曼哈顿房价，要跌了！豪宅税7月1日生效最高4%！京沪深，跟不跟？

　　曼哈顿的房价，不出意外的话，下半年要崩了。据CNBC，纽约的‘豪宅税(new mansion tax)，于2019年7月1日正式生效，售价超200万美元的豪宅，税率最低0.25%，最高4%。

　　贝索斯今年6月在纽约买的8000万美元豪宅，若是在7月1日之后买，将多缴纳250万美元。不过，世界首富可能不在乎这点税金。

　　受豪宅税生效的压力，今年第二季度(抢在豪宅税生效之前)曼哈顿住房交易量暴涨13%，而在这之前，曼哈顿住房交易量已连跌六个季度。

　　可以推算的是，2019年的第三和第四季度，曼哈顿住房交易量将极其惨淡。

　　据CNBC该文，曼哈顿住房成交中间价在120万美元，创下了新高。而成交均价则走势平坦为210万美元。

　　第二季度，曼哈顿成交价200-500万美元的豪宅，交易量暴涨37%。同时不受豪宅税影响的成交价在50-100万美元的住房，房价下跌了3%。

　　从统计数据角度，豪宅的成交量会拉高曼哈顿房价中间价和均价。豪宅成交量跳崖暴跌，则会拉低曼哈顿房价中间价和均价。

　　由于第二季度，曼哈顿‘经济适用房(50-100万美元一套，曼哈顿标准)’的成交价已下跌3%。那么，仅仅从统计角度，第三和第四季度，曼哈顿的房价会跌得非常厉害。

　　把一大批豪宅价格的权重撤离，整个中间价的跌幅，会远远超过50-100万美元房价的3%的跌幅。而中间价的‘下跌’，会影响市场信心，它会进一步拉低50-100万美元‘经济适用房’的成交价。

　　如图，纽约公寓的价格指数，它在2006-2008年的危机前峰值，是220-230之间。经济危机之后，跌至190-200。但2012年就开始复苏，到2014年就再度站上230。

　　2017年，纽约公寓的价格指数攀上270+之后，它已盘整了2年。

　　由于亚洲某大国，控制美元外流。纽约公寓的海外买家，(正在)将大幅缩水。同时，也由于亚洲某大国控制美元外流，纽约公寓之前的海外买家，其房屋再融资的贷款，可能资金链压力非常吃紧，急需抛售套现，避免断供。

　　亚洲炒房客，前往纽约炒房。在现款买若干套房后，还将抵押再融资，继续杠杆囤房。这样，若是还贷大于房租，则现金流为负，急需硬通货美元的输入。否则就要卖房套现，将现金流转为正。

　　美联储的缩表，让资产表回到了2013年。假如曼哈顿房价跌回2015年，则纽约公寓价格指数回落到250，相当于要跌270/250=108%。

　　对于50-100万美元的曼哈顿公寓，若是在已经跌3%的基础上，再回落8%，进而影响市场信心，则累计可能会跌：10-20%。

　　曼哈顿房价若是跌得凶，纽约公寓价格指数跌回2006-2008年的底部220，则270/220=122%。

　　如图，曼哈顿的Upper East Side(纽约中--央公园(central park)边上)也有挂牌34.9万美元的公寓，面积550平方英尺(折合51平方米)，相当于6843美元每平米。

　　这样的价格再往下跌，京沪深将独享全球房价珠峰。

　　高处不胜寒，京沪深看着曼哈顿房价暴跌后，还能挺多久？

　　根据国际一线城市纽约的经验，国内一线城市京沪深即使跟跌曼哈顿，未来地产复苏之后，也会像纽约那样，第一个反弹。

　　京沪深房价，最大的风险是：上市公司囤的1.2万亿房产，害怕财务缩水而挤压抛售。