揭秘!为何网易、阿里等大企业的小年轻都扎堆买这个小区?

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  前不久公布的2019年一线城市GDP排行榜中,广州强势反弹,名义增速反超深圳,老大哥发力起来果然势不可挡。最近,随着毕业季的到来,广州在人才引进方面更是加大“抢人”力度,降低了落户门槛,殊不知广州高企的房价吓退多少年轻人,在广州买房,真的那么难吗?

  本期楼评,我们请来曾引领众多网易、阿里等企业小年轻成功上车的天河区房产专家杨一丹为大家分析富力天朗明居。

  撰文|杨一丹

  校对 | Kelley

   富力天朗明居

  

  △「天朗明居」小区广场

  富力天朗明居位于天河区中山大道中路与车陂路交汇处,小区正门对着BRT天朗明居站。小区由富力地产开发,天力物业管理(富力旗下),分为S区、N区两期,依次于2001-2002年建成,不过与同时期楼盘相较,小区明亮的色彩和新净的外立面如今依然深得人们的喜爱。 其中S区属于一期,规模稍大, 共12栋18层电梯房; N区属于二期,规模较一期小,共7栋20-26层电梯房, 两期相通,可共享小区配套。

   小区基本情况

  

  △「天朗明居」外立面

  

  天朗明居社区规模较大, 总户数2909户,绿化达31.7%, 内部绿化及居住环境在片区内均属上乘。 小区内部配套齐全,周边商圈繁华,生活交通非常便利。 小区内部无论是在建筑品质还是园林设计上都是可圈可点的,其多样化的户型格局与明亮轻快的外观更是独得很多大企业互联网年轻精英的青睐。

  小区内部配套

  

  △「天朗明居」一楼商铺

  小区住宅从二楼开始,一楼为商铺或者架空, 内有多家连锁便利店、水果店、钱大妈等店铺, 业主足不出户就能高效享用日常生活的便利。此外, 小区内部还配有天朗明居幼儿园、2个游泳池、会所、篮球场、羽毛球场、康体设施等配套。

   楼栋户型点评

  

  △「天朗明居」楼栋分布图

  楼栋方面,天朗明居S区由12栋住宅围合而成, 其中S1-S3栋靠近车陂路一侧、S11-S12栋靠近中山大道主干道,南向阳光充足,但稍有噪音影响 ;N区则由7栋住宅半围合而成, 对比S区,N区位于中间位置,住家更安静,均价也比S区稍高。

  采光视野方面,由于是围合式小区,极少部分楼栋采光视野会有所遮挡,绝大部分楼栋采光及景观方面都非常不错,N区楼层较高,采光视野更佳。 小区高层可俯瞰江景、城市景以及小蛮腰,视野非常开阔。

  户型方面,小区户型丰富,且分布比较均匀。 S区户型涵盖25㎡-105㎡的1-3房,主打65㎡-78㎡两房户型, 适合刚需置业; N区户型涵盖43㎡-147㎡的1-5房,以2-3房为主, 还有部分顶层复式单位,适合刚需改善置业,其中100平以上的户型均带套间。 小区梯户比较高,其中N7、S9为2梯7户,其余全为2梯8户, 但仍能做到大部分户型阳光充足、视野开阔,果然大地产的实力不可小觑。

  

  

  优质户型分类:

  1

  改善型稀缺户型

  1、S9栋 3室2厅2卫 103平(05户型)

  2、N7栋 4室2厅2卫 127平(2-15层 03户型)

  3、N7栋 5室2厅2卫 147平 (16-19层 03户型)

  2

  性价比最高&格局最好三房户型

  1、S1(07户型)、S11(01/03户型)、S12(03/08户型)栋 3室1厅1卫 77平

  2、N2-N6栋 3室2厅1卫 87平(06户型)

  3、N2-N6栋3室2厅2卫 110(05户型)

  3

  刚需两房热门户型

  1、N2-N6栋 2室1厅1卫 65平(04或07户型,03、08北向户型)

  2、N2-N6栋 2室1厅1卫 78平(01、02北向户型)

  3、S4-S7栋(01户型)&N7栋 2室1厅1卫 59平(04户型)

  1

  性价比三房 3室2厅1卫 95平

  

  此户型是小区性价比较高的南向小三房,户型方正,客厅正出阳台,不临街,住家安静。

  本月售出同户型一套, 成交价在430万左右,目前在售房源业主放盘价则在460万-480万之间,目前市场有谈价空间。

  2

  方正两房 2室2厅1卫 78平

  

  此户型是小区最方正的大两房,客厅正出阳台,户型格局非常好,成交量较大。

  此户型是目前在售房源中占比最多的, 均价在4.5万/㎡左右,业主放盘价总价大部分在350万-360万区间。本店铺有此户型限时代卖总价356万。

  3

  代表一房 N2-N6栋 2室1厅1卫 62平

  

  此户型分布在S9栋02户型,是小区一房中的代表,格局很好。

  同户型本月有售出一套, 成交价230万左右,目前在售房源均价在5万/㎡左右,业主放盘价总价在225万-240万。本店铺有同户型限时代卖44平总价208万。

  商圈配套

  天朗明居所属区域为车陂片区, 车陂片区东靠东环高速公路,西至车陂路,南临珠江,北接广深高速公路。 主要交通干线有中山大道、黄埔大道、广园东路、车陂路 。毗邻珠江新城CBD、国际金融城CBD、天河智慧城、琶洲国际会展中心,深受四大高端商务圈利好辐射。

  

  △「金融城」效果图

  片区正在重点打造广州第二CBD——金融城 ,该区域以金融总部、金融办公、商业综合、滨水休闲、生活居住功能为主导,目前已陆续吸引了南方财经大厦、太平洋保险、新华人寿、平安保险、招商银行、银河证券等金融机构的进驻,且平安金融大厦已建成封顶。

  3月份金融城出让一宗地块,被合景泰富集团控股有限公司拿下;近日,金融城又推出两宗地块,分别由广东华兴银行股份有限公司广州分行和广州市邦杰置业有限公司获得,金融城的发展未来势必会使得周边小区成为置业热点。

  小区辐射圈内还有琶洲国际会展中心 ,自2015年6月以来,琶洲西区共出让28宗地块,引进了21家企业,包括腾讯、阿里巴巴、复星、国美、鹏润、小米、欢聚时代、唯品会等,企业计划总投资725亿元。

  其中,核心区19个地块全部完成出让,由腾讯、阿里巴巴、复星等13家企业拍得,“互联网+”龙头企业在此集聚,打造最强创新军团。

  目前,琶洲西区拍地项目建设进展顺利,21个拍地企业项目已全部立项,17个已经动工,其中环球市场和唯品会、阿里项目已经封顶, 小区占据绝佳地理位置,区域升值潜力无可比拟。

  

  △「天朗明居」区位图

  交通方面,自驾出行1公里便可上广园快速;公共交通上,小区对面就有同名BRT公交站,近20路公交线路通往广州各区,距4号线及在建13号线“车陂站”仅400米左右,距在建21号线“棠东站”也仅500米左右。其中在建13号线东西向贯穿广州6区,预计2022年开通;在建最长线路21号线全线预计年底通车,线路连通天河、黄埔、增城三区。

  商业方面,小区向东步行450米有苏宁生活广场,往西步行800米有骏唐购物广场,对面有卜蜂莲花超市;同时周边遍布各类商铺,餐饮、娱乐、健身机构等日常生活购物一应俱全。除此之外,片区内还有大型商圈东圃天河城、东圃购物中心、摩登商业城等。

  教育方面,小区自带天朗名居幼儿园,仅限本小区业主孩子就读,周边有成熟的学区房配套,对应中小学为泰安小学、泰安中学,均在一公里以内,有条件的还可上比较好的私立学校华师附小,学习成绩优秀则可通过考试考上更好的中学。

  居住体验

  

  

  △「天朗明居」内部环境

  天朗明居S区和N区的塔楼均为砖混结构, 整体楼栋色彩以白色、黄色、红色为主,青春靓丽的色调非常符合年轻人的喜好。

  小区内带有精致典雅的花园,花园设计偏向欧式风格,亭台楼榭配以错落有致的园林景观,有凉亭和石凳长椅供居民歇息。

  小区花园内还有儿童滑梯及文化广场, 下午或傍晚时分,小区住户小区花园内散步玩耍,生活气息非常浓厚,深受老年人以及住家客户的喜欢。

  小区业主自住居多, 业主大多为珠江新城、体育中心、琶洲高级白领一族; 包括网易、阿里等互联网大企业年轻人、金融行业精英、部分医生、教师、公务员等高素质人才, 社区文化丰富多元。当然也有少部分投资客,小区出租率占3成左右,租户也大多为二三十岁的年轻人,整体氛围非常年轻化。

  物业服务:

  小区由富力旗下天力物业公司管理,封闭式小区,各个出入口均设有保安亭,24小时值班,每个楼栋下都有门禁, 小区居民刷卡出入,居住安全有保障 ,不过,由于富力天朗明居不算楼龄很新的小区,因此小区内部不少配套设施都有老化的迹象。

  小区内设有地下车库和路面车位,车位约1000个,停车位略紧张。

   价格分析

  

  成交量方面, 年后小区成交量持续攀升, 又由于17年330年政策的到期,释放一波刚需客户, 小区近几个月成交量均在10多套,在四月份达到20套左右,成交最为火热的是刚需小两房,成交均价在4.5万/㎡左右。

  在成交量火热的情况下, 成交价却一直保持平稳, 源于近来成交客户大部分都是年前观望的,业主若是提高价格,购房者会选择继续观望,在双方抗衡下稳定了小区的房价, 目前S区均价4.2万/㎡左右,N区则在4.5万/㎡左右。 价差方面,小区高低层价差在20-30万左右,有阳台和无阳台的户型价差在10-15万左右,优质的户型永远不缺市场。

  周边小区对比

  在与小区差不多的价位条件下,购房者可选择的小区还有阳光假日花园和天健上城,其中 阳光假日园是08年的小区,户型方正,安静不吵,北向单价在4.5-4.8万/㎡之间,南向单价可达5-5.2万/㎡天健上城则是2013年的新小区,周边交通配套都不够成熟,生活交通较不方便,其中一栋4梯22户的均价4.1万/㎡左右, 10-13栋是1梯2户电梯小洋房,赠送面积就有20平左右,实用率非常高,户型很好,均价在5.5万/㎡左右, 其余均价则在4.6万/㎡左右; 小区附近的 美好居户型与环境均不如天朗名居舒适,均价在4万/㎡左右。

   总结

  从区域价值来说,片区金融城发展潜力近在眼前,金融业的聚集效应一旦显现,势必会对全省人才起到巨大的虹吸作用,根据规划,未来金融城有将近20万金融从业者办公,而金融城整个板块只有两宗住宅用地,加起来也盖不到一千套房子,房子供应非常紧缺。

  比金融城建设更加神速的琶洲,在短短两年时间,环球市场、唯品会和马云的阿里巴巴项目已经封顶,聚集了广州的互联网领军企业,而琶洲板块可选择的住房则更少,未来在琶洲上班的科技新贵们,绝大部分会买到对岸的车陂板块,这就是为什么说网易、阿里大企业员工都扎堆买天朗明居的原因,小区会是一个持续的置业热点。

  回到小区本身,天朗明居建筑质量经得起岁月的敲打、外立面新净活泼、园林设计依然深得人心,最重要的是生活交通都非常便利,自然成了众多企业员工眼中的香饽饽。小区户型涵盖全年龄需求,从单身贵族到新婚小夫妻再到三口之家、四代同堂,小区饱含多样化的人文气息,生活气息浓厚,居家幸福感很强。

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