在北京,好户型只能换来一句“哇塞”

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一个优秀的80㎡两居,应该有多大的面宽?


本周新曝光户型图的一个限竞房项目,给出的答案是---4.6米。


新城·国誉府80㎡两室两厅一卫


这个东西向的 80㎡两居 ,全明,主卧送飘窗,客厅带大大大阳台,面宽足有4.6米,加上主卧 南向面宽达到7.7米 ,尺度之大,让人啧啧,厨房还是利用率最高的U型厨房。


虽然 不排除这些加分项,是为了平衡“东西向”不可逆的硬伤 ,但也至少证明了,户型是有可能做到更好的。


新城·国誉府90㎡三室两厅一卫


还是同个项目。其主力户型 90㎡三居 也能空降三甲排名。南北通透、全明、南向三面采光9.1米,有正经玄关,主卧送飘窗,客厅与次卧有通用阳台,而且 85%得房率 下,最小的书房也有8.68㎡。


在换来无数声 “哇塞” 之后,严肃君的N个500人置业群中一片寂静,因为---


它在顺义马坡镇,案名新城·国誉府, 六环外 ,限均价43467元/平。


半晌,有人打破沉默: 如果把这个户型搬到五环里就好了。


看,地段论依旧是最有市场的基础认知。神户型出现神效应,也离不开地段的加持。


更何况,所谓的“神户型”正在褪去光环……


注:哇塞原是闽南方言,表示惊讶的感叹语,相当于天哪,了不得。上世纪70年代流行于台湾。最早传入大陆应该是在80年代初,首先流行于开放的沿海地区。


“神户型”逐渐进入免疫期


2018年的时候,“神户型”的口号还是很好用的,彼时的户型设计也确实对得起这个称号。


2018年6月9日,第一个开盘的限竞房瀛海府户型称“神”,南向全面宽9.7米,加上赠送面积(阳台+飘窗+设备平台),88㎡三居整体得房率“超过”100%。


瀛海府88㎡三居户型


半年之后开盘的魏善庄限竞房中海云熙,也把自家的89㎡三室两厅两卫户型为“神户型”。


中海云熙89㎡三居户型


该户型南向全面宽9.5米,销售称,赠送面积共4.5㎡(飘窗+设备平台),得房率83%。单从面积赠送和得房率来看,中海云熙就稍逊一筹。


这么说来,得房率缩水后的“神”户型,最多也只能叫“网红”。而中海云熙的销售表现也不如瀛海府那么抢眼。


多数人看瀛海府,喜欢把它的日光归结为神户型的功劳。事实上,限竞房的第一个日光神话可不仅是因为户型。瀛海府在南五环外,离地铁8号线瀛海站直线距离300米,而8号线最北站到达昌平的朱辛庄站,全程开通后会途径海淀、朝阳、东西城、丰台。


以至于,“神户型”成为被后续限竞房反复学习的技能,可惜,只学得到户型的皮,学不到地段的里。


随着时间推移,好户型的设计逐渐趋于一致,无外乎户型方正、高得房率、高赠送、采光通风好。


“网红”、“神户型”屡屡见诸项目宣发,购房者审美逐渐疲劳 。“神户型”也不再是大新闻,甚至像中海这种把户型优秀当做一种习惯的品牌房企,恐怕要有一天推出颠覆人设的差户型才能上头条。


地段才是不可再生的稀缺资源


与不断优化精进的户型相比,能买到的好地段房源日渐稀少。


截至目前,北京已经拍出了101宗限竞房地块,位于四环以内的只有6个。



  • 永定府被传因为南中轴和生态保护等规划问题,项目可能会被取消;

  • 天恒·学院里被传已经开始内部排卡,外部人员无从下手;

  • 佑安府90㎡户型已售罄,300-500㎡叠拼别墅顺销;

  • 洺悦苑已售罄,近期正在封顶办贷款中;

  • 西城天铸一期还剩168㎡、173㎡的尾盘,不足10套。 二期意向登记阶段 ,推2、3、4、5号楼,共计房源239套,户型有84㎡两居和89㎡三居;

  • 金融街·融府高层产品已售罄,320㎡上叠22套、415㎡下叠22套,在售中。


项目少,供地更少,四环的稀缺性早早晚晚会向外扩散到五环。


一个项目收割全城刚需的时代,一去不复返了。


开发商从拿下块地开始,综合溢价率等多方因素,几乎已经注定了要做怎样的产品,和将要面对的销售局面。


户型再好,在北京也只是锦上添花,因为,这里的房子所承载的意义绝不只是居住。 绝佳地段所匹配的资源以及对发展潜力的认同,是其他因素无可比拟的。


而失去地段优势(或无地铁加持)的楼盘,只有把产品做到极致,才有可能挽回一局。当然,舍得把价格降到“有诚意”的地步,也不失为一条出路。


互动时刻:


这周二,有群友在问答小程序上提问:


上班定位复兴门,除了西城天铸以外,还有别的楼盘推荐吗?


严肃君的第一反应是阻止他,转头翻了翻记录,四环能买到的刚需新盘也只有它了。比它好的产品或户型大有房在,但这个地段却是万里挑一。


最后给他的答案是:该项目地段优势非常突出,预算足够的话,请选择89㎡三居


你看,严肃君的下意识也是看户型,但在最后关头,在地段的绝对优势面前,依旧把产品顾虑放在了后面。


在北京买房,你最看重的因素是哪一点?地点、交通、户型、商业、学校等各种考虑因素,你会优先考虑哪三个?欢迎在评论区留言讨论~



严肃测评

海淀

西山锦绣府丨四道口学院里丨世茂西山龙胤丨山屿湖丨翡翠云图丨?葛洲坝紫郡兰园丨恒盛欧洲公馆

丰台

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顺义

公园十七区丨祥云赋丨中铁诺德阅墅丨水映兰庭丨观承别墅大家

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未来科学城丨回龙观丨大兴丨石景山丨通州丨青龙湖丨五环内丨燕郊丨高碑店丨环京丨?亦庄丨土地市场

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豪宅陷阱丨2019,买房送维权

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