“总部经济”及“以价换量”带动重庆办公楼空置率回落至30%以下

重庆照母山板块受产业办公加持 晋升办公楼市场“第三极”

仲量联行发布2019上半年重庆房地产市场回顾之办公楼篇

2019年7月1日，重庆——2019年上半年，总部楼宇集中交付及业主“以价换量”的普遍策略拉升重庆办公楼净吸纳量，平均空置率近五年来首次回落至30%以下。金融、房地产、TMT[1]等行业仍是新增办公需求的主要来源，但租赁需求仍同比呈现下降趋势。产业办公楼市场逆势而上，增势超预期，造成商业办公楼需求分流。照母山板块在产业办公楼及TMT需求加持下，已成为重庆办公楼市场“第三极”。网红经济重塑解放碑CBD商务格局，游客攀升引发酒店新一轮扩张潮，办公楼转型酒店案例屡见不鲜。城市更新将持续为渝中半岛及解放碑CBD带来调整升级的机遇与挑战。

仲量联行重庆分公司董事总经理何乐晔表示：“重庆正处于新旧动能转换关键期， 2019年上半年，重庆办公楼新增需求规模受经济转型影响有所下降。未来，重庆经济结构调整不断取得新成果，大数据、云计算、人工智能等新兴产业将为重庆办公楼市场带来广阔的发展机遇。市场格局方面，照母山板块伴随产业及商业办公楼宇聚集度不断提升，商务氛围逐步成熟，将成为重庆办公楼市场‘第三极’。 ”

上半年重庆办公楼市场研读

2019年上半年，重庆办公楼市场新增供应14.7万平方米，中国华融现代广场T2、高科涉外商务区写字楼B1与B2、科技金融大厦T2和绿地保税中心T3交付，新增供应均位于江北区和渝北区。重庆城北区域持续供应显示出开发商对该板块的关注热度不减，新项目入市提升产业聚集度并有助于加速新兴商务区市场成熟，但与此同时也给市场去化带来一定压力。需求方面，受经济增长放缓影响，办公楼需求有所下滑，金融、房地产、TMT行业相对活跃。上半年，租赁市场录得的主要成交包括大都会人寿选址广发银行大厦和锦嘉国际，花旗银行升级至国金中心T1等。重庆产业结构已步入新旧动能转化的关键时期，制造业增速下滑甚至部分产业增加值录得负增长，造成制造业在渝新增办公需求表现疲软，市场难觅相关行业成交。据仲量联行统计，上半年市场净吸纳量录得20.8万平方米，同比下降24.1%，其中总部楼自用去化面积约占5.6万平方米，需求来自新华信托、紫光集团、重庆富民银行三家企业。需求推动平均空置率较2018年底回落2.2个百分点，至季末报29.4%，近五年来首次跌破30%。剔除总部楼宇影响，租赁市场平均空置率录得32.2%，较2018年底同样下滑2.2个百分点。

市场洞察1——二级租赁市场：价格竞争加速市场租金下行

联合办公在经历快速扩张后，2019年市场逐步回归理性。上半年，Soho 3Q进驻申基金融广场、Funwork落户英利国际金融中心备受市场关注。当联合办公、转租公司等第三方办公服务企业在渝大势扩张后，重庆办公楼一二级租赁市场格局已悄然形成。当上半年一级租赁市场不温不火时，二级租赁市场的第三方空间运营商用价格策略和新的服务模式吸引大量租户，终端用户活跃度远超年初预期。截至上半年，重庆二级租赁市场整体转租率录得83.2%，较上年末提升14.4个百分点，但新开业项目空置率仍相对较高。受经济形势影响，多数企业下调其行业的未来经营展望，进而缩减开支、节省成本，而联合办公“拎包入住”的办公策略满足此类企业摊销装修成本并降低运营风险的办公诉求。而近几个季度，本土初创企业的崛起支撑起二级租赁市场的需求端，正是转租公司的目标客群。当第三方办公服务运营商相继进驻重庆市场后，联合办公、精装办公、订制办公等产品的市场认知度亦明显提高。灵活租约、完善配套、增值服务、价格引导等租赁策略成为此类转租公司占领市场的有力武器。尤其是价格竞争方面，第三方办公服务机构提供有竞争力的定价策略增加市场份额，却也给市场带来不少弊端。2019年上半年，重庆办公楼市场平均租金报74.4元/平方米/元，较2018年末下降1.3%。第三方办公服务机构之间激烈的价格竞争是市场租金下行的加速器。受宏观经济、办公楼市场基本面及业主策略影响，第三方办公服务企业的扩张策略亦逐步从粗放型增量策略向保守型风控策略转变。

市场洞察2——产业办公楼：“虹吸效应”引致商业办公需求分流

上半年，重庆产业办公楼租赁市场录得重科智谷A座精装部分交付，季末其去化率已高达98.1%。重庆产业办公楼市场在过去数年表现优异，成为承接光电园板块产业的重要载体，而上半年尽管经济数据低于预期，但产业办公楼市场需求仍延续强劲势头。除产业园区聚焦的TMT行业外，金融业、服务业乃至房地产行业都是产业楼宇的重要需求来源，因此重庆商业办公楼与产业办公楼市场的租户结构具有高度的同质性，加之产业办公楼租金及政策补贴优势，商业办公楼的需求在过去数年受产业楼宇冲击分流严重。位于照母山片区的大量产业办公楼不仅大量分流周边商业办公楼需求，其辐射力甚至影响江北嘴、解放碑两大核心CBD。尤其在经济增长放缓、产业结构调整的环境下，企业的办公策略趋于审慎，租金敏感度明显提升，选择产业楼宇更有助于企业节省运营成本，受市场青睐。因此，重庆办公楼市场的商业楼宇并不能完整反映重庆产业发展所释放的实际需求。未来，产业办公楼凭借租金及政策优势将持续吸纳更多成本敏感度高、区位粘性低的企业进驻。照母山板块在产业与商业办公楼合力发展支撑下，已经成为继解放碑、江北嘴CBD后，重庆商务办公“第三级”。

市场洞察3——渝中半岛：流量经济、城市更新带动解放碑CBD调整转型

渝中半岛的网络热度持续升温，流量经济带动游客数量逐年攀升。旅游业繁荣带动酒店及民宿行业快速扩张，并加速区位粘性高的零售类租户的办公需求在区域内增长。在寸土寸金的解放碑CBD，可开发土地有限，酒店与民宿需求伴随城市更新渗透至住宅外的非住类商业产权物业，其中办公楼物业便成为首选。据仲量联行统计，近年来区域内优质写字楼中酒店业态占比不断扩大，仅今年上半年，约3.3万平方米办公楼面积转为酒店业态，占解放碑CBD优质办公楼空置面积近20%。

仲量联行数据显示，解放碑CBD目前仍是在渝外资企业及世界500强企业聚集度最高的区域市场。上半年，德勤会计师事务所、大都会人寿等外资企业进驻解放碑。从租户结构上分析，非本土企业占比已达到73.5%，而这一比例在2017年、2018年同期分别为58.6%、68.7%。但解放碑未来仍将面临租户因成本考量外流至三北区域的风险。其一，流量经济带来的大批游客影响商圈通达性，节假日前一工作日轨道交通限流即可见一斑。其二，办公楼转型酒店或民宿在一定程度影响商务氛围，进而折损核心区位价值。其三，解放碑十年以上的老旧办公楼比例高居各区域之首，区位价值曾是支撑此类办公楼租金的核心原因，而今新兴商务区及产业楼宇的价格策略必然造成租户外迁，降低业主议价能力。截至上半年，解放碑CBD甲级办公楼平均租金报86.3元/平方米/月，同比降幅高达5.3%。未来，朝天门、十八梯、七星岗等板块的城市更新为渝中半岛带来世界级的地标综合体，为解放碑CBD带来调整升级的机遇与挑战。

2019未来展望

2019年下半年，重庆经济基本面有望企稳，办公需求走势将出现行业差异。制造及贸易等行业在短期内难以释放有效新增需求，但阿里巴巴、腾讯等TMT龙头进驻重庆以及八月在渝举办的中国国际智能产业博览会，有望带动TMT需求提升，尤其是照母山、光电园板块的产业办公楼将受益匪浅。联合办公等第三方办公服务企业的整体需求在上半年集中释放，下半年将趋于平缓，但租金价格策略将继续影响一二级租赁市场的整体走势。因此，短期内重庆办公楼市场租金水平缺乏回升的基础。而现阶段，市场竞争早应从“价格策略”转向空间的研发、服务的升级、运营的提升。重庆落户政策的放宽及重庆英才计划的实施将提升人才尤其是高端人才的吸引力。未来，重庆仍将持续作为内陆开放高地，进一步发挥“陆海新通道”的辐射带动作用，以承接长江经济带与“一带一路”发展战略，在不断扩大的对外开放中焕发新的活力。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“重庆经济与产业转型带给办公楼市场的阵痛虽已显现，但经济的持续增长所引致的办公需求必然投射于办公楼市场。从研究角度出发，重庆产业办公楼的竞争力不容小觑，商业办公楼市场的需求被严重分流，因此仅聚焦商业办公楼的需求并不足以洞悉重庆经济与产业发展的真实能力。因此，产业楼宇在未来仍是渝办公需求的核心支撑之一，照母山板块已成为继解放碑、江北嘴CBD后重庆办公楼市场第三极。”

[1] TMT是科技、新媒体、通讯三大产业的总称。