诸葛数据月报:解读深圳楼市6月变化

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  概述

  6月份深圳市二手房挂牌价为64449元/平方米,环比上涨0.41%,月日均挂牌量133326套。在粤港澳大湾区规划出台、房贷利率下调多重利好的叠加之下,压抑了两三年之久的刚需陆续释放,深圳楼市自2019年3月开启阶段性“阳春之旅”,加之深圳入户门槛较之北上广一线城市最低,定居深圳的人群增加,使得深圳二手房均价持续上涨。但因为政策的持续调控和深化,目前整体市场处于平稳健康的发展态势。

  租赁市场方面,6月毕业季的来临并未带动深圳租金价格的上涨,根据诸葛找房数据研究中心,近期公布的《2019年6月全国大中城市租金均价报告》数据显示,6月深圳租金均价97.74元/平方米/月,居全国租金均价榜首,环比下降0.36%,深圳租金价格已经持续两月下跌。随着政策对市场调控的持续深化,以及深圳市对人才引进的力度的加大,深圳租金均价逐渐回归平稳,这一现象降低了外来打工人员在深圳的生活成本,加大了深圳对毕业生和人才的吸引力。但从全国范围来讲,深圳的居住成本依然远高于其他重点城市,同与其临近的超一线城市广州相比,租金均价超出70.96%多。

  一、 政策、行业动态

  1.1 政策解读政策

  01 深圳城市更新新规:保证公共利益用地优先落实 城中村不大拆大建

  为了更好的应对以上挑战,6月11号,深圳市规划和自然资源局发布了《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》(以下简称《若干措施》),该措施响应了国家保护历史文化,不急功近利、不大拆大建,鼓励微改造,让城市留下记忆的城市更新战略号召。同时针对当前更新工作的实际问题,持续强化政府统筹力度,提出优化调整策略,推动城市更新工作实现从“全面铺开”向“有促有控”、从“改差补缺”向“品质打造”、从“追求速度”向“保质提效”、从“拆建为主”向“多措并举”转变。

  02 深圳公积金缴存基数将调整,上限27927元下限2200

  7月1日起,深圳将调整住房公积金缴存基数,调整后的缴存基数,不得超过本市统计部门公布的2018年度全市在岗职工月平均工资的3倍,即不超过27927元 职工月平均工资(实行年薪制的按月均分)未超过上述限额的,以实际月平均工资作为缴存基数;超过上述限额的,以该限额作为缴存基数。调整后的缴存基数不得低于2200元。同时,单位及职工的住房公积金缴存比例下限各为5%,上限各为12%。单位可以根据自身实际情况,在规定的缴存比例下限和上限区间内自行选择合适的缴存比例。

  03 深圳楼市新政:未来政策性住房将达60%

  6月5日,深圳发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿(简称《意见》),明确表示深圳将构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,通过市场商品住房、人才安居型商品房、租赁房等三大类,以满足不同人群的居住需求。同时探索建立先租后售、以租抵购制度,实施租售并举。

  据悉,到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。在此背景下,自今年起深圳新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例将不低于60%,并将严格控制大户型高档商品住房用地,同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

  1.2 行业动态

  01 深圳史诗级土拍 光明区出让土地最多

  6月24日,多年未拍地的深圳迎来一场针对5宗住宅用地使用权的拍卖争夺战,这也是多年来深圳土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应。4区5宗宅地进行最终竞价,总建筑面积约68.97万平方米,挂牌起始总价约154亿元,超80家房企参与此次竞拍。本次拍卖中,光明区出让的土地最多,2块宗地A510-0151、A510-0152总计土地面积64448.23㎡,分别被中海地产集团有限公司以54.08亿元、电建地产(深圳)有限公司以20.12亿元竞得。

  二、 二手房市场解读

  2.1 6月深圳二手房市场保持量价齐涨势态

  6月份深圳市二手房挂牌价为64449元/平方米,环比上涨0.41%,稳居全国二手房价首位,挂牌价连续5个月上涨。深港澳大湾区发展热潮,使得深圳楼市观望情绪逐渐淡化,市场渐渐火热。同时,受国家政策的持续调控和深化的影响,深圳二手房市场整体市场处于平稳健康的发展态势。

  

  数据来源:诸葛找房

  从单月挂牌形趋势来看,6月深圳挂牌价呈坡度变化,期间价格增减起伏不断,在6月中旬达到一个最高值均价64777元/平方米后,开始平稳下跌。在挂牌量方面,6月二手房挂牌量呈梯度增长趋势,月初挂牌量持续走低势态,到中旬后开始逐渐回升,并保持持续上涨趋势。在月末阶段,深圳挂牌量保持最高值稳定在146400套左右。6月日均挂牌量133326套,环比上月微涨0.25%。

  

  2.2 6月深圳二手住宅挂牌房源仍旧以刚需、改善型房源为主

  从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,300-500万占比最多,高达33%,其次为300万以下房源,占比25%,两者占比近6成。第三位为500-800万,占比23%。前三名排名和上月相比变化不大。

  

  二手房挂牌房源面积分布来看,60-90平占比最多,高达40%,环比上月增加2.5%。其次为90-140平,占比26%。两者占比近7成,深圳二手房市场家庭住房需求仍占比最大。其他各面积段排名和占比与上月相比变化不大。

  

  从二手房挂牌房源居室分布来看,3居占比最多,占比36%;2居室挂牌量占比26%紧随其后;4居排名第三占比15%,前三名排名与上周一致5居室及其以上占比增加1%。

  

  2.3 从城区挂牌价来看南山区均价依然最高

  从各城区二手住宅挂牌均价来看,南山区以951147元/平方米排行第一,环比上涨1.391%,遥遥领先于其他城区。福田区紧随其后为77608元/平方米,环比上涨0.43%。龙华区超过宝安排名第三,均价62103元/平方米。坪山区挂牌均价最低,为35006元/平方,环比上涨1.15%。

  

  从城区挂牌量上来看,龙岗区保持第一,以46081套遥遥领先,环比下跌3.81%,是第二位南山区的近2倍。上月南山、福田、罗湖、宝安四区挂牌量均在20000——25000套之间,但本月这四区挂牌房源量均有所减少,在18000--24000套之间。大鹏新区挂牌量最少,仅为230套。6月各城区整体挂牌量环比上月呈下降趋势。

  

  2.4 6月各城区区涨降价房源量均减少

  从降价房源量上来看,6月份深圳降价房源量总量与上月比有所减少,其中龙岗区涨降价房源量均为城区第一,降价房源量4792套,环比上月有大幅度减少,降幅达47.44%,涨价房源量1114套,环比减少44.49%。大鹏新区涨降价房源量最少,降级房源量24套,涨价房源量仅2套。从整体情况来看,各城区降价房源量均高于涨价房源量,本月深圳二手房市场房源量供应量减少。

  

  2.5 热点城区挂牌量普遍上涨,价格平稳波动

  

  

  

  三、 租赁市场解读

  3.1 6月深圳平均租金价97.74元/㎡/月,环比微跌0.36%

  5月深圳租赁市场进入短暂的淡季,租金均价走低,环比微跌0.69%。然而6月毕业季的来临并未带动深圳租金价格的上涨,根据诸葛找房数据研究中心,近期公布的《2019年6月全国大中城市租金均价报告》数据显示,6月深圳租金均价97.74元/平方米/月,居全国租金均价榜首,环比下降0.36%,深圳租金价格已经持续两月下跌。

  从城区方面来看,南山区租金均价最高,为127.63元/平方米/月,福田区以均价120.73元/平方米/月紧随其后。这两去均价远高于其他城区,超过120元/平方米/月,其他各城区均价都在100元/平方米/月一下。坪山区均价最低,仅为南山区的三分之一,均价45.08元/平方米/月。

  

  6月深圳各城区各居室价格

  

  3.2 从商圈来看,最高租金TOP10商圈由南山、福田包揽

  从商圈方面来看,本月华强南商圈租金均价强势上榜,以均价251.90元/㎡/月排名租金均价榜第一,虽环比月下降18.69%,但仍然远高于其他商圈。最高租金TOP10商圈几乎由南山、福田全部包揽,南山区的后海、华侨城、科技园由购物休闲区、景区、以及高薪企业园等高端商圈带动,高端租赁房源发展;福田区亦是由别墅、商贸中心等高端住宅及办公区域,高端出租房源较多,带动商圈均价较高。

  商圈租金最低的TOP10商圈基本上都在盐田、龙岗、宝安等关外偏僻商圈,最低的为大朗商圈,均金均价为34元/月/平方米。

  

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