多家信托公司遭窗口指导 严控地产信托业务规模

证券时报记者 杨卓卿

地产信托业务正经历又一轮监管调控。

证券时报·信托百佬汇记者获悉，多家信托公司近期受到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。

从记者了解的情况看，各家公司收到的监管要求不尽相同，有的被要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的被要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”，甚至有个别公司被要求“全面暂停地产信托业务”。

重点管控业务超速公司

房地产信托一向是信托公司的重头业务。自2018年以来，信托公司对这项业务的热衷“有增无减”。用益信托数据显示，2018年6月至今年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。

另有数据显示，2019年上半年，市场总计成立集合信托规模9272.85亿元，其中房地产信托募集资金高达3634.39亿元，占比40%。

中国信托业协会数据显示，截至2019年一季末，投向房地产的信托资金余额为2.81万亿元，占比14.75%，较2018年四季末上升0.56个百分点。今年一季度以来，全国首套房平均贷款利率回落，商品房销售有所回暖，房企新开工意愿增强，预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。

针对狂飙突进的地产信托业务，5月中旬银保监会出台 《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（即23号文）后，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，严格限制了前端融资模式的发展。

多位业内人士向信托百佬汇记者反映，23号文发布之后，地产信托发行情况有所收缩，但或许这仍未达到监管预期。

信托百佬汇记者获悉，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。

值得一提的是，各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

信托行业资深研究员袁吉伟表示，本轮地产信托窗口指导与23号文精神一致，和当前房地产宏观调控要求也基本一致。“可能针对的是部分房地产信托增速过快、房地产信托占比过高的信托公司。”

对地产融资影响较大

“我认为，这轮窗口指导对信托公司影响非常大。”一家大型信托公司资深信托经理表示，如果严格控制新增地产信托规模，没有到期不得新增，将房地产作为重头业务的信托公司压力可想而知，很可能无法完成三季度、甚至下半年的业绩目标。

一家中小型信托公司相关业务负责人称，“我们公司尚未收到类似窗口指导，但不排除接到类似窗口指导的公司继续增加。”

一位央企背景信托公司高管向证券时报记者分析称，本轮地产信托窗口指导将带来以下三方面影响：

其一，一定程度上遏制行业乱象，有效控制部分信托公司通过各种方式为地产企业缴交土地出让金提供融资行为。

其二，进一步去地产企业的融资杠杆，提升房地产企业融资门槛。未来只有符合“432”条件等信贷标准的项目才有条件获得融资，而房企地产项目前期拿地阶段的资金占用规模和时间将加大加长，现金流将更加紧张，获取融资的紧迫性提升，融资成本会进一步升高。

其三，如果23号文件得以有效执行，且执行力度、标准统一，各信托公司将在同一个起跑线竞争，资源会向实力较强的房企集中，这就会使房企进一步分化，强者获取资金的效率和融资利率将更有优势。