为什么房地产市场环境不好开发商越买地？

中国社科院财经战略研究院在5月《中国住房市场发展月度分析报告》中，核心城市房价涨速略有减缓。多数准一线及二线城市房价涨称速收窄，个别城市涨速仍较高。三、四线城市房价涨速继续下降。报告预计，短期内，随着调控政策的跟进，个别房价较快上涨的一、二线城市，涨势也有望减缓或由涨转跌。报告建议，热点城市可以差别化信贷政策为抓手，实现对住房投资投机的精准抑制等。

另外，研究机构发布的数据显示，上半年领军企业碧桂园新增货值4254亿（货值为土地未来可转换为房产的预测价值），而其2018年的销售数据为7287亿元，直接对比计算比重约为58%，时间过半，储备货值略多。中指院发布的数据显示，上半年全国土地出让总金额较去年却有所上升，总金额达到22490亿元，同比上升16%；市场成交均价2565元/平方米，同比上升17%。

问题来了：为何机构预测房价涨速会下降有些地方会由涨转跌，但开发企业的拓地积极性仍然高？

1.市场集中是产业发展不可逆转的趋势。从近期的万科股东会高管发言可获知，万科的市场份额为4.05%。有专业研究机构逐年评价全国500强房企排行看，假设全国只有500家实力尚可的企业，平均也不过0.2%的份额。中小型房地产企业不得不继续拓地，如果市场处于火爆的状态下，则根本没有机会；在市场相对平稳的情况下，则还有些转圜机会。

从近期，呼市新城区豪沁营拍地结果看，恒大可以拿到四块地，中海拿到三块地，而一共出让才九宗地。但是全国百强房地产开发企业实力都不俗。所以，中等开发企业必然会不断拓地，否则必然份额会被蚕食.

2.大型企业不可能设定目标不增长、中型企业必然努力防止降低等级被其他企业蚕食、小型企业为了活命。假如地价涨20%,则原来10亿的地块会变成12亿,开发企业的成本会增加,而任何一个开发企业都会有资金门槛,所以如果现在不拓地，一旦错过发展机会，必然会等级降级。

房地产调控长期化机制化是必然趋势，作为资本密集型行业，优质地块（配套好、地段好、区位好）具有明确的市场前景必然争抢。假设地块优质、限价较低乃至一二手房出现倒挂，类似地块必然会引致大型开发企业的竞争。

3.优质的地块是容易转手的、并不会成为负担、前提是没有历史遗留问题。一篇题为《孙宏斌让所有北京开发商惊掉了下巴》的文章提到了融创收购了泛海某地块后改规划的事情。融创针对此事向新浪财经提供了一份“说明”，称“项目的货值仅多出50万左右，并没有所谓的200亿这么多。”但是这件事表明优秀的开发企业能力强于一般的开发企业的。

而手续清晰的地块根本不会成为开发企业的负担，市场上飘着的那些地块信息，可以断定99%都是有严重问题的，而且基本上不是市场问题。

4.赌市场是不可取的。

房地产行业自然具有资产负债率高的特点，比如万科高管说"被资助的公司负债率可以超过70%，大家都知道做房地产项目公司层面，注册资本会控制得在比较小的范围，超过70%的情况还是比较常见。"

虽然祝总讲的是项目公司层面，但是行业特点确实如此。一家公司没有合理的杠杆肯定无法发展。很多一线城市都规定开发企业拿地必须用自有资金，这也是限制房地产开发企业盲目扩张的行为。

不过，最危险的行为是，一家公司杠杆率比较高、收购的都是有问题的土地，而这些土地往往都是别人不敢碰的，一旦出现资金链紧张（销售不畅）则处置土地很难脱手，公司会岌岌可危。

【结论：公司发展阶段不同，大型开发企业不可能制定业绩不增长的目标；中型开发企业为不被压缩，只能迎头拓地；小型公司为了活命或者延生命，不得不买地。

房地产行业不会终结，目前还是白银时代。如果是优质的地块、合理的价值、没有政策方面的问题，即使买到了也容易转让脱手。最危险的拿地者就是别人不敢碰的土地都敢买，多高的杠杆都敢用，这无疑潜藏了很大的风险】