商品房买卖合同,是否要在房产局备案了才能生效?

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  我国的商品房预售合同备案登记的主管机关的规定,商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度,而预告登记是不动产登记制度,二者的法律效力完全不同。

  网友咨询:

  合同还没备案,8月底买卖方约定交房,现在合同已签好,但还没备案,请教合同是否备案才有效,备案是什么时候办理?

  

  天津君申律师事务所曲骆律师解答:

  不是的,只是规定商品房预售合同应当进行登记。商品房预售――是指房地产开发企业将尚未竣工的、将来才能交付的、具备法定销售条件的房屋售与买受人,由买受人支付房屋价款。

  登记备案的时间是:自商品房预售合同签订之日起30日内。

  如果没有备案的话,不能对抗善意第三人。

  曲骆律师解析:

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条:

  “当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

  当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”

  相关法条连接:

  《房地产管理法》第44条第2款:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。”

  国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第27条:“房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。

  房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”

  建设部《城市商品房预售管理办法》第10条:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”

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