??本文来源于公众号--大伟看楼市??
??北京楼市，千里冰封，万里雪飘。
??望五环内外，空地多多；销售烦躁。房海滔滔。
??刚需改善，骤变豪宅，为筹首付血压高。
??须晴日，看开盘业绩，分外悲催。
??卖房如此艰难，引无数英雄竞折腰。
??惜7090，三居两卫；地下别墅，更逊风骚。
??俱往矣，数苦逼人物，还看今朝。
??过去三年，如果说房地产调控政策最严格的城市，北京肯定排第一，相比其他城市，所有政策都做到了极致。当然，这些限购、限贷、限售政策，大部分城市也都有。那么如果说7090政策，这对于北京地产人来说，肯定是“永恒的痛”。
??1：土地中所有漏洞在北京都被封堵的严严实实。
??最近几天很多人看杭州也开始出让限房价地块：
??“浙江省土地使用权网上交易系统”的信息显示，6月29日上午杭州发布的9宗涉宅地块，均在出让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。
??如位于萧山区的萧政储出(2019)24号居住用地(含配套幼儿园），出让面积6.08万平方米，规划地上建筑面积15.19万平方米。起始价30.38亿元，上限价格为39.48亿元；毛坯销售均价不高于34000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于37400元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。
??这其实是有漏洞的，因为土地出让只约定了地上部分价格，并没有规定地下价格。杭州这些城市的高低配出货值惊人。
??而在北京，现在已经基本全部限价房，地下部分的价格也被严管。
??到今天，北京2017年来，2年半时间，合计出让住宅地块135宗，其中共有产权30宗，不限价地块9宗，限竞房地块高达97宗。
??合计供应的商品房限竞住宅面积高达875万㎡。到目前为止只供应了部分含配套的55个项目448.56万平米，签约只完成了33.1%。37851套的限竞房供应，只签约完成14265套。未预定的套数高达1.83万套。
??2：南北方巨大的规划差距。
??北京90平米以下户型大部分地块占比要高达70%，那么同样90平米的户型，在南北方差距有多大？
??南方7090可以是舒适性三居，但在北京，不可能出标准的三居。
??深圳：四居（现在很难）
??北京90平米户型的极致：
??与其他城市相比，北京90平米不可能出三居，基本都是2居半，而且面宽等都差距巨大。
??从数据看，2018年下半年，北京90平米以内的住宅占比历史第一次达到了一半以上，在2019年更是高达54.7%。而从之前市场看基本90平米以内户型占比在30%以内。
??3：7090也非普通住宅！
??特别是在北京，按照环线标准，单价与总价有一个符合就可以算作非普通住宅。
??这个标准是2014年9月30日发布的标准，已经接近5年没有变化，而对于市场来说，经历过2015-2016年的房价上涨后，这个价格已经远远不符合当下市场的实际情况。
??按照这个单价，北京基本是不可能有符合标准的项目，也就是说，除非二手房造假避税，做阴阳合同，否则全北京90%以上的房子都是豪宅。
??从2018年到今天，北京合计成交不包含别墅合计2.84万套，如果包含别墅，合计就是3.3万套。这其中不考虑面积是不是突破140平米，只看总价一个标准。全北京只有4500套新建住宅可以计算伟普通住宅。也就是说，北京接近9成的房子都是豪宅。
??4：7090与二手房抢客户！
??从二手房市场看，限竞房供应井喷周期里，对二手房的冲击非常大，面积段、总价段接近，导致市场出现了共振。
??5：很大部分7090房源集中在改善区域！
??对于刚需7090来说，主要看交通，如果有地铁的7090项目销售都非常迅速，也证明了市场的确稀缺这一类房源。
??但目前市场上有很大部分的7090房源区域分布在非交通便利区域。这就带来了巨大的市场风险。
??包括青龙湖、北七家、亦庄河西、这些区域距离地铁超过3公里的项目，7090扎堆。将是未来市场最大的风险点。
??从供应角度看，二手房、商品房应该是递进改善的置业链条。但是现在二手房与新建限竞房在同一总价段，导致二手房改善很难入市。
??从市场稳定角度看，大涨不是稳定，大跌同样不是，北京楼市的调控已经全面领先全国。
??对于五环内或者地铁1公里内项目，7090无可厚非，甚至可以全部90平米以内。但如果不靠地铁，那么就不应该要求7090，让开发商根据市场供应房源面积。对于已经供应的7090房源，建议允许部分面积可以2套一个房本，加快去化，避免出现局部区域房价失控。
??从趋势看，如果这个政策不改，再没有明显信贷变化的话，2019年四季度，部分不靠地铁的7090市场将非常惨烈！在全国看，因为这些历史最严厉的调控政策，同情北京地产人。
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