城运兴衰，政策往往是推波助澜的高手。
大时代变革的推动者，曾经是“棚改”，现如今已经是“旧改”的天下，来势汹汹，气势如虹。
当年的棚改，在货币化安置的推动下，各大城市的房价高歌猛进，为三四线楼市书写上浓墨重彩的一笔发展历程。
2019年棚改走向尾声，计划大幅缩减，2019年公布的37省市棚改计划仅为285万套，较2018年实际开工套数下降54.5％，较2019年原本计划套数460万套萎缩了38％，2019年棚改数量缩减将导致投资额减少约4500亿元。
这样的重要关头，需要一个新的政策来弥补棚改减半所造成的资金缺口，于是旧改悄然登场。
旧改来袭
6月19日，国务院召开常务会议，提出“加快推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件”。
会议确定：
1、明确改造标准和范围，由试点探索进而推广至全国。
2、加强政府引导，配合住户，促进户内改造并带动相关消费。
3、加快金融机构的入场，运用市场化的方式来吸引社会力量参加。
4、改善老式小区的居住和生活质量，建立后续长效管理机制。
目前，我国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，人员高达上万人，建筑面积约为40亿平方米。
保守估计，老旧小区改造投资总金额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
可以说老旧小区改造即使一个民生工程又是一个发展工程，既能促进住户户内改造又能带动消费。
借此“旧改”开始正式进入大众视线。
旧改与棚改区别
棚改和旧改可以说是两个相互独立的概念。
“旧改”主要是更新改造2000年（含）前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区以及住宅楼。
其中不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，就是给有条件的小区加装电梯、配建停车位，从而促进住户户内改造并带动消费。
而“棚改”是为了改造危旧住房，通过实物安置或者货币化安置来实现改善人民居住条件。其中涉及房屋的拆迁新建，其次是帮助三四线房地产去库存。
简而言之，旧改侧重基建投资，棚改侧重地产投资。
旧改充当的角色
在我国建筑的寿命大概50年，七八十年代所建的楼房早已破败不堪，时代更迭日新月异，2000年以前所建的老旧社区已经无法满足“新城市人”对于居住的最基本要求。
就郑州而言，老旧小区数量不详，但是绝对不少。这些老旧小区主要集中在那些年单位分的房产和最早一批的商品房。
管城区布厂街的国棉二厂家属院，管城区熊耳河两侧的独门独院，中原区那几个国棉厂家属院，大概房龄都在30年-40年之间，破败、漏水、没停车位等等问题曾出不穷，当然这些问题只多不少。
这些老旧小区占据城市主城区内优质地块，拆迁又成本过高，大拆大建不可能了，只能致力于修修补补。
旧改可能是这些老旧小区未来的唯一出路。
主城区内整改之后的老旧社区价值将会全面升级，届时主城的价值将会也有一定的升值。
最直白的结果就是租金和二手房的价格将会水涨船高。
不过也存在一定的弊端，一味地推行旧改，改善主城区的居住环境，会打断更多人对于新房的幻想，“我在主城区住的挺舒服的，为什么要跑那么远买一个近郊盘啊”，于是有可能会延缓更多人群的换房需求。
旧改和新房是两个相互牵制的背向而斥的概念，旧改多多少少会影响新房的销售。
到底要怎么改
事实上，郑州对于老旧小区的改造早就开始了。
今年3月份，郑州出台明确规定，郑州老旧片区原则上以整治提升为主，不再进行大规模的拆迁改造。
并在今年4月份的时候，公布了新一轮的“老旧小区整治提升”政策，该政策明确规定了旧改的范围、对象以及改造资金来源。
郑州旧改以中原、管城、金水、二七、惠济等五个主城区内，房龄在17年以及以上的老旧社区为主，首要改造就是老旧小区加装电梯。
“加装电梯”作为老小区改造的重点环节之一，在郑州已经经过十年主导，可是改善效果依旧不明显。
根据《物权法》规定，加装电梯必须经该单元房屋专有部分占该单元建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，方可实施。
对于低层居民来说，新装的电梯不仅用不到，反而影响采光，带来噪音，还要缴纳一定的费用，这种损己利人的事情为什么要做，更不可能同意了。
老旧小区本来就空间逼仄，很多单位分配小区更是几乎没有空闲的地方，外挂电梯都没办法加装，更别提其他的基础设施建设了。
老旧小区改善难度太大，起码就现在来说，缺少方便实施的具体政策构想，方便政策落地。
目前全国范围的旧改还处于试点探索阶段，即使加上“4万亿”资金的加持，改善效果就能顺利推行吗？
结语
旧改，是城市发展的全新机会。
一场改变民生，改变资产变革的大幕刚刚拉开，只不过所有的改造都有优点和弊端，但是不可否认，这场旧改会成为城市走向精细化运作的加速器，主城区内的“老破小”将迎来一次前所未有的改变。
新的城运悄然来袭。
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