套3000万元起步。
定制化办公
7月3日上午，在樾长安项目建筑工地不难看出，项目主要分为两部分，一部分是位于工地北侧和东北侧的排成一线的5栋共有产权高层住宅，其他大部分区域为办公别墅类建筑，目前均处于施工中。
5栋高层住宅楼主体框架已经接近封顶，下面的隔离网和手脚架已经拆除，只有顶端在建部分被绿色的隔离网环绕着。今年5月份，随着最后一批共有产权房完成摇号，其中的4栋住宅楼已经全部销售完，还有一栋楼没有开盘。
与高层住宅相比，多数为二层或三层建筑的办公别墅产品占据整个工地的大部分区域，西北侧的几栋办公别墅已经建好，有一栋已经完成装修，其他几栋还有装修工作在室内作业，其他大部分还处于在建状态。
项目位于长安街延长线南侧，临近东五环，这一片区域为航空线路，头顶上不时有飞机越过。共有产权住宅名为畅悦园，办公别墅案名为樾长安。地西侧为一片空地，南侧是铁路，其他都被居民区包围着。
项目西侧有一扇临时小门，从小门进去，左侧是一栋已经装修的好别墅院落，院子中摆着几组长沙发，可以供人们休息，院子西侧摆着一张长条西餐长桌及十几把椅子，桌上摆放着高脚杯、餐盘等餐具。
院落内是一栋两层别墅，每一层面积大约在200-300平方米左右。一层装修的格外富丽堂皇，从功能上看为会客厅，沙发、餐桌、餐具、餐杯、蜡烛等一应俱全，除此之外，室内展示着少量时装和艺术品。二层主要为生活区，有起居室、会议室等功能。
据现场工作人员介绍，这院落为样板间，加上院落和地下室总面积接近1800平方米，旁边正在装修的售楼处面积大约为740平方米左右，两栋楼合计装修费用大约在3000万元左右，目前样板间已经完成装修，售楼处装修也接近完工。
根据官方宣传，樾长安项目打破地产行业界限，融合中式和西式建筑艺术，是一个集办公、社交、商务、生活、休闲于一体的空间形制，一个能满足文化、艺术、时尚、商务等多领域全维度跨界合作的空间。
樾长安项目共有26栋楼，未来将全部采取定制式模式推出56套产品。根据北京市住建委公布方案，项目办公部门建筑面积为30769.8平方米。也就说，每一套办公别墅的平均面积为550平方左右。根据北京市商办限购政策，商办类产品起售面积为500平方米。
补缺成本
无论是住宅产品畅悦园，还是办公产品樾长安，该项目缘起2017年5月份那场积累的土拍。
彼时，这幅名为“朝阳区管庄乡塔营村1208-605地块F1住宅混合公建用地”吸引了9家开发参与竞拍，最终北京城建击败包括一级土地开发商远洋集团在内的竞争者，以32.6亿元的价格成为竞得者。
该幅土地之所以引起广泛关注，不仅仅因为当时为北京发布最为严厉限购政策后的一场土地拍卖会，也不只是这幅包括大量公建配套的地块最终以55.24%的溢价率成交，更在于其成交楼面价远远高于住宅销售价格。
按照土拍文件，当时该幅土地为自住商品房，限定的销售价格为2.9万元/平方米，而彼时加上商办部分，整个地块的楼面价达到了3.2万元/平方米。也就是说，单靠住宅这块地连土地成本都收不回来。
根据北京城建发布的公告，2018年5月份，北京城建为项目公司北京城志置业有限公司引入首开股份作为合作方，首开出资4.41亿元持股49%，并承担与股权比例一致的土地价款和税金。
北京市住建委公布的建设方案显示，项目总建筑面积为18.76万平方米，其中住宅部分为71655.2平方米，办公建筑面积为30769.8平方米，剩余均为公建面积。项目共分为三期，其中一期和三期为住宅，二期为办公。
北京市生态环保局公布环评文件显示，该项目办公用地共有26栋楼，其中有5栋楼为地上3层加地下2层，另外21栋为地上2层加地下2层。户型面积从571平方米到819平方米不等。项目总投资为38.93亿元。
2018年11月份，项目获得预售证，并以共有产权房项目形式对外销售，批准销售面积为57533.82平方米，按照2.9万元/平方米销售价格，刚刚完成销售的4栋住宅楼累计成交金额约为16.69亿元。
还有一栋没有开盘的住宅楼的建筑面积为15448平方米，还能获得4.48亿元的销售额。5栋住宅楼合计销售金额预计可以达到20.78亿元。与当初32.6亿元拿地成本相比，还有近12亿元的缺口。
如果与38.93亿元总投资相比，住宅部分销售金额与项目总投资缺口超过18亿元。再加上建安成本、财务成本、销售管理成本及相关税费，预计这一缺口将更大。对于北京城建和首开股份而言，只能用这26栋办公别墅回收投资。
按照办公建筑面积30769.8平方米计算，如果想要弥补土地成本，未来办公别墅的销售价格需要超过3.9万元/平方米；如果想要覆盖项目总投资的话，未来樾长安项目销售单价将接近6万元/平方米。
也就是说，按照最低面积来计算，未来樾长安单栋楼起售金额预计在3400万元。但如果想要实现盈利，这一价格显然还远远不够。
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田国宝经济观察报部门主任
不动产开发报道部主任
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。
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