今天下午，隔壁的南京下半年首场土拍落幕。
历时近5小时，出让7幅涉宅地块，总出让面积超71公顷，揽金240.3亿元，最高楼面价29705元/㎡，南京地价再刷新。
图丨来自“楼市南京”微信公众号平台
楼市是否降温，要看土拍。楼市是否火热，还是要看土拍。
合肥楼市刚进入“下半场”，2天就爆出10宗833亩地要入市拍卖，加上之前的土地供应，7月合肥“重量级”土拍大戏，注定也是逃不掉了。
NO.1丨
下半年首场土拍，信号很强！
根据合肥土地网消息，7月30日合肥将迎来一次大型土拍。先来看下具体地块信息，如下表。
从具体供地来看，这次土拍的看点很多：
1、信号性很强。
经常说，土市是楼市的晴雨表。仅拿上半年来说，合肥3月、4月、5月、6月土地市场，虽然每次都有“爆款”地块，但整体的热度其实是一次次递减的。而这也恰恰是合肥楼市从春节后小阳春，到4、5月较热期，再到6月平稳期的一个趋势。
7月30日的土拍，作为下半年首场大型土拍，拍地的结果可能就意味着楼市的走向，一方面能够反映市场的现状，另一方面，也看能不能推动、刺激市场。
2、大规模、重量级。
超过千亩的基本可以归类为大型土拍，本场土拍共计划供应19宗共1735.02亩地，这其中，包括1082.77亩的居住用地，而且多分布在主城区，无论地块数量、面积、位置，都可以说是大规模、重量级。
3、土地质量整体较优。
本月推出的19宗共1735.02亩地中，超百亩“巨无霸”有8宗，纯居住用地有6宗，位于主城区且含居住的地块有9宗，而这些无疑都是本场土拍的关注点所在。
NO.2丨
这些区域、这些地块重点关注
从地块本身来看，看似地块数量不少，但真正的热门地块其实不多，能掀起的波澜有限。
我们来给7月土拍划重点，一起看看重点区域和重点地块。
1、滨湖云谷旁，再爆150亩黄金地。
一周前，中海大战近百轮，最终以单价1840万元/亩，楼面价13799.93元/㎡竞得滨湖区金融板块云谷旁的BH2019-07地块。
图丨滨湖区BH2019-08地块位置示意图
而本次土拍，中海滨湖地块隔壁又爆出一宗150亩的BH2019-08号 “巨无霸”。该地块西边为中海地块，北边为合肥云谷，西边为文一豪门金地。
滨湖BH2019-08号地块占地150.82亩，需要配建商业40.386亩，幼儿园16.2亩，和之前中海地块同样配建要求较高，但中海依然拍出1.39万+的楼面价，不出意外，BH2019-08号地块楼面价将以这个数据为参考。
另外，拿地房企是个看点，在上场土拍中与中海激战的万科和龙湖，以及一直言传的云谷复星，都有足够经验，且值得期待。
2、新站少荃湖板块，一次性推2宗超百亩纯居住地。
本月截止目前，新站区共推出4宗地，推地数量和高新区并列排名第一。其中含居住地块的有3宗，更是一次性推出2宗超百亩纯居住地。
图丨新站XZQTD253号地块位置示意图
一宗是东方大道以北、卧龙湖路以西的新站XZQTD253号地块，距离少荃湖公园不到2公里，临近当代未来城小区，往南直线距离1公里多为绿都少荃府和皖投万科天下艺境两个项目。
地块容积率仅≤1.5，大概率打造洋房+小高层为主的偏刚改、改善住宅。
图丨新站XZQTD235号地块位置示意图
另一宗是淮海大道以南、前岭路以东的新站XZQTD235号地块，西边紧邻银城旭辉樾溪臺和学林春晓两个盘。受区域地价、房价限制，未来入市房价基本可以参考这两个项目。
3、政务西罕见供地。
政务区不仅“房荒”还是“地荒”，环政务板块就成了很都购房者退而求其次的选择。本次推出的高新AG-8-1,-2,-3号地块、高新AL-2-1号地块：
图丨高新两宗地块位置示意图
一方面，距离政务区非常近，基本可以同时享受政务区的相关配套，地段优异。
另一方面，两宗地属于高新产权，受区域限价政策的影响，未来入市房价又比政务区要低很多。
因此，即使高新这两宗地都有配建要求，但不出意外，依然将是本场土拍的重头戏。
4、庐阳迎来2019年首次供地，连推2宗。
本月，庐阳2宗共147.97亩地入市拍卖，是2019年以来首次供地，要知道对于寸土寸金的老城区庐阳来说，去年一年一共也仅出让了668亩地，看点十足。两宗地容积率均≤2.2，产品以高层、洋房为主，偏刚需、刚改。
除此之外，长丰双凤开发区、岗集镇，以及肥西上派镇也各推出一宗地，地块条件相对一般。
NO.3丨
两个数据，暴露合肥土市真相！
来看关于合肥土地市场的两个最新数据：
一是，今年上半年全国50个热点城市中，合肥土地成交金额超600亿，排名全国第九。
图丨来自《大伟看楼市》
二是，5-6月重点城市土拍情况中，合肥溢价率53.4%排名第一。
图丨保利投顾研究院
在合肥楼市降温的当下，土拍却依旧火热，这是为什么？关于这个问题，我想说几点自己的看法：
1、舍不得供地，何谈建设？
都知道，卖地对于一个城市GDP的贡献，但也应该看到供地对于一个城市建设的贡献，舍不得供地，拿什么建商场，建学校，建配套?这一点是不容忽略的。
2、搞清楚开发商们到底在押注什么？
一边是饥渴的开发商，一边是贵如黄金的土地，那么，开发商们到底在押注什么呢？
要知道，开发商拿地和我们买房有本质区别，他们往往有精明的团队，经过精细的实探和测算，才决定要不要出手拿地。这背后拿的，实则是我们普通购房者看不到预期。
比如，人口流动的都市圈化，有人口流入就有居住需求；
比如，如火如荼的城市化，别的城市不说，合肥的城市化至少还处于初级阶段，未来10年都在冲刺；
再比如，经济发展带来的物价上涨，只要经济在发展，物价就是上涨的，房价就大概率是上涨的，只是周期性不同而已。
图丨合肥土拍现场实拍图
3、地价≠房价，但地价+时机=房价。
面粉是面包的基础，但最终面包上市能卖多少钱，还要根据情况而定。相关调控政策、住宅库存、市场预期、甚至利率、放款速度、购房者情绪等都会影响销量和房价。
也就是说，拿地的价格只是基础，未来入市的时机，才是决定楼盘房价有没有人买单的关键。
4、土拍不应该只有激情，更应该有理性。
事实上从今年初开始，全国呈现土拍热， 前两个月地王频现的氛围确实也比较明显。
但前段时间，针对各地土拍过热现象，部分地区已经出台了相应的“精准调控”：
合肥强制下调滨湖最高地价和楼面价；
苏州下调市场指导价和网上竞价；
杭州对起始价和最高价进行调整……
现在拿地，不是只有激情就行，更考验的是房企的能力。面对优质地块要求的自持与配建要能hold住，面对竞争的房企要有充足的资金较量、和综合实力的Battle，地块入市之后还要有较强的销售和运营能力。
可见，土拍不仅仅是一种博弈，更一种平衡，一场理性与激情的平衡。
NO.4丨结 语
描述土拍，我们往往基本用的都是 “厮杀”、“激战”、“开抢”等词语，试图刺激市场对于未来房价的预期。
但其实，当下土地市场，保本不难，暴利很难， 不应该只见地块抢的火热，不见有些地块无人问津。
进入下半年，土拍或许很嗨，但其他很静，一场土拍不能看做是一个房价“破局”的开始。不管楼市还是土市，合肥显然穿越快涨通道，进入平稳期。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
