冲击千亿目标失利、全国化布局进程缓慢 杭州地产一哥如何突围?

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冲击千亿目标失利、全国化布局进城缓慢 杭州地产一哥如何突围?

“以前,有绿城这个老大哥在,我们要尊重老大哥。现在绿城归入央企了,我们要努力成为杭州楼市‘一哥’,要在杭州做到品牌第一、规模第一、销售第一。”

2017年股东大会上,戚金兴对投资者坚定地说:“2018年,滨江集团的目标是销售争千亿元。”

戚金兴生于浙江杭州,20世纪80年代初,以建筑行业为职业起点的他,身上带着一种国企人的气质,在他的掌舵下,保守与稳健一直都是滨江集团给人带来的印象。

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此前,绿城和滨江堪称杭州楼市一方霸主;机构数据显示,滨江位列2018年杭州市场销售第一。

但近几年,滨江引以为豪的浙江、杭州大本营陆续出现大型房企强势进驻,眼看危及杭州市场龙头的地位,一向保守的滨江集团开始“急了”,转变策略进行全国化布局。

不过,滨江的“如意算盘”并不顺利,不但千亿目标流产,尝试全国化布局也接连失利。逆市加杠杆下,交出了一份令人失望的年度财报答卷,财务指标出现下滑逆势加杠杆交出了一份令人失望的年度财报答卷。

6月21日,深圳证券交易所向滨江集团出具问询函,要求其说明公司营业收入增长而净利润下滑的原因及合理性。对此,滨江集团在6月28日回复,这主要由于房地产开发业务出现增长,以及积极扩充土地储备所致。

从近几年滨江集团的表现来看,无论是其斥资182亿元“重仓”杭州,还是不惜在经济环境整体“降杠杆”的背景下举债扩规模,在这背后,隐隐透露着对行业周期的踏空焦虑。

豪气刷新杭州“单价地王” 

企业现金流却为 -139.4亿

2019年4月16日,滨江集团刷新了杭州“单价地王”记录,一时引起了全国各地的媒体关注。

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在当时,杭州于一天内共出让了4宗宅地和3宗商业商务用地,其中最引人关注的是位于上城区的杭政储出(2019)12号望江地块,由于地理位置优越,该地块共计进行了34轮竞价。最终,滨江集团以最高限价52亿元+自持22%竞得,楼面价为45325元/平方米。

若是排除22%的自持比例面积之后计算,上述地块可售部分的实际楼面价将超过50000元/平方米,甚至超过了早前绿城拿下的“凤起潮鸣”地块。

曾有业内人表示:“经估算,该项目的未来售价或将超过10万元/平方米,而目前该地块周边在售的新盘均价约68000-72000元/平方米。在目前这样的形式下,滨江集团此举不可谓不冒进。”

在滨江集团拿下杭州单价地王的当晚,滨江集团发布了2018年年报。数据显示,滨江集团2018年实现销售额850.1亿元,较上年同比增长38.23%,但并未完成千亿目标。

对此,滨江集团曾对外表示,2018年下半年,房地产形势变化较大,部分城市走势不明朗,因此,在去年11月,滨江集团将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。

2个月后,滨江集团收到了来自深交所的问询。6月21日,深交所指出,2018年滨江实现营收增长,但净利润却出现下滑,与此同时,经营活动产生的现金流量净额大额为负,具体数值为-139.4亿元。

对此,滨江集团在6月29日所作出的解释称,这主要由于房地产开发业务出现增长,以及积极扩充土地储备所致。

据地产壹线(house_163)了解,风格稳健的滨江集团负债率与杠杆率多年来一直保持较低的水平。进入2018年后,滨江在资本市场上的动作频繁,截至2018年末,滨江集团的净负债率上升至98.06%。

在融资增加,利息支出吞噬利润的同时,滨江集团也开展了大量的项目合作,出现了大量占比低于50%权益的项目。

克而瑞数据显示,2018年滨江集团以全年流量销售金额850.1亿元排房企销售金额37位,权益金额仅为374.8亿元排名63位,也就是说,2018年全年滨江集团仅占所有销售金额44%的权益。

对此,有业内人士认为:“不断加大的合作力度,体现了这家浙系房企近年来对规模的诉求,但眼下的情况是,随着土储的增大,滨江的净现金流已经出现了大幅下跌,甚至出现了-139.4亿元的现金流量净额大额为负。虽然滨江集团解释称,这是由于新取得的土地处于开发的初步阶段,还未达到预售条件而造成的阶段性现象。但这一现象若不引起重视也很有可能会出现前段时间银亿集团所面临的现金流紧张问题。”

固守杭州一隅之地 

是千亿道路上的功臣还是阻碍?

事实上,由于滨江集团一直固守杭州一隅,外界对这家房企的认知还停留在“杭州龙头房企”。

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1992年,杭州市江干区政府出资成立杭州滨江房屋建设开发公司,建筑出身的戚金兴被任命为董事长,并用借来的8万元充当公司启动资金,4年后,滨江集团正式成立。

此后,由于漫长的国企改制和股权转让,在成立的前十余年,滨江在规模上都没有大的进展,每年不到10亿的销售基本只是维持公司的正常运作,直至2002年,凭借金色海岸项目,滨江集团才在杭州市场开始有了知名度。

2006年6月,国有股份全部退出,滨江集团正式成为戚金兴实际控制的公司。成为滨江掌舵者后,戚金兴没有急于扩大规模,而是选择先打通资本市场。经过两年筹备,2008年滨江集团A股顺利上市,成为国内最早一批登陆A股的房企。

成功上市后,戚金兴依旧没有走出浙江的意愿,在他看来,滨江只需要做个区域性房地产商即可,“光长三角的市场,就够滨江开发了”。

地产壹线(house_163)查阅滨江集团2018年报数据显示,其杭州区域的营收占总营收的比重为90.83%,其2018年新增的26幅地块中也有12宗位于杭州。

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对此,58安居客房产研究院首席分析师张波曾指出,重仓单一区域是房企本身的一种选择,而这种选择并不存在对错问题,重要的是这种策略是否适合企业自身发展。

对于滨江集团来说,单一区域的重仓,在某种程度上或许像是场豪赌,赌的就是调控政策会否放松。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进也曾表示:“滨江集团近两年的表现其实一般,很重要的原因是由于其过于聚焦杭州市场的投资,而杭州市场的调控政策多,反而影响了企业的发展。”

那么如此重仓单一区域的滨江集团是否也曾明白这一问题,并且是否曾考虑过其他的选择呢?

事实上,据资料显示,早在2014年杭州楼市受到政策调控的时候,滨江集团就曾受到过一定的影响,甚至有媒体爆料,戚金兴曾回忆表示2014年是对滨江是一次最为严峻的考验,为了保证现金回流,在低迷的市场里,重仓杭州的滨江不得开始大幅降价,“保本、微亏、微赚都不是主要的,关键是销得出去。”

在此之后,滨江集团开始改编以往固守杭州一隅之地的策略,定制了“以深圳为主战场,上海为次战场,杭州为根据地”的扩张方案,但这一次的扩张并不成功。

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2015年9月,滨江集团联合平安不动产以34.65亿的价格拿下了上海宝山区大场镇地王项目,不凑巧的是,项目尚未入市便遭遇政策限购,该项目直到三年后才在2018年8月份开盘。

而其2016年在深圳开发的旧城改造项目,历时近两年时间仍未取得实质性进展,最终,在2018年4月,该项目因深圳城市更新政策的调整而解除开发。

2017年,滨江集团仅仅在深圳斩获了2个城市更新项目,在上海更是颗粒无收。

2018年,深圳的项目陷入了诉讼纠纷,同年还计提了7.23亿坏账准备,上海的滨江公园壹号受调控影响仍有积压。

正是在重点布局上海、深圳的愿望大打折扣之后,滨江集团又不得不再一次把重点放回了杭州。

滨江集团在吸取教训后,对2019年的战略部署变成了,原则上聚焦杭州、深耕浙江,同时辐射华东、关注粤港澳和中西部。调整区域布局,把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜。

其对于“有前景的区域”定义为:适合滨江集团的产品风格,人口净流入且经济发达的城市和区域,比如南京、苏州、成都、武汉。

据年报数据显示,2018年,滨江集团营业收入回升,为211.2亿元,同比增长53.3%。其中,杭州2018年贡献营业收入191.8亿元,占比达到90.8%;其次是嘉兴贡献营业收入17.5亿元,占比为8.3%,相较2017年的3%上升5.3个百分点。

从新增土储来看,2018年,滨江集团新增土地储备项目26个,计容建筑面积346.97万方,土地款金额496.43亿元,平均楼面价1.43万元/平方米,其中杭州依然占据了最多的占比。

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对此严跃进认为:“与大型房企相比,滨江的业绩成长速度已有明显滞后,如果不想被市场淘汰,就要积极补库存和扩规模。杭州作为滨江的大本营,在品质、口碑等方面,滨江具有明显优势,重仓杭州,也能将其优势最大化。但在楼市调控不断升级的背景下,包括滨江在内的各家房企,仍然需要管控好风险。”

事实上,随着2019年6月30日,杭州地价、房价“双限”新政正式落地,不少购房者表示,新政很大程度上意味着“近期杭州房价不会涨”。

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克而瑞江浙区域总经理刘晨光就表示,“双限”是政府稳定预期的一个非常好的手段,“这种在土地出让文件中就明确房价、精装修价格的做法,更能达到稳预期的效果。”

浙报传媒地产研究院院长丁建刚也表示,在土地出让环节就“限房价”,令开发商不再抱有“未来价格有所突破”的期望。

这在某种程度上对滨江集团其实是一种挑战,早在2014年杭州楼市受到政策调控的时候,滨江集团就曾受到重仓单一区域的影响,时值2019年,杭州楼市调控并未出现松动的迹象,滨江集团又是否能完成其千亿目标呢?

截止至2019年6月30日,据克而瑞研究中心数据显示,滨江集团上半年全口径销售金额516.7亿元,权益金额209.4亿元。

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