“新并购王”世茂：“买买买”背后的资本技

文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

世茂地产最近在收并购领域频频出手。

据《商学院》记者查阅资料发现，自2019年3月至今，世茂房地产豪掷近200亿元，接盘了泰禾集团、万通地产、明发集团等多家房企超过18个项目，涉及对价达191.54亿元，被业界誉为“新并购王”。

世茂之所以可以斥资数百亿进行疯狂并购并保持净负债率保持健康水平，其背后两个融资平台—H股的世茂房地产和A股的世茂股份之间的资本腾挪功不可没。

2007年6月7日，世茂房地产和世茂股份同时发布重组公告，重组后世茂房地产将其主要的商业地产项目注入到世茂股份，世茂房地产成为世茂股份的控股大股东。公告称，通过此次重组，世茂房地产和世茂股份的分工明确，前者主做住宅，后者主做商业地产。

今年以来，世茂地产“买买买”背后，到底有哪些商业计划？

A+H双轮驱动

2100亿元。2019年世茂集团业绩会上，总裁许世坛定下了这一目标。其中40%的销售回款将用来拿地，购地金额将达840亿元。

2018 年，世茂收购了 96 幅土地，可谓拿地凶猛，世茂房地产融资额从2017年的875亿元增至2018年的1091亿元。2019年，世茂更是加速了收购进程，今年3月至今就已掷出近200亿元收购了18个项目，但截至目前，世茂地产各项财务指标依然处于健康水平，世茂地产的净负债率仅为59.4%，同比上升0.5%。

据公开资料显示,1989年发轫于香港的世茂集团,早期在福建、北京等地开发房地产项目,2000年重点投资上海,并扎根此地。2006年运作旗下世茂房地产在港交所上市;2007年,将世茂房地产商业物业资产拆分注入世茂股份,一年后,世茂股份重组获批,正式进入A股市场。

为了平衡两家上市公司的管理,世茂集团董事长许荣茂特别设立了“A+H股”两大护航体系。甚至为了避免同业竞争问题,许荣茂还为两家公司,分别划定了不同的业务范围——A股上市的世茂股份主营商业地产;港股世茂房地产则主营住宅和酒店类业务。

世茂房地产之所以连续保持7年净负债率都在60%以下，或与世茂集团创始人许荣茂奉行的A+H双轮驱动机制有关。其中A股的世茂股份（600823.SH）承担前期的项目开发风险及成本，H股的世茂房地产（0831.HK）则待项目成熟时直接进行 “收割”。

例如2018年6月，世茂股份公告称,拟以7.77亿元的交易价向世茂房地产转让上海深坑酒店项目。而这笔长达11年的标的项目,总投入已逾7亿元。

公开资料显示,2006年时,深坑酒店就已立项，但由于地质情况复杂,世茂股份耗时7年之久进行规划，至2013年才正式动工,总投入已逾7亿元。世茂在该标的项目历经11年开发建设即将投入使用之际，却仅以7.77亿元的价格卖给世茂房地产。

世茂股份在回复函中表示，“相关酒店资产土地使用权价格的确认方法。于当时发行股份购买资产时已有约定。”

另据《商学院》记者从世茂集团方面获悉，世茂集团正计划未来三年对酒店业务进行分拆上市，世茂集团负责人向记者称，“世茂的酒店业务在国内的酒店行业中盈利水平位居前列，2018年EBITDA率30.8%。这两年我们会有一些体量很大的酒店投入营业，世茂集团与喜达屋资本强强联手打造的国际化酒店集团——世茂喜达也会有很多新签约酒店，发展速度较快、成长性较好，所以我们计划在未来三年对酒店业务进行分拆上市。”酒店业务上市后，世茂集团如何在多个平台进行资本“腾挪”，如何保证中小股东利益，实现住宅、商业及酒店等业务的协同发展，对世茂而言有着不小的考验。

频繁收购

近三个月以来，世茂房地产不断攻城掠地。《商学院》记者梳理资料发现，自2019年3月下旬至今，世茂地产从泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团、开诚实业等房企手中收购项目超18个，总金额近191.54亿元。

得益于世茂不断加速收并购，今年一季度公司就完成了近1000亿元货值储备，其中有接近85%是通过收并购获得，如此频繁收购，也让世茂成为2019年以来在收并购领域发力最多的房企之一。而从父亲手中接班的世茂公子许世坛也曾在2018年度业绩会上表示，世茂房地产2019年70%以上的土储都会来自并购。

据悉，随着近年来土拍市场的水涨船高，收并购项目具有价格相对低廉的天然优势，世茂将收并购奉为 “制胜法宝”，通过收并购进行相对低成本快速开盘，提高周转。但是优质项目被多方觊觎蚕食，剩下的项目难免存在各种问题。

对于世茂近期频繁收购，世茂集团负责人向《商学院》记者解释称，世茂拥护“稳地价”的方针政策，追求高质量的增长，重视盈利能力，所以面对部分异常火热的招拍挂市场，不盲目追高，而是立足长远，积极拓展拿地渠道。一方面，有些并购项目春节前就开始酝酿，地价相对有优势。另一方面，大部分收并购标的都已开发了一段时间，部分项目当年即可销售，对利润率一定程度上可以做到心中有数。得益于公司稳健的财务政策、合理安全的负债率、充足的现金流，在收并购时也会比较有信心。

对于未来开发或存风险，世茂方面认为，并购中项目合作是个精挑细选的过程，把控风险是世茂的强项，多轮尽调必不可少。资金方面，公司准备充分，财务稳健扎实，净负债率长期位于行业低位。去化方面，并购项目绝大部分位于一二线城市，且都是世茂或合作方深耕的城市，部分已在售或即将开售，去化整体乐观。选择合作项目时主要看项目质量、利润率及销售周期，倾向一二线城市，净利润率需要达到10%或以上。

一直以来，世茂集团的负债率都相对较低，但是自2018年以来加速并购，使得世茂的负债率达72.12%。数据显示，2018年世茂房地产总负债为2723.17亿元，其中，于2019年年底需要偿还的流动负债为1878.95亿元，占总负债总额的68.99%，相比去年同期上涨4.73%。

加速收购或对世茂的现金流构成压力，但世茂集团方面认为，从世茂债务结构来看，世茂2018年年底净负债率较年中下降3.3个百分点至59.4%，连续7年维持在60%左右，财务健康水平居于行业前列。前20强房企同期的平均总负债为5231亿元，而世茂总负债仅为2723亿元，与典型房地产企业平均80%左右的资产负债率相比，世茂的资产负债率仅72.12%，财务健康水平始终居于行业前列。此外，5年内世茂总负债规模仅扩大1.75倍，远低于行业前20强平均3.84倍的数据。

资金方面，剔除流动负债中的2项支出，从去年年底的账面现金、未动用的融资额度以及回款、新增融资来看，世茂今年可动用的现金超过1500亿元。200亿元的并购资金，对于目前的世茂来说并无压力，还能带来大量优质项目。

以并购的方式拿地，土地价格是否相对低廉，并购项目的法律风险是否会让世茂为此而付出更多？并购是否会造成世茂负债率激增，A+H双轮驱动模式未来会给世茂带来哪些新机遇与风险？《商学院》将持续关注。