三四线城市房价,经济落后地区先跌

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  从今年6月份国家统计局公布的数据来看,全国70个大中城市的房价还在上涨,有些城市持续上涨三年多了。而且房价上涨较快城市往往是经济不发达的中西部地区、南方经济不太发达的省份,比如西安、贵阳、海南、广西等地。

  现在有媒体问,三四线城市房价,是南方还是北方先跌?本来,这个问题意义不是太大。因为,房地产市场是不动产,各个城市的房地产价格永远是分割的,即使是在一个城市,房地产市场的价格也是分割的,一个城市要想达到基本均价一致性几乎不可能,一个地区更是如此。更何况,在这一轮三四线城市房价快速上涨的过程中,各个城市房价上涨的原因可能会有较大差异性。在这种情况下,说南方三四线城市房价先跌,或北方三四线城市房价先跌都是意义不大的事情。

  但有一点是十分肯定的,就是那经济发展比较慢、人口净流出的城市,无论是房价基数过去是如何低,以及这一轮房价上涨持续多少时间,上涨的幅度有多大,这些城市的房价上涨到一定程度之后,一定会比其他地方三四线城市的房价下跌得快,下跌的深度会更大。这些城市的城市会先跌。这种情况在中西部的许多城市都是如此。

  因为这一轮三四线城市的房价上涨,不仅涨幅大,而且持续时间长,最为重要的原因有两个方面。一个方面是因为从2017年,政府在一线城市及二线城市在采取一系列的房地产调控政策,以此来遏制这些城市房价快速上涨。可以看到,这些城市的房地产调控政策出台之后两年时间,一线城市的房价在一定程度上的抑制,但三、四线城市房价却一路攀升。也就是说,因为各个城市实行的房地产市场政策不同,一线城市及二线城市采取的遏制房价上涨的政策,而三四线城市采取的鼓励房地产发展去库存的房地产政策,所以这几年,一线二线城市房价上涨的态势逐渐地蔓延到三四线城市。

  这不仅让不少在一线二线城市的住房投资者纷纷涌入三线四线城市,也让本地的住房投资者加入购买住房大军,从而全面拉动了这些城市的房价上涨。从70个大中城房价指数来看,2016年开始,一线城市房价开始回稳,并二手房有些微下降,而二、三线城市房地产市场价格,在开始时是有所下降,但从2018年开始,三四线城市的房价出现全面快速上涨。2018年不少三四线城市的房价同比上涨的幅度达到30%以上,例如贵阳2018年6月的数据显示,当月贵阳二手房均价为9499元/m,同比上涨45.94%。

  另一方面,政府在在控制一线城市房价上涨的同时,在去库存化的政策目标下,政府对不少三四线城市的棚户区改造采取了货币化安置的方式。一些三四线城市进行了大拆大迁。在这些城市房屋拆迁的大潮中,产生了大量的拆迁户,政府需要对这些拆迁户进行补偿安置,过去的补偿模式是拆房还房,但从2015年起,一些城市为了解决商品房库存大的问题,采取了棚改区改造货币化安置,也就是拆一套房子,政府直接货币补贴的方式给拆迁户,让拆迁户拿这些货币自己去买房。

  在原来拆房还房的模式下,拆迁户往往会选择先租住房屋,等到新房修好后再搬回去,这样不会产生太多新的住房购买需求,但在棚改货币化的新政策下,拆迁户需要购买新房。拆迁户购买新房,用拆迁的货币化补贴及个人现在的存款作购买住房首付,然后通过银行住房按揭贷款进入房地产市场。这必然使得三四线城市的住房新需求突然暴增。大量的住房需求涌现必然会推高这些城市房价。在这种情况下,这些政策不仅重新启动了本地的住房市场新需求,也吸引了更多的外来需求及城市周边农民居民的住房需求,并由此全面推高这些城市的房价上涨。

  而这些城市的房价快速上涨,不仅会吸引越来越多的投资住房需求,更重要的是刺激这些城市的政府拍卖更的土地,增加更多的住房供给。可以说,这几年不仅住房销售面积及销售金额一直在创历史记录,而且政府的土地出让金的收益也一直在创历史记录。全国住房的供给一直在快速增加。2019年以来房地产开发投资基本上保持在两位数的增长水平上,就是这种住房供给快速增长一种表现形式。三四线城市房价在快速上涨,三四线城市的政府有更大的动力增加住房供给,有更大的动力增加土地拍卖。而土地都掌握在地方政府手上。所以,这些城市的住房供给肯定会出现无限增加。

  但是,如果棚户区改造的货币化安置政策改变,如果这些三四城市的经济较为落后及是人口流出,那么无限增长住房供给最后可以就无人接盘了。可以说,在这些三四线城市,只要房价还在快速上涨,地方政府就有强烈动机拍卖出更多的土地,增加更多的住房供给。但是这些住房是否有人来接盘则是相当不确定的。所以,在这些城市进行购买住房的投资者,更是谨慎为上。这些城市的住房一旦套上手上,要想脱手并非易事。

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