黄其森亏在没学会许荣茂养备胎的套路

只不过是第一次说话，2019年6月的最后一天，那个看空世茂的投资者就向我丢来三大房企机构的排行榜说，“你看吧，我就说世茂进不了前十。”

我看了一下三大排行榜，世茂跟第十名的龙湖集团就只差那么几十亿，我心想没进入前十那又怎么样呢？世茂回到销售排行榜前十很重要吗？

小时候有人告诉我，“梦想这东西要藏住，只有登顶的人才有资格评价风景，要不然把梦想说出来就是给别人徒添笑料。”

长大后我才知道，还有一种叫梦想家的职业，专门把梦想挂在嘴边，然后拿梦想融资。

从2019年3月份世茂（0813.HK下称，“世茂H”）开业绩会之后，大家都知道，世茂H有一个梦想就是回到前十，虽然世茂没有一个高层像此前黄其森“泰禾的销售业绩要达到2000亿”那样直接出来说，“世茂要回到销售前十。”

但世茂H能不能回前十？也与融创的钱哪来的？泰禾的销售额多少？成为了今年上半年地产圈议论最多三个问题之一，不过现在泰禾的销售额已经公开了。

对于世茂H的股民以及世茂H自身来说，世茂H接近回到前十的这段暧昧期应该是他们最喜欢的，毕竟暧昧期的无尽利好是最受人关注的，就像小李子在得到奥斯卡最佳男主之后，每年的奥斯卡也没什么好的段子了。

在一切做空的信息扑来之时，一句“世茂H将挤进前十”都会迎来资本关注的利好。

并且，一堆散户和投资机构在抉择要不要出手世茂H的时候也会想，“世茂H一定能回到前十，”然后把自己的血汗钱扔进去。

在三月份的世茂房地产业绩会上，记者提问许世坛“公司今年能不能回归房地产排行榜前10?”。

当时许世坛的回答是，“我们冲到了11名，相信接下来应该也能往上继续走。”

“为梦想窒息”的贾跃亭至今没有回国，但世茂为了继续往上，确实是有在努力。

据数据显示，今年以来在公开土地市场世茂H已经花了197个亿，另外，今年上半年的相继收购泰禾、明发、万通、粤泰等多家房企的项目，涉及金额达到200亿左右。

许世坛也说，与他家房企合作的范围其实还要多。

不过排名不是光靠“做最好的自己”就能争取，还得打败对手。

据不完全统计，上半年世茂H在土地储备规模上的投入排在25位，但是算上通过并购收入的土地，大概能排在第十一位，皆落后于销售额排行榜前十房企，而销售排名在世茂H之后的阳光城拿地储备也大于世茂H，前有大山后有猛虎，世茂H的回十之旅并不容易。

当然，这都不重要，只要让大家都知道我有回前十的心，让融资市场继续利好，就够了。

不过，世茂的大力扩张也引来不少资本的担心，世茂现在的模式不就是几年前的泰禾吗？最后会不会也出现泰禾一样的财务紧张。

曾经有记者问许世坛泰禾负债一事，许世坛的回答是，“至于他们的负债多不多，其实和我们也没有多大关系，而世茂在资金和融资方面比较有优势。”

当时，世茂A刚以3.78亿元买下泰禾杭州蒋村项目51%的股权，同为闽企房企的晚辈在收购自家企业的优质项目后，还公开表示“融资有优势，今年拿地的一个很好补充，比较目前拿地已经很难了，所以我们觉得收购相对比较可控。”

也不知道黄其森当时听了内心是什么想法。

从财报上来看，世茂H的财务状态的确比泰禾要好许多。

据世茂H财报显示，2018年公司总负债为2731.17亿元，负债率比2017年上升了3个百分点至72.12%。

而在现金流方面，世茂H账面持有现金以及现金等价物495.77亿元，短期债项为313.06亿元，偿债能力无忧。

同样做为激进的闽企房企，深耕城市群，切入的客群也都相似，为什么世茂H的财务状态可以比泰禾好那么多？

那是因为许荣茂比黄其森多养了一家备胎上市公司。

如果仔细研究，可以看到，泰禾的上市公司名称是叫“泰禾集团”，而世茂的两家上市公司分别叫“世茂房地产”以及“世茂股份(600823.SH，下称世茂A)”。

世茂股份处在高估值的A股，融资渠道以及融资成本特别划算，所以世茂集团经常通过世茂股份发债、募集、增发等资本手段，获取开发资金去开发项目。

然后等项目成熟了，再把项目便宜卖给世茂H。

例如，如今成为了上海新网红地标的“深坑酒店”在去年的转让案。

去年，在深坑酒店开业前夕，世茂集团做了一件令所有股民咋舌之事：世A将深坑酒店资产包转移至世H。资产包包括：项目开发建设权、在建工程的所有权及在建工程所占土地的使用权。

据世A公告披露，拟以7.77亿元向世H转让上海深坑酒店项目。对于世茂此举，一堆世茂A的投资说，“这就等于我投资世茂造了一艘船，等了12年终于要起航了，他却把船廉价送给他兄弟，凭什么啊？”

随后，上交所也觉得这价格世茂A卖给世茂H太便宜了，然后发问询函问世茂A，转让深坑酒店的此笔交易是否为廉价转让？

当时，世茂A的回复是，深坑酒店在建工程项目的评估值为5.52亿元。

按照正常逻辑来算，如果此次以7.7亿元价格出售，根据5.52亿元的评估值，那将为世茂带来约1.68亿元的增值收益。

但据华美酒店顾问机构首席知识官计算，如果按照7.7亿元作价出售深坑酒店，深坑酒店的主体建筑面积61087平方米转让价，那深坑酒店的单价为1.27万元/平方米。

现今上海松江区辰花路的房产单价早已突破3.5万元/平方米，也位于上海松江区辰花路上被称为世界十大建筑奇迹之一，且全部为五星级标准装修的深坑酒店，竟只值单价1.27万元/平方米？

另外，据公开资料显示，深坑酒店所占使用权面积为428213平方米，如果以77674.29万元作价出售，那该地块价格仅为1849.4元/平方米。

现今，上海松江的土地均价早已超过20000万元/平方米。不言可喻，如果把酒店填了拿去卖地都不止7.7亿元。

更有趣的是，如果搜索关键字“深坑酒店估值”，会看到最近一段时间，许多不知道从哪里冒出来一大堆专家“闭着眼”分析认为，深坑酒店资产包不值七个亿。

有股民问，“这时候机构出来贬低深坑酒店对谁最有利呢？”

更有趣的是，房费4000一晚的深坑酒店，天天爆满，在2018年仅几个月的运营时间，就帮助世茂H的酒店收入提供了巨大贡献。

当时的世茂A竟然敢说，深坑酒店只值5.52亿元？

世茂集团为什么要这么折腾，把资产倒腾来倒腾去的呢？

从公开资料上可以查询，世茂A的最大股东属于一家叫峰盈国际有限公司，而且查询资料还发现这家公司竟然宣告解散了。

不过，从财报中可以查到，世茂A被世茂H持股58.92%成为最大股东，也就是说这家峰盈国际有限公司应该被世茂H大比例持股。

而据世茂H的投资者关系表示，世茂H的业绩在会计表上是包含了世茂A的。

也就是说，世茂H赚的钱是不属于世茂A的，但是世茂A赚的钱是属于世茂H的。

就像你朋友开了两家便利店A与H，朋友告诉你A店要进货，希望你投钱进来，然后你朋友拿着你投给A店的钱去进了很多货，然后告诉你，这些货现在不值钱了，然后便宜把货卖给了H店。

如果你交了这样的朋友，你气不气？

所以，有资深的投资者跟我讲，要买A股，首选那些，取名叫XX中国，XX集团的，因为玩的很简单，企业做大了你就能赚到，做小了你就亏钱，不会涉及到“资产左右手倒腾”等等你看不懂的资本手段。

实际上，这么多年来，世茂A与世茂H之间的同业竞争一直被行业诟病，2009年时许荣茂、世茂A、世茂H三方还曾签下一份三方的《不竞争协议》，协议中，明确说了，世茂A做商业地产，世茂H做住宅和酒店。

但是，据财报显示，从2009年以来，世茂A的主要收入还是来自于住宅销售。

如果说，商业地产上也有住宅项目，但是世茂A旗下依然有不少纯住宅项目，并且世茂集团好像也没有要解决内部同业竞争的打算。

这一协议就像一张废纸，要不然，世茂收购泰禾的杭州蒋村项目就不会是世茂A来收的了。

（文章来源：地产原本）