剑指行业前三!保利再掀混改大戏 「猎枪」瞄准云南城投

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  没吃到天房这块“肥肉”的保利,把目光转向了云南城投。

  7月2日,云南水务(06839,HK)公告,当天接获云南城投集团转发的《云南省国资委会关于推进与中国保利集团深化合作有关事宜的通知》。

  根据战略合作协议,保利集团计划参与云南城投集团的混合所有制改革,具体方案尚未最终明确,该事项可能导致云南城投集团的控股股东及实益拥有人发生变更,以及公司实益拥有人可能发生变更。

  据悉,云南城投集团通过全资子公司云南省水务产业投资有限公司持有云南水务3.59亿股内资股,通过全资子公司彩云国际投资有限公司持有云南水务844.9万股H股,合计约占公司已发行总股本的31%,为公司控股股东。

  截至目前,云南城投集团的控股股东及实益拥有人为云南省国资委。公司控股股东为云南城投集团,公司实益拥有人为云南省国资委。保利集团计划参与云南城投混合所有制改革后,或将成为其实际控制人。受此消息影响,今日下午停牌前,云南城投股价涨幅4.9%。

  云南城投

  遭遇人事巨变+上交所问询

  今年5月,执掌云南城投长达14年之久的原“一把手”许雷涉嫌严重违纪违法,主动投案,接受审查调查。紧接着云南省城市建设投资集团有限公司发布声明:由公司总裁、党委副书记、副董事长杨涛同志负责公司党委日常工作并代行董事长职权。公司生产经营一切正常。此后,官方曾派员到云南城投调研表示,“主要人员的调整,不影响集团的正常发展。”

  经历人事上的巨大变动之后,云南城投又遭遇上交所下发《2018年年度报告的事后审核问询函》,要求补充披露14个问题,涉及2018年的股权交易合理性、多笔应收款项难以收回、高利息费用、偿债风险等多个方面。面对监管层的追问,6月5日,云南城投回复称,将加快项目开发周期,适时处置项目缓解资金压力。云南城投集团是云南省国资委监管的省属大型企业,截至2018年12月31日,集团总资产2924.73亿元。云南城投集团也是云南城投的第一大股东,持股34.87%。

  2018年报显示,云南城投偿债能力进一步恶化,资产负债率升至89.37%,同比上升0.55%,利息费用18.06亿元,是净利润的近4倍。而云南城投货币资金仅有26.71亿元,考虑到2.80亿元的短期借款和122亿元的一年内到期的非流动负债,存在98亿的资金缺口。

  近些年来,云南城投的经营状况也欠佳。根据云南城投近几年年报显示,得益于公司业务扩张、结构调整,公司营业收入快速攀升,但是扣非净利润却长年为负,2015—2018年,公司的扣非净利润分别为-1.81亿元、-3.65亿元、1.12亿元、-8.21亿元。

  在一份《2018年上市房企销售费用率》的报告中,面临去化率偏低、存货逐年攀升、资产周转速度较慢问题的地方国企云南城投,也成为最不“省钱”的企业之一。管理费用的激增促使云南城投三费费用率居高不下。

  根据2018年年报数据显示,云南城投2018年管理费用9.76亿元,同比增长76.76%。而销售费用、财务费用分别为4.18亿元,17.5亿元,比去年同期分别增加了6.44%、10.03%。

  聚焦康养+旅游

  拿地热情不减

  近年来,云南城投的房地产开发业务以康养产业和旅游产业为战略发展方向。在2018年,其相继储备了总计约3600亩康养及旅游地产用地。但受限于康养产业及旅游产业的周期性特征,在2018年这些产业尚未贡献大规模的收入。从报表来看,房地产开发销售依然是云南城投主要的收入来源,收购而来的商业项目也在2018年实现8亿元的收入贡献。

  然而,在2018年,作为主营业务的房地产开发收入却开始下滑。数据显示,2018年云南城投房地产开发收入74.15亿元,同比下降43.42%,甚至还低于2016年的94.97亿元。

  尽管面临内忧外患,云南城投对于拿地的热情依旧未减。一季报显示,云南城投新增土地储备约136.6万平方米,可建面积高达250万平方米。今年云南城投新增的土地储备基本位于昆明和西双版纳,

  目前,西双版纳作为全国旅居地产的热门区域,雅居乐、融创等国内众多知名企业纷纷在此布局。从云南城投公告中发现,近期云南城投不仅获取了700亩土地,还在版纳还投资新设了西双版纳航空投资有限公司、西双版纳旅游投资开发有限公司。就云南国资混改而言,省外资本参与力度最大的应该是央企华侨城。

  2017年,华侨城集团宣布战略重组云南世博旅游集团、云南文投集团,拟打造云南“全域旅游”计划。

  去年7月,华侨城集合旗下华侨城云南集团、云南世博集团、云南文投集团分别与云南省内的各州市县区签约投资金额逾千亿。有业内人士指出,如果保利成功对云南城投进行重组,将快速提升保利在文旅地产、康养地产,尤其是在云南区域的布局。

  

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