成都“最后的抄底机会”?蒲江寿安新城年内首宗地含金量一线实测

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  自2017年以来,成都土地市场热度节节攀升。2019开年德商就以17200元/㎡的楼面价夺茶店子宗地,5月,禹州地产以18400元/㎡夺三圣乡宗地,成都地价被刷新。

  6月的最后一场土拍,新晋选手金雁以18512元/㎡竞得青羊区金沙宗地,成都地价在短短一个月内再度刷新。各区域新地王频出,就连远郊的新津、简阳、金堂等区域地价也接连创下新高。

  作为远郊产业担当,承接了川藏铁路轴点功能的蒲江,估计土地市场“低调”也维持不久了。此次蒲江产业新城供地,被不少业内人士视为“最后的抄底机会”。这宗地含金量到底多高,网易房产(公众号wyfcsc163)在第一时间进行了实测。

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  宗地基本信息

  宗地位于蒲江产业新城德蒲路与德安路交汇处,出让面积约99亩,容积率2.0,计容总建筑面积约13.3万方。

  

  ▲宗地位置图

  从现场勘查的情况来看,宗地周边道路在建或已完成建设,地块内部平整,无拆迁等问题,地块入手后,前期成本可把控在低水平。此外,地块本身方正,形状规整,出让面积较大,加上较低的容积率,很适合低密改善产品的打造。

  

  ▲宗地现场实拍图

  宗地以北为天府孔雀城项目和沿河景观带,以南为77亩待开发地块,预计近期也将入市,以西为待开发住宅用地和规划中的幼儿园、商业服务用地,以东为金家中学,东北方向有金家小学,西南方向有规划中的社区服务中心。整体来看,区域规划为集中居住区域,配合打造教育、商业、生态景观等配套,未来居住舒适性较高。

  

  ▲宗地周边概况

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  区域土拍看点

  据公开拍卖数据,蒲江在2017年至今共计出让了13宗约689亩宅地,出让宗地主要分布在蒲江老城。宗地所在的寿安新城,在最近两年仅拍出了2宗宅地,均由孔雀城摘得。

  从房企入驻角度来看:

  目前,蒲江已有保利、城投、置信、孔雀城、花样年等品牌房企进驻,居住水平随之提升。尤其是寿安新城板块,尽管区域还在持续开发中,但已经打造好的部分城市面貌与老城风格迥然不同,欧式风情建筑与景观带,让人眼前一亮。

  

  ▲蒲江产业新城板块实景

  从土地容积率与出让面积来看:

  据统计,2018年全年成都出让的住宅类用地中,容积率不大于3的地块已经占到了90%以上,低密开发成为市场主流。从2017年至今,蒲江出让宅地最大容积率2.5,平均容积率2.0。

  通常来说,较大的地块规模才能支撑真正改善产品的打造,而主城的集中且过度开发导致出让地块很难“大宗”,袖珍的低密宅地强做改善产品的例子屡见不鲜。如蒲江城区近两年出让的10余宗地,仅有4宗出让面积超过80亩。按蒲江最新的规划与发展趋势,老城供地或将减缓,新城区域将迎来供地爆发。此次寿安新城出让的100亩低密宅地就是集中供地的开端。

  从拿地成本来看:

  2017年至今蒲江宅地成交楼面价在1295-3933元/㎡区间范围,在2018年5月达到过顶峰3933元/㎡,但也远低于隔壁“新津地王”7770元/㎡。拉通整个远郊市场来看,5月远郊宅地楼面价均价2983元/㎡,蒲江为2775元/㎡。而寿安新城截至目前仅出让了2宗宅地,成交楼面价1500元/㎡,这简直就是洼地中的洼地。

  

  ▲近一年成都远郊楼面价走势,数据来源四川中原数据库

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  区域新房市场

  从新房市场来看,蒲江5月备案均价为7327元/㎡,在售楼盘目前主要分布在老城区,高层整体均价在6400-8400元/㎡,寿安新城板块主要为剑桥小镇和天府孔雀城在售,高层产品售价在5300-6000元/㎡,别墅产品售价在9500-10400元/㎡范围,与地价存在较高价差。

  

  ▲远郊5月备案价,数据来源四川中原数据库

  

  ▲蒲江待售/在售楼盘

  目前,区域内仅有少量楼盘在售,此时进驻算得上是“抢占先机”。那么问题来了,房企们凭啥要选择蒲江进驻?

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  蒲江产业新城看点

  网易房产经过实地探查,发现了蒲江产业新城板块的两大看点:

  看点一:不断完善的交通

  

  ▲蒲江交通路网

  根据蒲江官方对外的宣传,区域内规划构建“两轨两高五快”对外交通网络骨架。“两轨”是指成蒲铁路和川藏铁路,其中成蒲铁路已于去年12月28日正式开通运营,蒲江正式进入高铁时代。

  

  ▲成蒲铁路开通运营

  川藏铁路的建设也在积极推进中,据最新消息,川藏铁路(天府站至朝阳湖段)计划在年内动工建设,采用蒲江-邛崃-新津-双流引入天府新区的线路。除了丰富寿安路网,川藏铁路还将带来一大波就业人口。

  此外,小编通过蒲江产业新城现场走访,发现区域内道路修建也逐渐完善,双向4车道的德蒲路一期、青蒲路、利民路综合整治工程景观及道路均已通车,联通老城的双向6车道工业大道一期已建成通车,二期正在修建中。一条条大道,拉开蒲江产业新城的城市格局。

  

  ▲工业大道一期

  毫无疑问,区域交通骨架的不断完善,也为蒲江产业新城产业持续进驻提供了更有利的条件。作为成都向西南辐射的“桥头堡”,蒲江产业新城凭借天然的河谷地势与狭长地形,以“蔓藤城市”为发展基础,规划“一轴一核,二带多组团”的新城市格局,打造德式风情河谷城市。

  “一轴”即为沿迎宾大道形成的中央活力轴,“一核”即为现代服务核,“二带”为沿蒲江河景观带与沿工业大道产业特色发展带,“多组团”为产业发展组团、现代服务组团、旅游度假与科技研发组团与生态居住组团等。

  

  ▲蒲江产业新城规划

  看点二:庞大的产业规划

  在蒲江产业新城的城市规划格局中,产业发展尤为重要。据悉,蒲江产业新城的产业圈涵盖了中德(蒲江)中小企业合作区、成都(中德)职教创新聚集区等产业功能布局。

  其中,成都(中德)职教创新聚集区是成都66个产业园区中,唯一以职业教育为主导产业的园区。据悉,园区目前已建成西南地区唯一的中德(成都)AHK职教培训中心和亚太地区最大的库卡机器人(KUKA)授权研究所,主要承担入驻园区的德资及配套企业人才培养、供给和保障功能,服务西部乃至欧美企业。

  

  ▲中德(成都)AHK职教培训中心

  中德(蒲江)中小企业合作区则是中德中小企业合作西部唯一示范区,是成都市重点打造的先进制造示范功能区和国别园区。园区位于寿安新城内,规划面积30平方公里,主要发展装备制造、健康食品两大支柱产业。目前,园区内已有200余家国内外知名企业入驻,新的产业入驻洽谈还在持续进行中。

  据悉,寿安新城的规划打造、配套建设、产业导入等主要由专业致力于产业新城的投资、开发、建设与运营的华夏幸福来完成。

  作为国内领先的产业新城运营商,华夏幸福致力于创新升级PPP市场化运作模式,打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城,目前已完成围绕北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉、成都等全国15个核心都市圈的布局。

  

  ▲华夏幸福产业新城布局图

  截至2019年3月底,华夏幸福共计签署正式协议产业新城已达61座,如“全球技术商业化中心”固安产业新城、“宜居魅力水乡”嘉善产业新城等。每一次进驻,都为当地带来完善的城市基础设施及公共服务配套设施,带来不计其数的就业岗位与高层次人才,有效带动城市的经济增长与区域发展。

  有数十座成功的产业新城案例在先,相信蒲江产业新城的预期不会落空。尽管目前与老城区对比起来更像是一张“白纸”,其后劲却是难以估量。

  以此来看,房企在这个节点进驻蒲江产业新城该是一个较好的时机。

  城市摊大饼的发展模式之所以能够得以实施,很大程度上在于城区交通拥堵、噪音大、环境差、改善房产少等居住环境难以满足当下人们对于舒适居住的需求,因此而产生改善居住群体的外溢。但郊区的地该如何拿?最重要的点无非就是——交通的便捷性、产业的加持与政策的支持,三者也能相辅相成促使区域发展一路向好。

  从目前的城市规划与发展来看,蒲江产业新城较低的楼面价,对房企而言意味着低成本可进驻,而在交通上、产业上与政策支持上却是大有可为,是个实实在在的潜力区域。预计在近期,区域内还将有不少宗地陆续上市,未来值得期待。

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