小资家:深圳楼市成交价升量跌,整体保持平稳

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  商品住宅成交价-整体保持平稳

  我们以深圳全市楼盘成交(网签)总金额除以总建筑面积,推算6月份深圳新建商品住宅成交均价为52,560元/㎡。

  由于宝能城花园(西区)(成交均价82,044元/㎡)、天鹅湖花园三期(成交均价125,069元/㎡)热销,6月份新建商品住宅环比上涨3.8%,连续2个月上扬,表现优异。

  

  更具指标意义的世联EVS存量住宅(俗称“二手房”)均价为50,837元/㎡,环比上涨0.3%,整体保持平稳。

  

  商品住宅成交量--双双回落

  深圳新建住宅市场(不含商务公寓)显著回落,成交3,506套,成交面积33.7万平方米,环比下跌23.7%。

  6月份万科星城以422套的成交量蝉联月度销售冠军,同时以半年成交202,567平方米、88.04亿元佳绩,荣膺2019上半年深圳龙虎榜量价双料冠军。

  6月份其他热销楼盘包括万科星城、宝能城花园(西区)、天鹅湖花园三期、星河天地花园、奥园·翡翠东湾二期等项目。

  

  宝安和龙岗是6月新建住宅主力成交区域,热销楼盘包括万科星城、华强城市花园、誉珑明轩、东城中心花园、翡翠阳光名苑。宝安区的新建住宅成交居首位,共成交997套,占深圳市总量的28%;龙岗区成交732套,占总量的21%;坪山区成交597套,敬陪深圳市第三。开年以来刚需集中爆发期,刚需盘成为楼市的主力军。6月90平方米以下小户型成交1,721套,占总量的49%,两房和三房中低端产品最受欢迎。

  6月存量住宅成交5,798套,建筑面积回落到47.7万平方米,环比下滑21.4%,成交依然高于近一年平均月成交量。

  原宝安和龙岗是6月存量住宅市场的主力成交区域。龙岗区存量住宅成交居首位,共成交1,365套,占全市总量的24%;宝安区(23%)、福田区(19%)、南山区(17%)名列第二、三、四位。

  

  根据世联EVS数据平台监测,2019年上半年,粤港澳大湾区规划的发布,房贷利率的持续回调,人口持续增加等利好,不断推动刚需和改善型需求入市,住宅市场运行良好。今年上半年,深圳新建商品住宅供需活跃,成交172.0万平方米,同比上涨33.5%,交投活跃度明显高于去年同期,创深八条颁布以来上半年成交新高。

  2019年上半年,深圳存量住宅成交256.4万平方米,同比小幅下降7.4%。小资家数据显示,6月深圳存量住宅成交均价为50,837元/平方米,半年累计上涨0.5%,整体保持平稳。

  市区存量住宅房价收入比--呈趋势性下降形态

  房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。本指标研究重点为主城区梅林一村、百仕达花园、蔚蓝海岸、桃源居、金地梅陇镇、桂芳园等各区住宅成熟大盘。

  6月份深圳房价收入22.4倍,呈趋势性下降形态,本指标显示调控效果良好。

  

  市区存量住宅租售比--838倍

  售租比指每平方米建筑面积房价与月租金与之间的比值,数值越低说明租金回报率越高,表明此类房产投资潜力较大。

  6月份深圳住宅租金有所上涨,市区存量住宅租售比为838倍,创出近期新低,本指标显示调控效果良好。

  房产投资的回报率依然不高,静态租赁回报率仅1.4%(低于一年期定存基准利率(1.5%)),在全国主要城市租金回报率中名列倒数第一。

  

  由于土地资源严重稀缺,无论从绝对水平还是相对水平来看,深圳已跻身全球最高房价城市的行列。

  从租金回报来看,住宅租售比严重失调。与租金收入相比,住宅投资者更看重未来房价会不会涨。是否存在非理性繁荣,需要用资产思维来突破数据局限。

  一手住宅库存去化周期--9.5个月

  指一手商品住房月末可售面积(库存量)除以最近六个月平均销售面积得出的比值。

  《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)商品住房库存消化周期“6~12个月的,要增加供地;18~36个月的,要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12~18个月。

  

  深圳一手住宅库存去化周期为9.5个月,落在调控目标范围以下,本指标显示商品住宅供不应求,提示需要增加住宅的供应量。

  

  2019年上半年,深圳新批准预售商品住房19,292套,总建筑面积1,841,689平方米,龙岗和宝安依旧是深圳市新房供应量最大的区域。

  6月份,深圳新建商品住宅目共有八新增预售项目获批,分别为誉珑明轩、恒大城一期、正弘林语轩、财富城、桑泰龙域府、仁恒四季园、建信天宸花园、新锦安海纳公馆,批售面积约55.91万平方米,合计6,133套。

  由于近期成交火热,截至6月底,新建商品住宅月末可售为27,675套,可售面积下降至273万平方米,环比下降8.0%,降幅是世联EVS平台监测城市中最大的。

  >>商品房销售明细:

  六月份住宅新房销量TOP25

  (按成交面积排名)

  

  2019年6月(深圳市)新建商品房成交信息:

  

  2019年6月(深圳市)存量房成交信息:

  

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