开发商的坑太大,一手房买房注意事项,满满的干货奉上

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  前段时间写的二手房交易系列文章收到了满满的好评,我在理清流程的同时间接地帮助了许多购房的小白,这次更文主要是写一手房的购买注意事项,使得这个购房系列更为完整。

  

  (一)买房要看开发商, 也要留意承建商

  1)在近年来,开发商房地产的企业越来越多了,有些其他行业的投资人转入房地产行业或者以入股的形式参与房地产开发, 小的房地产开发商容易出现资金断裂, 烂尾楼, 跑路, 债务纠纷等,尤其在二三线县城, 有很多小的开发商聚集,所以我们在买房的时候要优先有实力的大开发商,开发商的水平会影响到项目质量;

  国内十大房地产开发商如下(排名不分先后):万科,恒大集团,绿地控股,碧桂园,保利,中国海外发展,融创,龙湖地产,华润置地, 万达等;

  2)我们选择开发商的另外一个原因是开发商往往和入住后的物业公司是有关联的,很多其实就是同一个老板,好的物业不仅仅可以给你良好的居住体验, 也可以对你的房子起到保值的作用;

  3)大的开发商有良好地调研团队及政府资源, 往往好的地段及政府未来的发展的潜力地段基本由大开发商拿下, 比如广州, 核心地段保利地产占据了优势地位;

   总结:一般情况下,全国性质的大型开发商(如万科,碧桂园等,在全国都做过很多楼盘)肯定会比区域性质的小型开发商稍好;

  

  如你买的是区域性质的开发商一般情况下,可以打听一下这个开发商之前开发过的楼盘的口碑做参考;

  新楼盘如果已经有部分业主了, 她们一定会有业主群, 想办法加到群, 了解整个小区的人的人群状态和整个小区建设方面的内部消息, 最重要的能知道物业是否靠谱

  另外区域性质的开发商可以留意一下开发商的其他法人(非自然人)及投资方的背景,如果发现其缺少房地产开发经验,需慎重(有的公司可能之前是做生意的,屯了一笔钱,现在发现开发房地产赚钱,就注册了一家房地产公司,盖房子去了,我之前的老板做摄像头的, 也在兼着投资开发房产, 我们县城的之前也是开酒店的现在也做开发商去了, 这种情况在二三线城市并非少见);

  

  4)承建商:通俗的说就是施工方, 国内的承建方有如下:中国建筑(中国建筑综合实力榜首), 中国铁建, 太平洋建设,厦门建发,江苏省建,扬州建工等等;

  那为什么要看承建商呢,承建商的实力直接决定了房屋质量,中国建筑的建房标准(国家标准)通常来说肯定是高于省一类的承建商的(自定标准);

  (二)了解土地的使用背景, 是否存在严重土地污染等问题

  一线城市的很多项目都是旧改腾出来的地, 谨慎起见可以关注一下历史上这片土地是干什么用的,某些土地会有污染,有些有严重的土地污染的我觉得有必要考虑一下修复的情况, 这个问下本地住久的人一般都知道的, 也可以参考环境评测环评公布的信息;

  最近弟弟告诉我他之前看了个项目, 旁边有个麻风病宿舍, 现在买了都在维权, 维权之路又艰难又漫长,还不如买之前打探清楚情况;

  (三)尤其注意五证中的预售证;

  开发商应当具备项目的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》,这就是我们平时所说的五证, 其中预售许可证是楼盘五证中的最后一证, 拿下预售证才可以进入市场交易, 也就是说没有预售证的房子是不可以上市卖的;

  

  预售证的原件, 一般开发商会公示在大厅, 我们要留意查看预售许可证的哪些内容呢?

  1、商品房销售许可证是否是楼房所在项目的;

  2、看许可证的预售范围是否包括你要购买的房屋, 房管局发放的《商品预售许可证》都标有具体的“预售范围”, 比如说一个项目里面有12栋, 开发商如果申请到的是1栋的《商品预售许可证》, 那就只有1栋是可以上市交易的, 大家要注意, 一个项目有预售证并不代表所有的房子都是五证齐全的, 预售证都是一栋一栋拿的;

  (四)如何看样板房?

  我们到了项目现场,进了售楼处,一般要到前台登记一下,前台就会安排销售带你过去看沙盘和讲解,一般对方都会讲对自己项目有利的部分, 我们听完后可以和销售了解一下该项目的具体情况, 比如

  1)土地的使用权是从哪一年开始的?

  2)多久可以交房?交房后物业费是多少钱一平方米?

  3)地铁预计的通车时间

  4)小区内部人车是否实行分流

  5)现在看盘有哪几栋?

  

  在看房的过程中,要顺便考察一下小区环境、楼间距等,同时也看一下施工现场是否干净整洁,正规的开发商会把至少你经过的部分做得比较接近于交楼标准,如果连样板间和客户看房时经过的区域都不舍得认真装修的话,这样的开发商要慎重;

  对于一部分项目来说,样板房就设置在项目现场的某栋楼里,你能考察到真实的周围环境;

  但是另外一些项目,开发商单独搭建样板房,这种是纯的样板房,卖完了可能会拆掉,这种情况相对于上面更难看出问题, 这种要到售楼中心找你要买的那户的户型平面图带回家仔细研究;

  

  如果你是在开盘之前去看房,可以重点关注以下事项:

  1)如果现在认筹,开盘时可享受什么折扣?

  2)预计开盘当天还会有什么折扣?

  3)大概的总价

  如果是开盘之后去看房,还可以加上下述:

  1)算上所有折扣之后,具体的总价是多少?大约的月供是多少?

  2)是否支持公积金组合贷?

  3)目前有哪几家银行可以选择?分别大约能够提供怎样的利率折扣?

  没看盘就搞内部认筹, 没看盘就先锁盘, 这种相对来说有一定地风险, 诚意金几万到几十万都有, 说是可以退, 但是走起流程来个半年, 买房不要冲动, 货比三家, 现在的市场很平稳;

  

  不要被现场的气氛所影响, 开发商的套路很多, 什么砸金蛋, 每隔一分钟就成交一套, 现场搞得是热血沸腾, 实际上都是开发商请的没有啥事的阿姨做托, 按天给钱给这些阿姨, 还送礼物哦

  自己的经历:之前我有看中的楼层, 销售都说没有了, 只有这些低楼层了, 那我没有考虑, 过一段时间销售又电话来了, 现在有好的楼层了,开发商的套路也很多, 有些地区确实也存在某些楼盘是靠关系才可以拿到好楼层的, 这个要具体情况具体分析了。

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