以法治化方式化解物业服务合同纠纷的思考

缪战春

　　笔者通过研究最高人民法院“人民法院大数据管理和服务平台”上的物业服务合同纠纷案件审理情况，结合如东审理此类案件的司法实践，深入探究当前物业服务合同审理方式的不足，并结合相关法律规范提出建议。

　　合理进行权利义务的衡平

　　在审理物业服务合同纠纷案件时，法院应依法界定物业公司、业主及业主委员会的权利义务关系，对于无故拖欠物业费的业主，当判则判。若物业服务企业提供了保洁、安保等服务，但未达到合同约定的标准，业主以物业公司未能履行相关义务要求减免物业服务费用的，法院既不能全额支持物业服务企业的诉讼请求，亦不宜判决驳回其诉讼请求，而应要求物业公司提供其已经完全履行义务的相关证据，未提供的则根据物业服务的实际情况酌情减免物业服务费用。此外，借助社会征信系统对无故拒缴物业费的业主和服务管理不到位的物业公司进行信用惩戒，有效约束各方行为。

　　适当调整举证责任分配

　　基于物业服务合同的双务性、涉民生性等特性，建议在判断业主抗辩证据证明力大小与效力强弱时应在适当审查物业公司服务管理水平的基础上，合理进行举证责任分配。根据民事诉讼证据规定，物业公司应对物业服务合同履行是否符合约定承担举证责任。但为了不影响举证责任分配的公正性，在审判实践中，也应考量证据距离远近等因素，将部分举证责任分配至业主，由业主承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任，这也符合民事诉讼“谁主张谁举证”原则。同时考虑到业主取证存在诸多困难的现实，只要业主提出初步证据证明物业服务存在瑕疵，举证责任即发生转移，由物业公司举证其已依约履行合同义务。

　　针对多个业主就同一小区物业服务质量提出质疑的，法院可以研究对碎片化证据进行综合运用，对个案证据进行共享，以综合衡量案情，整体评估物业服务质量。

　　完善物业纠纷综合治理机制

　　在审理物业纠纷案件时，应从严要求物业公司提供催缴物业费和服务质量的相关证明材料，不能放任物业公司提起诉讼，建议对一家物业企业起诉多户业主的案件，可先行对物业服务质量确认后决定受理事宜。

　　受理后，此类案件还可采取集中审判方式进行，同时加强与物业公司的沟通工作，对确实存在的问题，责令物业公司整改，并在开庭时核实整改情况。针对送达难问题，建议推广小区公告送达等简便送达方式，切实提高审判效率。

　　此外，应考虑打破业主诉讼必须通过业主委员会或经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的壁垒，没有成立业主委员会的也无需由全体业主起诉。

　　由于法律尚未对物业服务制定详细的规范化行业标准，物业公司与业主签订的物业服务合同中也很少对服务标准作出明确约定，因此，在审判中如何准确把握物业服务标准、进而认定物业公司是否构成违约成为处理此类纠纷的难点之一，建议各地高院可出台指导意见或审理指南，对物业服务质量标准、双方权利及义务区分、物业收费核减幅度等疑点进行初步统一。建议进一步加大对物业服务管理的日常考核监督力度，完善相关台账资料，为法院统一裁判尺度提供参考。

　　(作者系江苏省如东县人民法院副院长)

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