半岛城邦四期又出事！开盘3月一半房源被锁

要说今年深圳最忙的新盘，非半岛城邦莫属。

从半天销售61亿，到四期业主的合同纠纷，再到三期的车位纠纷。4月底开盘至今不足3个月，半岛的开发商可能会觉得有3年那么久。

本以为刚刚能获得一刻的喘息，半岛城邦四又有事了。

今早，小编发现在深圳国土局网站上，半岛城邦四期有不少本已出售的房源显示“自动锁定”。

小编计算了一下，半四4月备案的房源中，除去已签预售合同的房源，B座有82套、C座99套、D座113套，总共294套房源被“自动锁定”。而该楼盘当时推出的总房源套数是599套，本次锁定的房源有一半之多。

国土局解释，“自动锁定”指开发商未及时办理合同备案，导致售房系统自动锁定，暂时无法使用。

半岛城邦四期于今年4月23日开盘，共推出599套住宅产品，户型为87-137㎡1-3房，均价11.6万/㎡（含装修费），单价范围9-14.5万/㎡，总价范围784-1958万/套，2020年12月交房。4月22日公开摇号，689个有效认筹。23日开盘成交491批，去化率76%，销售额已达61亿。

据了解，半四开盘后还剩余部分一房户型。但从国土局网站上并没有看到“期房待售”的房源，看来也都一起被“自动锁定”了。

半四此次一半房源被锁，原因到底是什么呢？

捂盘？

以往，深圳的新盘经常会有“自动锁定”的现象出现，有网友认为，这种情况很可能是开发商为了“捂盘”。楼市行情不好，加上限价因素，开发商保留一部分房源，等到政策放松，楼市回暖后慢慢“涨价”。

但是，半四备案后采用的是公开摇号的方式开盘，捂盘惜售的可能性不大。

购买者原因？

有资深人士透露，开发商证照到期、或涉嫌经营问题被调查等原因是会锁定房源，这种情况是会锁定全部备案房源；还有一种情况则是因客户网签后未及时提交证件等资料或备案后退换房删除合同原因，这时会锁定该房源所在楼栋的未备案房源。前年，光明龙光楼盘就有近半房源被“锁定”，经查原因，是有一业主因个人原因没有及时提交资料，导致该栋其他房源被锁定。

半四开盘时是采用公证摇号的方式，已过滤的有效认筹才可摇号，想必每栋都有客户未及时提交资料的情况可能性并不大。因此，此次“自动锁定”应该与客户原因无关。

客户退房？

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士解释，深圳楼盘最终成交是按照国土局的备案数据而非网签数据，早在2010年政府出台的《房地产市场管理办法》就明确要求，房屋网签后需要在10个工作日内完成备案，未按照规定，则将被自动锁定。

“一切买卖双方解除网签的（如购房者资金不足、名额限购、开发商自身问题），最终导致取消网签，退房的客观因素，10个工作日已经足够解决这些问题了。”

半四开盘至今已近3个月，很难想象成有近半业主退房，此种可能性也并不大。

开发商8亿官司纠纷？

在今年3月半岛还未入市时，网友爆料其迟迟不开盘的原因是“被查封”：

有自媒体根据网友线索，的的确确在中国裁判文书网上找到了半岛城邦与益田集团有关盈余分配纠纷的裁定书。

从这份裁定书可以看到，半岛城邦的上诉被驳回，8亿的分配方式还是维持原判。

目前双方官司执行到哪一步、是否结束，外界还不知。但是把所有线索连起来后，相信大家也知晓端倪了，四期此前为何迟迟不入市？为何售价低于市场预期（快速回笼资金需要）？开盘不到三个月就被锁定了一半房源？

今年年初，福田石厦花园也出现过这类状况，从一部分房源“自动锁定”到全部“锁定”再到全部“司法查封”。至今仍没有解除房源查封状态，这不得不让人担忧是否半四也会走这样的“过程”。

已经购买了的业主，只能祈祷赶紧“解禁”。想要入手的小伙伴也要三思后行，一定通过专业平台和机构，清楚了解房源和开发企业的信息，真正买到放心的好房子才是关键。

那么，遇到购买新房被司法查封，购房者该如何维护权益呢？

信荣（深圳）房地产律师团队首席律师张茂荣表示，根据《合同法》第286条及最高人民法院相关批复和规定，消费者的生存权利优于经营者的经营权利，即如果消费者所购商品房系用于居住，名下无其他居住房屋，且支付了超过50%以上的房款，则优先保护该消费者的权利，购房者可以向查封法院提出执行异议，要求解除查封执行；不符合上述条件的购房者，因此导致购房不成的可以要求开发商解除合同并赔付违约金。张茂荣补充到，已经按揭并月供的购房者，均已通过按揭方式全额支付了全部购房款，具备上述优先权条件的，可以继续供楼并提出执行异议。

不具备优先权的，按《合同法》规定负有止损义务，应当停止供楼，但因存在开发商自行清偿债务后解封及断供后被银行计入不良信用的情况，建议断供时请银行同意；

至于房屋被查封后，购房者是否有权解除合同及要求开发商退款并支付违约金，取决于查封行为是否导致了合同的无法履行，或者达到了合同约定的解约条件，导致了合同的无法履行或达到约定的解约条件时，购房者有权解除合同追索违约金，反之则不能。