杭州首推“限房价”条款，未来楼市将走向何方？

近日，杭州土地出让新政的消息在业内传得沸沸扬扬，出让条件中首次设置“限房价、限精装”等条件限制。此举也令之前市场疯传已久的土拍新政终于尘埃已定。

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杭州：挂牌土地首现“限级”地块

6月29日上午杭州发布的9宗涉宅地块，均在出让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。

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如位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地，毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。目前，上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。

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而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出（2019）41号商住地块，毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。

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尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定，但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。这也意味着杭州已经修改了土地出让规则，也变相的减少了行政自由裁量权，降低了权力寻租的可能性，也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。”

突破以往限制 “双限时代”来临

其实，早在杭州之前，已有多地尝试过“限房价、竞地价”的土拍方式。在全国范围内，有北京、南京、苏州、长沙等一二线城市也有过“限房价”出让土地的尝试。

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在2010年，北京最先采用“限房价、竞地价”方式出让房山区长阳镇一土地，不过，直到2016年底，这一土地出让模式才在土地市场大规模采用。2018年末，大量“限竞房”涌入北京市场，北京房价上涨速度变缓。

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2017年6月，湖州也集中出让19宗限房价、限车位价、限装修价的“限价地”，还规定了开工期限、预售时间等细节，出让方式依然按照“价高者得”。但不久之后，随着湖州土地市场降温，“限价地”政策并未延续下去。

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而杭州的政策与北京、湖州略有不同，不仅“限房价”，而且“限地价”。在地价方面，杭州此前“当溢价率达到30%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施”的程序没有变。也就是说，杭州土地从“限地价”上升到房价、地价双限，调控更为严厉。

新政下的未来楼市会走向何方？

随着杭州新政的实施，越来越多的城市已经加入进了“限级”队伍，“双限”是政府稳定预期的一个非常好的手段，或许会成为未来楼市以及土地方面的发展趋势。从限价政策本身来说，有助于抑制地价。

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然而，也有人担忧，新政给了开发商有限的盈利空间，他们会不会从住宅质量上“减配”，从而“挤出”更多利润？“提前锁定价格后，就看房企的产品设计、成本管控和运营能力，一些注重长线开发、不过于追求速度的开发商，或许有机会脱颖而出。

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维稳的2019年又碰上了土地新政的降临，未来楼市将会如何？总的来说，未来楼市将整体保持稳中有降的形势前进，但是降也是在合理范围内，并不影响目前楼市发展的总体趋势。