来硕说案|评估报告未送达，可以导致拆迁补偿协议无效吗？

案件概述

1998年，丁某经所在地人民政府批准，在其原宅基地上原拆原建房屋，用地面积212平方米。并以该房屋为经营场所经营了一家餐厅。经政府同意，该房屋房产权为丁某所有，且作为商业用房。

2017年，由于项目建设，丁某的房屋位于拆迁范围内。拆迁方宣布以受委托评估单位的评估为准。在此之前，该评估单位对被拆迁区域内的房屋及附属物等拆迁标的物进行了现场实地测量评估。

在评估报告未送达丁某的情况下，拆迁方与丁某签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》。协议第三条约定：经评估，被拆迁房屋补偿款共计120万元，拆迁补助费32万元。协议签订后，丁某依该协议数额领取了152万元，并将房屋交拆迁方拆除。

两个月之后，丁某才收到了涉案房屋的评估报告。意识到问题，丁某将拆迁方和评估公司起诉到法院。面对“天降横祸”，评估公司联系到北京来硕律师事务所周彤律师。

办案经过

丁某表明：评估报告在签协议后才送到，而且评估报告多处与事实不符。丁某的住宅经批准已变成商业用房，应当按照非住宅房屋的有关规定进行评估并给予补偿；同时，该评估报告也没有严格执行有关规定，有失客观、公正、公平。故请求确认已经签订的拆迁补偿协议无效。

拆迁方称，他们依据评估数据与丁某签订了拆迁补偿协议，丁某并未提出异议，且已领取补偿款，拆迁方无任何违法行为；丁某的房屋是在原宅基地的基础上翻建而来，批文性质为宅基地翻建房，丁某要求按照非住宅房屋评估标准予以评估没有依据。丁某之请求没有依据，请求驳回丁某的起诉。

周律师代表评估公司，表明意见，经入户完成实地测量，依法出具了评估报告，丁某未提出异议。丁某签订的《北京市住宅房屋货币补偿协议》明确载明了评估确定的各项数据和补偿金额，丁某对此是知情的，且未提出异议。政府仅提到丁某的房屋可做营业用房使用，但并未也无权改变该土地的使用性质，丁某要求按非住宅房屋进行评估于法无据，不同意丁某的诉讼请求。

法院经审理认为，拆迁方依据评估报告与丁某签订了拆迁补偿协议，丁某认可该协议，领取了补偿款并已将房屋交拆迁方拆除。至此双方协议已履行完毕。现丁某以其未收到评估报告为由反悔，因双方签约时丁某对拆迁款的数额并未提出异议、拆迁补偿款即是按照评估报告的数额确定，丁某主张的评估标准亦无合法依据，且双方签订的拆迁协议不具有《中华人民共和国合同法》第52条规定的法定无效的情形，因此双方签订的拆迁协议应为有效合同。关于丁某要求对其房屋按照商业用房的标准进行评估一节，因其房屋为非商业用房，仅是以其房屋为注册地领取了营业执照，拆迁方已向其支付了停产停业损失费，故对丁某以此要求确认其与拆迁方签订的拆迁补偿协议无效的请求不予支持。综上，丁某要求确认拆迁协议无效，以及评估结果存在严重漏评、错评的诉求，缺乏事实及法律依据，应予驳回。但应指出，拆迁方作为拆迁人，在未向被拆迁人丁某送达评估报告的情况下，即与丁某签订拆迁协议，其行为确有失当之处，对此予以批评。最终法院采取了周律师的建议：驳回原告丁某的全部诉讼请求。

来硕提示

本案的主要问题是：双方所签拆迁补偿协议的效力问题，其焦点是评估报告未送达被拆迁人是否影响拆迁补偿协议的效力。这一问题在审判实践中有一定的普遍意义。

来硕小编认为，解决本案合同的效力问题，首先得了解有关合同效力的理论和法律规定。根据民法理论，有效合同需具备以下三个条件：一是签约主体具备民事行为能力；二是意思表示真实；三是内容不违反法律、行政法规的强制性规定。反之，则会影响合同效力。从维护合同效力、促进交易的立法宗旨考虑，《合同法》对合同无效情形亦进行了严格限定。

在本案中，按相关规定，实际上也不存在着评估报告的错评问题，因此也不存在着拆迁补偿协议可撤销或变更的问题。