谁制造了深圳的“地王”

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  文章首发于公众号:叁里河

  原创: 小昱

  

  

深圳土拍经常上演“面粉贵过面包”的戏码,土地供不应求让房企竞相“抬价”创造一个又一个“地王”。

  深圳6月 24 日的土拍被称为史诗级为近 20 年来放出最大数量住宅土地,吸引超过 80 家房企报名,仅缴纳的竞拍保证金就超过 1000 亿。

  越秀、中海、万科、华润、平安、佳兆业+力高、保利、招商蛇口这八家房企土拍的五宗地都报名参与竞拍,其中越秀、中海和平安都如愿以偿各拿下一宗地。

  本次土拍面积最大的“光明 A510-0151 住宅用地”被中海以 54.08 亿拿下,作为非房企的平安则以总价 24.71 亿拿下龙岗坪山地块。越秀此次竞得的宝安区尖岗豪宅地块的总价为 59.08 亿,楼面价高达 6.68 万/平。

  尖岗地块其实在 2018 年底因为严苛的限制条件而流拍,此次扩大地块面积后竟成为各大房企角逐的对象。与该地块仅隔一条路的泰禾院子项目是泰和集团在 2015 年以高达 177.61% 的溢价率,楼面价高达 7.99 万/平的地王价拍下,该项目因为限价等因素至今还未入市。

  毕竟有泰禾的地王项目挑大梁越秀即使高价拿到尖岗地块,其压力也小于泰禾。并且越秀地产一直是在粤港澳大湾区深度布局,截至 2018 年底公司拥有土储 1941 万平,其中 48% 位于大湾区,仅 2018 年新增的项目储备中就有 90% 是在大湾区各城市中。

  自今年 2 月《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布后,越秀地产更是积极在大湾区增加土储。4 月越秀收购一块位于广州增城区住宅地块 86% 权益,5 月又收购广州萝岗项目和陈头岗项目两间项目公司各自的 51% 股权,6 月仅 24 日就分别在广州土拍及深圳土拍共拿下 3 宗地块。

  越秀此前在大湾区已经布局广州、香港、佛山、江门、中山五个城市,此次不惜重金在深圳拿下一宗地其实是在业绩压力下加注大湾区核心城市布局以期规模扩张。

  年报显示越秀在大本营广州去年合同销售额达 302 亿,占比高达 52.3%,同比上升 64.2%。不过越秀地产去年销售额 557 亿,仅超额完成目标销售额 5%,在百强房企的排名较 2018 年下滑 7 位至 54 位。

  越秀 2018 年业绩发布会上董事长林昭远将今年的销售目标定位 680 亿,同比增幅仅 17.68% 并且还强调新一年的土地投资也会同比下调。不过越秀的野心还是不能忽视,其在两年前曾定下公司 2020 年销售规模要冲击 1000 亿,粤港澳大湾区的红利吸引更多房企要进入这一区域投资,其实会对越秀形成较大压力,如果不在自己深耕的地盘继续享有规模优势,很可能让其他后来的房企夺得市场话语权。

  但是对越秀来说扩大规模也不是一件容易的事,2018 年越秀地产总负债高达约 1259 亿同比增幅高达 31%,同时其借贷成本也大幅增长,2018 年借贷总额 37.96 亿同比上升 71.84%。

  今年 2 月晋升为越秀二股东的广州地铁,双方未来会谋求更多地铁上盖物业合作也会让负债压力不小的越秀强有力的支持。

  每一个地王背后都有金主的撑腰,如果说越秀的底气来自股东的支持,那以楼面价 6.69 万/平拿下龙华地王的龙光地产四次拿下深圳地王项目则离不开手握重资的金主。

  这家起源于广东汕头的房企,过去几年踩准了深圳楼市变化的每个节点,2014 - 2016 年上半年深圳房价急速上升前,在深圳布局了四个地铁上盖项目,平均毛利率高达 40%,2016 年下半年开始避开土地价格高点,转向大湾区其他城市以收并购和旧改方式增加土储。

  2016 年龙华的土储还只有 1409 万方仅一年后其土储就增长 94% 达到 2743 万方,土储的快速增加正常来说房企的负债率一定是飙升的,但是龙光 2017 年的资产负债率仅同比增加 5.5 个百分点。

  这都得益于支持龙光拿地的金主,2014 - 2016 年龙光在深圳拿到的三块地王项目,其中的红山商业用地及光明新区商住地块拿地总价都超过百亿,而对应拿地年份龙光的销售额都没有超过 300 亿,这些地块仅单块土地的总价就达到当年销售额的一半左右。

  这几块地王项目的巨额资金多数是来自于平安大华基金管理有限公司,平安大华由平安信托持股约 60%,通过向龙华持有的这几个项目公司“入股注资”的方式平安大华以明股实债的模式为龙华提供百亿资产支持。

  龙光的金主并不仅平安大华一家,在 2016 年拿下的光明区商住地块后,浙商银行间接持股的浙银资本也出现在该地块项目公司股东列表中。

  界面新闻 16 年曾报道过很多资本方都在找龙光合作,并且融资成本也较低。龙光吸引这些金主的原因是其在深圳拥有大量土储,早在 2015 年龙光在深圳的投资额就超过 70%,到了 2018 年龙光深圳区域的销售贡献占比达 34.4%。

  而龙光也在粤港澳其他城市储备了大量土地,截至 2018 年龙光拥有的土储价值 6520 亿,其中大湾区占比高达 82%。

  龙光在大湾区的布局占尽优势,又通过与金融机构明股实债的资本运作使公司资产负债率保持在较低范围内,反过来不高的资产负债率又利于龙光地产从金融机构获得成本较低的资金。

  在深圳这种史诗级土拍中有所收获的房企除了要增加自身在粤港澳大湾区核心城市的布局,更重要的是手握优质土地的他们也能吸引更多金主,帮助其继续扩大规模。

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