新力控股：跨千亿迎上市期待双喜，杠杆高偿债弱内有隐忧

作者:李佳

2019年，跨越千亿门槛并且成功上市，新力控股能否实现双喜临门？

5月24日，港交所披露了新力控股（集团）有限公司（以下简称“新力控股”）的招股书。这个仅成立9年便成为江西第一大房企的“地产黑马”终于露出了它的真面目。

8年从亿元增至千亿

新力控股2010年成立于江西南昌，成立两年后才有第一个项目面世。

数据显示，2012年新力控股的销售额还只有1.29亿元，到2015年增长到45亿元，2016年新力控股的销售额猛增至161亿元，销售增幅高达258%，成功跻身百亿，并成为第一家跻身百强榜的赣系房企。而这只是刚刚开始。

据克而瑞房企销售排行榜，新力控股2016年的销售额161.3亿元，排在第97位；2017年其销售额达428.1亿元，跃升至第43名；2018年销售额为887.3亿元，升至第33名，复合增长率高达136%。

新力控股销售额的猛增离不开其大规模的拿地。2016年新力控股就开始拓展，将城市扩张到4个，项目增加到27个。从成立惠州城市公司到此后的4个月时间，新力在惠州斩获6宗土地。

2017年，新力拿地更加频繁，且加大在惠州投资拿地力度。在惠州单个城市就陆续获得15宗土地；在南昌新拿地9宗，总项目数达到28个；在另外3个中部城市武汉、长沙、赣州分别落地5个项目。为了入驻广州，半年时间就在广州、清远、肇庆豪取8块储备用地。

2018年，新力地产并未减速，曾创下一个月内斥资54亿元在南昌拿下了8宗合计约736亩用地纪录。

截至2019年3月31日，新力控股拥有合并101个处于不同发展阶段的物业项目，覆盖10个省24个城市，当中55个位于江西省、11个位于长三角地区、20个位于大湾区及15个位于中西部核心城市以及中国其他具有高增长潜力的地区。总土地储备约为1480万平方米，其中有超过一半的土地储备均集中在江西省。

对于土地储备过于集中会存在一定的风险，新力控股也在招股书中主动向投资者提示了这类风险：“公司的大部分收益均来自江西省，因而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对我们的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。”

一般来说，大量收购土地会导致存货增加进而增大去化压力，但新力控股通过 “120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转模式保证现金流拿地。

数据显示，新力控股2018年反映去化情况的指标“存货/平均预收账款”为1.58，同比下降28.8%，低于行业1/4分位数。另一方面，2018年新力控股的预收账款周转率仅为0.28，同比下降28.2%，预收账款结转收入的速度仍需提高，才能进一步加快周转速度。

净负债240%，长期偿债能力不足

2016年至2018年，新力控股的收益分别为22.23亿元、52.41亿元和84.2亿元，复合年增长率达94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率达105.9%。毛利率分别为24.7%、33.7%和37.3%，三年间提高了12.6个百分点。

招股书显示，毛利率与往期相比整体上升，主要是由于：若干物业项目产生的相对较低的土地成本、实施物业发展的标准化经营程序有助于公司控制开发及建设成本以及住宅物业市场状况的整体增长。

持续的扩张也导致了新力控股的杠杆加重。根据招股书数据统计，2016年至2018年，新力控股的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为64.37亿、166.75亿和221.1亿元，加权平均实际利率高达9.3%、9.1%和9.3%。

调整后的资产负债率由2016年的78.29%升至2018年的86.47%，而净负债率却先由2016年的192.94%升至2017年的269.71%，2018年又降至237.88%。

新力控股在招股书中指出，净负债率由2016年的192.94%增加至2017年的269.71%，原因在于同年银行及其他借款增加。由2017年的269.71%减少至2018年的237.88%，主要因为2018年完成及交付了更多的物业使现金流量增加。

从债务结构来看，新力控股增加的基本都为长期债务。2017年，新力控股的非流动性负债较2016年增加119%，而2018年比2017年增加71.5%。非流动负债的增长速度得到控制。

由于新力控股的债务增加多为非流动负债，所以新力控股反映短期偿债能力的指标调整后的速动比率在2018年回升至标准值“1”之上，为1.05。

招股书显示，新力控股2016年经营活动所得现金流量净额为-20.4亿元，2017年这一指标进一步降至-65.5亿元。直到2018年这一指标才有所好转，为17.2亿元。

对于经营活动现金流为负，新力解释称，“由于物业开发活动持续增加及增强土地收购力度，而使用了大量经营所用现金。”从目前来看，新力控股的现金状况正在逐渐好转。2016年至2018年，新力控股的现金及银行结余分别为10.33亿元、42.83亿元和100.65亿元。

不过，值得注意的是，新力控股的长期偿债能力却逐年下降，2018年反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”仅为0.26，不及行业1/4分位数，长期偿债能力较差。

综合分析，在2019年房地产行业整体增速放缓背景下，对江西市场的依赖成为新力控股的潜藏风险之一。一方面，在严限购以及棚改货币化安置收紧背景下，江西市场的表现具备不确定性；另一方面，越来越多竞争者的加入使得江西市场竞争激烈。截至2018年12月，百强房企中已有33家进驻南昌，市场入驻率达到了33%。

下一步，新力控股必须开拓新的市场，只不过多年来高杠杆扩张模式让新力控股有些力不从心。显然，只有上市才能获得生存以及进一步发展的机会。最终能否成功上市，关乎新力控股能否进一步扩张、冲刺千亿，还有它资金链的安全与否。