潘石屹“失去十年”：SOHO中国净利降60% 营收恒大零头 78亿卖楼

十年前与恒大平起平坐。

近来，SOHO我国有限公司（以下简称“SOHO我国”）在北京举行物业销售推介会，宣告将分批出售部分自持物业，涉及金额约78亿元。

在发布会上，SOHO我国副总裁钱霆表明，2019年公司打算把这78亿的物业推到北京上海大宗买卖市场进行销售。第一批将推出5个项目，别离是北京的望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO东海广场，SOHO中山广场，共有9个单独标的房源，面积约2万平米。

北京东二环银河SOHO

SOHO我国成立于1995年，由董事长潘石屹携首席履行官张欣联合创立。如今，公司已开展成为北京、上海最大的办公楼开发商之一，开发总面积超越500万平米。2007年，SOHO我国登录港交所，一度成为彼时国内最引人瞩目的房企。但是之后，SOHO我国逐步“掉队”。

财报显现，2018年SOHO我国完成营收17.21亿元，同比下降12.32%；归属于公司权益股东税后净利润约为19.25亿元人民币，相较于2017年的47.33亿元同比骤降59.33%；每股基本盈利为0.37元，同比减少59.32%。

截图来自SOHO我国年报

据乐居财经发布的《2018我国上市房企营收排行榜TOP100》显现，SOHO我国排名第100位，与榜单前三——恒大、碧桂园及绿洲控股已有较大差距。若以数据核算，SOHO我国2018年营业额仅为排名榜首的恒大4678.14亿元营业额的5‰，尚不及后者零头。而在10年前，恒大营收还被SOHO我国“压过一头”。

数据来历：公司年报

2012年，潘石屹宣告SOHO我国从“销售”向“自持”物业转型，将战略重点放在租借业务上。之后，公司陆续出售了SOHO静安广场、SOHO海伦广场以及腾空SOHO等项目。2018年3月潘石屹在成绩发布会上表明，公司“非核心财物已全部销售完，剩下的不再销售”。

那么，此番SOHO我国为何再度出售自持物业？是迫于成绩压力仍是有其他战略转型计划？SOHO我国方面对时间财经表明，“与成绩压力无关，现在SOHO我国现金充裕，负债率非常低。市场是不断变化的，有好的机会的话，SOHO我国不扫除在北京上海核心地段持续开发写字楼的可能”。

明源地产研究院履行主编艾振强告知时间财经，本年钱银整体比较宽松，再加上外资特别青睐北京和上海的大宗财物，所以能卖个好价格；此外，按照潘总现场的说法，卖了之后拿到钱可能用来还账，或许用来拿地，拿地纷歧定是做商办，可能也做住所。

“八大金刚”

在发布会现场，有人提问说，这些出售项目的资金回报率很高，本年现已产生安稳的现金流，为什么要这样急切的销售安稳现金流？

对此，潘石屹解说称，“公司持有的房子量太大了，有600亿的财物，100多亿的负债，把这些零零星星的物业都销售出去，是一个很理性的考虑。别的，我当年也是做房地产开发，很活跃的，市场上就要有不断的买卖，中介能够挣钱，政府能够收到税，我多多少少赚点钱，做私立就要出货进货，这个是我的活思维”。

SOHO我国董事长潘石屹

艾振强认可该种看法。在他看来，SOHO我国转型较早，通过过去这些年的运营，应该仍是有不少心得和套路，去相对没那么核心的地段拿地或许拿项目来运营，收益未必比现在低，例如凯德、黑石等都是有买有卖。一个项目拿过来运营老练就卖掉套现，然后寻找下一个有潜力增值的项目。

但SOHO我国也有“非卖品”。潘石屹在推介会现场表明，“我们说‘八大金刚’支撑SOHO我国，上海四个、北京四个，现在还没有销售计划。我能够非常必定的说，这八个项目，散售的计划不可能有，散售太杂乱”。

潘石屹所说的“八大金刚”，指的是北京的望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场。 年报显现，截止2018年末，SOHO我国出资物业平均出租率高达96%。其中，前门大街项目出租率接连两年到达100%，望京SOHO则贡献了最多的租金收入，到达3.86亿元。

“八大金刚”去年出租状况，截图来自SOHO我国年报

关于销售款的使用问题，潘石屹表明，不会购买现成的财物，“我们的价值是买一块地，从头到尾建个房子，这个可能是我们下一步的思路”。但问题在于，此次出售的项目，例如望京SOHO、银河SOHO、SOHO中山广场等都现已处在城市核心地段，SOHO我国还能拿到更好的地块吗？

财经评论员严跃进对时间财经表明，从地段出资来说，其实大城市仍是有很多写字楼物业是有机会的。很多物业不是因为地段不好，而是因为项目运营中招租效果不好，很多企业用户不续租，这都会对此类物业形成压力，而SOHO我国的优势就在于“旧颜换新颜”，有助于促进物业的增值和提高招租水平。

营收困境

时间财经查阅SOHO我国历年财报发现，自2012年公司进行业务转型以来，营收几乎逐年下降，峰值出现在2010年，当年营收到达182.15亿，至2014年后，SOHO我公营收再度跌破百亿，近几年持续在20亿元左右徜徉。

股价方面，SOHO我国于2007年10月8日正式登陆港交所，发行价为10.10港元/股，并于当年11月8日飙升至11.98港元/股。但之后，公司股价敞开接连下跌形式。到2019年7月2日收盘，SOHO我国股价报收2.90港元/股，较发行价跌去71.29%，公司最新市值为150.80亿港元。

SOHO我国股价年度走势

依据财报，2018年SOHO我国完成租金收入17.35亿元，同比上涨约4%；若剔除虹口SOHO和腾空SOHO别离于2017年和2018年整售的影响，公司现在持有项目的租金收入较2017年同比上涨约18%。

盈利能力方面，2018年SOHO我国毛利润约为12.85亿元，较2017年毛利润14.53亿元有所下降。年报称，“主要原因为虹口SOHO和腾空SOHO别离于2017年和2018年出售”。2018年，公司物业租借业务的毛利率约为75%。

与传统开发商的高杠杆、高负债形式不同，SOHO我国近些年一向坚持较为保存的财政策略，公司董事长潘石屹亦多次表明，公司负债率较低。财报显现，到2018年12月底，SOHO我国银行借款共计176.94亿元、公司债券30.00亿元，财物负债率为29.52%。由于上述公司债券已于本年1月到期摘牌，SOHO我国现在的财物负债率应该远低于29%。

建设中的北京丽泽SOHO，预计于本月完工

财经评论员严跃进对时间财经表明，SOHO我国的剖析框架和其他传统地产开发商有很大不同。开发商是落实高周转形式，有必要加速融资和加大拿地的力度，而SOHO我国本身是存量物业的收买和抛售，这个过程中因为物业比较老练，所以地产基金能够提早介入，本身关于其的资金压力不大。

别的值得一提的是，在过去一年中，SOHO我国共有三位董事离职，别离是履行董事阎岩、唐正茂及非履行董事查懋诚。关于离职原因，年报中称，阎岩是为了“寻求个人开展”，唐正茂及查懋诚“均为专注开展其他业务”而辞任。

阎岩、唐正茂二人离职后，现在两个履行董事的位置仍然空缺吗？SOHO我国方面对时间财经表明，相关信息请查阅最新发布的公司年报。时间财经查阅SOHO我国年报及2019年3月的《董事会会议通告》发现，公司履行董事现在为潘石屹及潘张欣二人。这意味着，至少在履行董事层面，SOHO我国越来越像“夫妻店”了。